Две семьи под одной крышей

24 Апреля в 11:46 132 Ирина Коваленко

Сблокированные дома, имеющие разные входы, отдельные придомовые участки и рассчитанные на две семьи, появились еще в советское время. Примеры жилой архитектуры того времени можно легко найти во многих провинциальных городах и поселках, однако тогда никто не задумывался о формате. Сегодня такие дома называют модным словом «дуплексы».

 
Европейские корни
 
Две семьи под одной крышей

КП Британика
Современные дуплексы, безусловно, отличаются от советского дома на две семьи не только названием, но и размерами, планировкой. Внутреннее пространство спланировано таким же образом, как и в коттедже. На первом этаже расположена столовая, гостиная, комната для гостей, санузел, кладовая и гараж. На втором — несколько спален и ванная комната. Впрочем, планировка может быть не только вертикальной, но и горизонтальной. Средняя площадь дуплекса, рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Юрий Рожин, заместитель директора департамента маркетинга, начальник аналитического отдела центра ГК Kaskad Family, равняется 400–580 кв. м, а отдельной секции — 150–300 кв. м. Площадь придомовой территории 5–7,5 соток.
 
Кстати, дуплексы за время своего существования на рынке загородной недвижимости претерпели качественные изменения. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», рассказала: «За последние два-три года площадь дуплексов стала уменьшаться. Если еще в 2010-м спросом пользовались большие секции по 200–400 кв. м на каждого хозяина, то в минувшем году интерес стали вызывать дуплексы по 120–180 кв. м».
 
Такой формат недвижимости в середине прошлого века стал особенно популярным в Англии. Сегодня дуплексы — один из самых распространенных типов домов в пригородах крупных городов. Их доля, по данным Дмитрия Панкратова, генерального директора компании «Оргвижен», составляет 30% от общего числа объема загородной недвижимости Великобритании. Характерен такой тип жилья и для пригородов США, Австрии и Канады.
 
В поселках Английский Квартал в Аносино и Британика, которые расположены в 25–30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, девелоперы изначально сделали акцент именно на дуплексы.
Пока аналогичными показателями не может похвастаться даже Московская область, не говоря уже о других российских регионах. Несмотря на то что дуплексы, казалось бы, заняли удачную нишу, то есть они дешевле коттеджа, но лучше таунхауса, так как по соседству будет только одна семья, такой формат загородной недвижимости встречается нечасто. По словам Юрия Рожина, сегодня на рынке нет проектов, в которых были бы одни только дуплексы. Как правило, такие дома строят в рамках мультиформатных поселков, где также есть коттеджы и таунхаусы. По данным разных компаний, сегодня на рынке загородной недвижимости в Подмосковье доля дуплексов от общего числа предложений составляет 3–12%. Это, по данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», порядка 50 поселков.
 
Дуплексы можно найти на всех подмосковных направлениях, однако чаще всего они встречаются на Новорижском, Калужском, Пятницком, Симферопольском и Щелковском шоссе. При этом их доля в общем объеме предложения блокированных секций (таунхаусы + дуплексы) составляет не более 20%, отмечает Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.
 
 ЦИФРЫ
В 50 поселках на рынке загородной недвижимости Подмосковья представлен сегодня такой формат, как дуплексы.
 
10–15% предложения в мультиформатных поселках — сблокированные дома.
В мультиформатных поселках дуплексы также в меньшинстве. На них обычно отводят не более 10–15% домовладений, говорит Татьяна Алексеева. Есть и исключения из правил. Например, в КП Английский Квартал в Аносино и КП Британика, которые расположены в 25–30 км от МКАД по Новорижскому шоссе, девелоперы изначально сделали акцент именно на дуплексы. Поэтому их доля достигает 15–20%, рассказывает Дмитрий Панкратов. Площадь дуплекса колеблется от 160 до 210 кв. м, а площадь земельного участка — от 3 до 6 соток.
 
Также дуплексы можно найти в поселке Орловъ (Каширское шоссе, 12 км от МКАД) — домовладения площадью 140–170 кв. м с участком 6–8 соток предлагают по цене от 8 до 13 млн руб. В коттеджном поселке Суханово Парк (Каширское шоссе, 10 км от МКАД) дуплексы площадью 200 кв. м с участком 1,5–6,3 соток будут стоить от 16,5 до 18 млн руб.
 
Полдома по цене двушки
 
Две семьи под одной крышей
У такого загородного жилья есть два неоспоримых преимущества. Первое — его цена. Дуплексы немного дороже таунхауса, в среднем на 10–15% за 1 кв. м, так как такой формат подразумевает большую обособленность, говорит Наталья Картавцева. Но они дешевле отдельного коттеджа. «Покупка дуплекса по бюджету сопоставима с приобретением многокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье, но не коттеджа. Для сравнения: бюджет покупки секции в блокированных домах в экономклассе — 4,5–12 млн руб., коттеджа — 8–17 млн руб.», — рассказал журналу «Н&Ц» Илья Менжуков, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп».
 
Второе преимущество — человек покупает загородное жилье с ограниченным числом соседей и отдельным земельным участком, пусть и небольшим. Если в таунхаусе сразу несколько соседей, то здесь всего один, а значит, среда проживания более комфортная. Кстати, как показала практика, поделилась опытом Татьяна Алексеева, из таунхаусов через несколько лет люди бегут в отдельные дома либо обратно в Москву, а вот дуплексы — довольно надежное и комфортное место для постоянного проживания.
 
По данным компании Vesco Consulting, средняя стоимость 1 кв. м в дуплексе — 2650 долл., в таунхаусе — 2058 долл., в коттедже — 2110 долл., а средняя стоимость дуплекса — 638 500 долл., таунхауса — 388 900 долл., коттеджа — 740 900 долл. Самое дешевое предложение на дуплексы, по данным компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», обойдется в 4,735 млн руб. Это секция площадью 146 кв. м с участком в 7 соток в поселке Фламандия на Симферопольском шоссе, в 28 км от МКАД. Самый дорогой дуплекс площадью 420 кв. м с участком 7,5 соток за 46,550 млн руб. расположен в элитном поселке Никологорские Дачи, в 23 км от МКАД по Ильинскому шоссе.
 
Сегодня, продав двух- и трехкомнатную квартиру в столице, можно купить секцию дуплекса значительно большей площади и с собственным земельным участком недалеко от МКАД.
Как и в случае с таунхаусами, дуплексы в основном покупают семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Многие из них, рассказывает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», меняют Москву на Подмосковье. Сегодня, продав двух- и трехкомнатную квартиру в столице, можно купить секцию дуплекса значительно большей площади с собственным земельным участком, недалеко от МКАД. Зато бытующее на рынке мнение о том, что дуплексы в основном покупают две родственные семьи, например, в одной секции живут родители, а в другой — дети, эксперты не подтвердили. Как показала наша практика, рассказала Татьяна Алексеева, подобные случаи редки. Но такой формат недвижимости часто предпочитают большие семьи или люди, которые хотят иметь большой дом с минимумом соседей, но высокая цена не позволяет им купить отдельный коттедж.
 
Кстати, рассмотреть покупку дуплекса Юрий Рожин предложил с точки зрения инвестиций в будущее своих детей. Например, пока дети растут, вторую половину дома можно будет сдавать, тем самым по истечении времени окупив его и даже получив прибыль. А повзрослев, дети смогут переехать во вторую часть дома и жить поблизости от родителей.
 
Особенности российских дуплексов
 
Две семьи под одной крышей

КП Английский Квартал
 
Проблема такого формата загородной недвижимости, как дуплекс, кроется в том, что законодательство не дает ему четкого определения. Есть лишь близкие термины — «сблокированный» и «многоквартирный» дом), но они существенно различаются.
Пока же для России дуплексы по-прежнему остаются новым, малопонятным для рядового покупателя форматом, констатирует Дмитрий Панкратов. Что такое таунхаусы и отдельные дома, люди знают хорошо, а вот что такое дуплексы, представляют довольно смутно. Многие, например, ошибочно воспринимают дуплексы как неполноценный объект, половинку целого дома.
 
Однако проблема данного формата загородной недвижимости кроется не только в слабой осведомленности россиян о данном типе жилья. Ситуация осложнена еще и тем, что в законодательстве нет определения «дуплекс», есть лишь близкие термины — «сблокированный» и «многоквартирный» дом. Застройщики называют дуплексами оба типа застройки, то есть дуплекс — это либо стоящие рядом два дома, которые лишь соприкасаются стенами, либо дом, который разделен на две квартиры, имеющие отдельные входы, пояснил Дмитрий Панкратов. Эти два типа существенно различаются. Например, сблокированные постройки имеют независимое подключение и отдельно стоящие котельные, в то время как дом с двумя квартирами — общие коммуникации. Подобные метаморфозы происходят и с придомовым участком. В случае с блокированным домом, разъясняет Дмитрий Панкратов, каждый покупатель получает отдельный участок, а если это один дом с двумя квартирами, то участок может быть один. Есть и юридические тонкости. Так, если покупатель стал обладателем сблокированного дома, то оформляется право собственности на индивидуальный дом и земельный участок, а если была приобретена площадь в доме, то право собственности оформляется на квартиру или долевую собственность, аналогичная ситуация и с участком.
 
Многое зависит от того, как застройщик прописывает по документам такое строение, говорит Татьяна Алексеева. «По-хорошему в собственности должен быть и земельный участок, и строение», — считает эксперт. Однако все чаще застройщики продают дуплексы как квартиры, а земельный участок — как землю в аренде.
 
Подрастающий конкурент
 
Две семьи под одной крышей

Проект дуплекса в Одинцове
Несмотря на то что дуплексы на рынке — золотая середина, некий промежуточный вариант между таунхаусами и отдельными домами, их популярность пока существенно недотягивает до вышеуказанных форматов. Конечно, серьезных изменений в сегменте дуплексов в ближайшее время ждать не стоит, рост числа данного типа жилья будет постепенным. Так, в 2013 г., рассказала Наталья Картавцева, на рынке загородной недвижимости появилось довольно много дуплексов в коттеджных поселках класса эконом+. По мнению эксперта, это связано с тем, что дополнительного разрешения на их строительство не требуется, а можно возводить на земле, предназначенной для загородной застройки.
 
В среднесрочной перспективе (до десяти лет), говорит Дмитрий Панкратов, доля дуплексов может вырасти до 10–15% по трем причинам. Во-первых, продолжает эксперт, произойдет насыщение рынка таунхаусов. Популярность супердешевых поселков с запредельной плотностью застройки пойдет на спад, в результате заметно вырастет роль качества жизни. Во-вторых, продолжится рост стоимости земли в ближайших пригородах. Застройщики будут продолжать искать баланс между плотностью застройки, качеством жизни и ценой объекта. В-третьих, дуплексы станут более понятными для россиян. Пройдет период отторжения, связанный с их новизной. Можно будет вживую, а не на картинке увидеть, пощупать и понять все их преимущества. А со временем будет сформирован вторичный рынок дуплексов.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных