Экономкласс прописался на Новой Риге

Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали востребованность локаций в сегментах «эконом» и «бизнес». Полученные данные свидетельствуют об увеличении числа покупателей из низших ценовых сегментов на традиционно элитных направлениях и сокращении там же количества сделок с дорогостоящими объектами.

Последний, IV квартал 2015 г. был вполне традиционным для рынка загородной недвижимости Подмосковья, поэтому сравнивать его с аналогичным периодом 2014-го, когда валютные колебания привели к небывалому росту продаж, было бы некорректно. Поэтому эксперты проанализировали данные III квартала, отражающие ключевые тенденции последнего времени, сравнив их с относительно равным — по экономической и сезонной составляющим — периодом 2014 г.

Самым продаваемым направлением в экономклассе стал юго-восток — Новорязанское и Егорьевское шоссе, на которые пришлось 18% сделок. По сравнению с аналогичным периодом 2014 г. и данными IV квартала 2015-го ситуация не изменилась. Похожие результаты продемонстрировала южная локация, которая включает в себя Варшавское, Симферопольское, Каширское шоссе и трассу до аэропорта Домодедово (автомагистраль А105), — 16% реализованного спроса.

Примечательно, что активное развитие рынка загородной недвижимости на перечисленных направлениях Подмосковья началось после кризиса 2008 г. — до этого времени коттеджных поселков там практически не было. Первые проекты, которые появились на юге и востоке, относились преимущественно к сегменту «эконом», который широко представлен здесь и в настоящее время.

Северное Подмосковье, к которому относятся Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское и Дмитровское шоссе, в III квартале 2015 г. предпочли 14% покупателей. Если сравнивать полученные результаты с аналогичным периодом 2014 г., изменения незначительны — тогда здесь было сконцентрировано 13% проданных лотов. Однако в начале 2014-го в границах данной локации совершалось 18% покупок.

Следующим в рейтинге стал северо-запад, включающий в себя Ленинградское и Пятницкое шоссе, — 13% реализованного спроса против 9% годом ранее. Рост количества сделок эксперты объясняют широко представленными здесь участками без подряда, на которые по итогам III квартала 2015 г. пришлось 74% всей проданной недвижимости экономкласса. Помимо участков на положительную динамику повлияло увеличение степени готовности предлагаемых девелоперами объектов, в частности недорогих таунхаусов.

Рост продемонстрировал и запад (Новая Рига) — 12% сделок, что на 4% больше аналогичного периода 2014 г. Кроме Новорижского упомянутое направление представлено Волоколамским шоссе и обычно ассоциируется с загородной недвижимостью высших ценовых сегментов. Появление здесь покупателей уровня «эконом» — тренд кризисного периода, когда вследствие переформатирования проектов застройщики наряду с дорогими лотами стали предлагать бюджетные участки без подряда и малоэтажные квартиры. Кроме того, скидки, предоставленные девелоперами в течение 2015 г., открыли покупателям из низших ценовых сегментов доступ к объектам, которые прежде были для них слишком дороги, — так называемый «бизнес» по цене «эконома».

В целом на экономкласс по итогам III квартала 2015 г. пришлось 2685 проданных объектов, то есть на 967 меньше, чем годом ранее, — тогда на загородном рынке жилья Московской области было реализовано 3652 лота.

Бизнес-класс уходит на юго-запад

Интересы покупателей бизнес-класса были сконцентрированы преимущественно в юго-западной локации (1-е место в рейтинге популярности) — это территория Новой Москвы в пределах Киевского, Боровского, Сколковского и Калужского шоссе. Здесь по итогам III квартала 2015 г. продано 46% загородных объектов, что более чем в два раза превысило результаты аналогичного периода годичной давности, — 22%. Объяснение для всплеска покупательской активности следует искать не столько в появлении новых проектов, сколько в завершении строительства уже существующих, привлекательность которых растет пропорционально снижению риска недостроя.

Северо-западное направление заняло 2-е место — 22% продаж, что вдвое ниже показателей аналогичного периода 2014-го. Тогда на северо-западе было сконцентрировано 43% приобретенных объектов. Аналитики полагают, что снижение внимания к Ленинградскому и Пятницкому шоссе в пределах данной локации обусловлено сокращением количества лотов, обладающих оптимальным соотношением цены и качества. К качественным характеристикам эксперты относят инфраструктуру проектов, степень готовности объектов, репутацию девелопера, удобную форму оплаты, включающую в себя возможность приобретения недвижимости в ипотеку, наличие акций и скидок.

На 3-м месте оказался запад — Новая Рига. По итогам III квартала 2015 г., также как и в IV квартале, здесь было совершено 19% покупок, что на 2% ниже уровня 2014 г., когда на сегмент «бизнес» в рассматриваемый период пришелся 21% реализованного спроса.

Конкуренция, возникшая между Новой Ригой и северо-западом, говорит об их схожести с точки зрения предложения — всплеск активности покупателей на одном направлении и определенное падение спроса на другом аналитики объясняют исключительно качеством выставленных на продажу лотов в конкретный момент времени.

«Нельзя сказать, что предпочтение северо-запада Новой Риге связано с общим снижением доходов покупателей в данном сегменте, — комментирует директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Объекты бизнес-класса на обоих направлениях идентичны по своим характеристикам и сопоставимы по стоимости, поэтому причины подъема покупательской активности в одной локации и временного затишья в другой следует искать в качестве самого предложения. Это еще раз подтверждает тот факт, что интересные проекты будут продаваться вне зависимости от направления, на котором находятся».

И на 4-м месте в рейтинге продаж оказался север — 6% сделок. Годом ранее здесь совершалось 4% покупок. Южное направление заняло 5-ю ступень рейтинга покупательских предпочтений — 3% сделок. На юге приобреталось 4% подмосковных лотов.

В общей сложности в III квартале 2015 г. было продано 215 загородных объектов сегмента «бизнес». Годом ранее — 247.

«Загородка» под микроскопом

В 2016 г. аналитики не прогнозируют революционных изменений в структуре загородного рынка вообще и предпочтениях покупателей в частности (в отличие от кризиса 2008 г., когда на «загородке» не только появились новые продукты, но и получили развитие новые локации), текущая география спроса и приоритеты потребителей в обозримой перспективе практически не поменяются. В наступившем году всплески или спады продаж будут напрямую зависеть от наличия интересных проектов, которые могут спровоцировать локальный рост сделок даже на востоке, не попавшем в топ-5 востребованных локаций 2015 г. К восточному направлению относятся, в частности, Носовихинское, Горьковское и Щелковское шоссе.

«Импульсивных покупок в нынешнем году точно ждать не стоит — каждый объект будет рассматриваться, образно выражаясь, под микроскопом. Застройщики продолжат стимулировать продажи дисконтом и акциями, однако массовое предложение объектов под ключ, особенно в экономклассе, так и не случится из-за отсутствия необходимых средств у девелоперов», — прогнозирует А. Кройтор.