Замоскворечье: там, где две Москвы-реки

Раушская, Космодамианская, Шлюзовая, Садовническая, Озерковская, Овчинниковская... Это набережные, которые находятся в пределах всего лишь одного района Москвы — Замоскворечья, причем совсем небольшого, по площади занимающего лишь 109-е место в городе. А уместиться такому количеству набережных здесь удалось потому, что в Замоскворечье сразу две Москвы-реки. Вернее, вторая — это Водоотводный канал, но в то же время это полноценное второе русло одноименной городу водной артерии. Однако в большей степени Замоскворечье притягивает к себе все же не набережными, а тем, что это один из самых тихих, спокойных районов центра.

Под знаком реконструкции

Замоскворечье, что расположено вне Бульварного кольца и даже частично выходит за пределы кольца Садового, — один из тех районов Центрального административного округа (ЦАО), что сочетает в себе престижность центра Москвы и удобство проживания. Самая его шумная и суетная зона — это, пожалуй, окрестности Павелецкого вокзала, на площади перед которым уже много лет творится что-то непонятное. Одно время здесь хотели разместить подземный торговый центр, нашли исполнителя, проработали проект — а потом все застопорилось. К слову, одновременно то же самое произошло с еще несколькими потенциальными подземными сооружениями в центре города, например на Пушкинской площади. Теперь к проекту решили вернуться — уже придавая ему иной статус и работая над ним с другим подрядчиком (в апреле у прошлого собственника объект был изъят как недострой). Сейчас речь идет о шестиуровневом подземном транспортно-пересадочным узле. Собственно, пересадочным планируют сделать первый подземный уровень, который должен соединить пешеходные потоки, направляющиеся от станции метро «Павелецкая», поездов, электричек и терминала автобусов дальнего следования. Следующие три уровня займут магазины, кинотеатр, музей и даже библиотека, а два самых нижних отдадут под паркинг. Так что автомобилистам, которые пожелают оставить здесь машину, предстоит долгий путь вниз. Соорудить объект рассчитывают в очень короткий срок, к чемпионату мира по футболу 2018 г. Реконструкция самого вокзала завершилась в конце прошлого года. В частности, был открыт новый терминал аэроэкспресса, позволяющего за 45 мин. добраться до аэропорта Домодедово.

Из других идущих в районе преобразований стоит упомянуть реконструкцию улицы Садовнической. Несмотря на то что работы затянулись и тут уже почти год затруднено движение, срок для завершения проекта перенесли. Что касается реставрации и реконструкции зданий, то в Замоскворечье, насыщенном исторически интересными объектами, подобные работы идут постоянно. Например, прошлой осенью закончена реставрация Черниговского подворья — памятника архитектуры XVII в., расположенного на пересечении улицы Пятницкой и Черниговского переулка. А вот к реконструкции, то есть фактически глобальной переделке старых строений и их приспособлению под новые цели, относятся сдержаннее. Скажем, в Старом Толмачевском переулке отказались от подобных преобразований, в результате которых здесь должен был появиться комплекс апартаментов площадью 2 тыс. кв. м. В то же время практически такой же по сути проект на Малой Ордынке был одобрен.

Вторичная недвижимость:

есть дешевле 6 млн руб.

Вопреки устоявшемуся мнению приобрести жилье в центре Москвы и, в частности, в Замоскворечье можно вполне бюджетно. Как в других районах, главный источник недорогих квартир — банки, которые реализуют имущество заемщиков, не справившихся с ипотекой или иными кредитами. Именно по этой причине на улице Большой Пионерской, что неподалеку от станции метро «Павелецкая», на первом этаже 13-этажного дома на продажу выставлена однокомнатная квартира площадью 37 кв. м за 5,7 млн руб. И это не только минимальная цена по району, она почти на 40 % ниже, чем у остальных дешевых, но, правда, немногочисленных предложений, за которые просят по 7,8–8 млн руб. Причем среди них имеется абсолютная экзотика — продукт многоэтапной переделки бывших коммуналок. Речь, например, о шестиэтажном доме на улице Большой Татарской, что между улицей Новокузнецкой и Озерковской набережной, рядом со станцией метро «Третьяковская». Здесь за 8 млн руб. можно купить квартиру площадью 23 кв. м, а экзотика наблюдается в том, что при такой крошечной площади она и по факту, и по документам является двухкомнатной, причем с изолированной кухней и окнами, выходящими на две противоположные стороны дома. К слову, само строение выглядит вполне респектабельно. Построено здание в 1936 г. по проекту архитектора Евгения Трубникова, отличается большим скругленным углом, колосьями и цветами на фасаде и озорными полукруглыми балкончиками, «развешанными» в шахматном порядке. И несколько лет назад в доме выполнен капитальный ремонт.

В целом же по району разброс цен на квартиры достаточно велик. Все-таки это центр, где существенное количество относительно недавно возведенных домов тяготеет к премиум-классу, а также много исторически ценных зданий, построенных в первые годы XX в. и ранее, что лишь добавляет им стоимости. Скажем, в недавно введенном в эксплуатацию ЖК «Английский квартал», что находится на улице Мытной и построен ГК «ПИК», цены на однушки (от 57 кв. м) без отделки начинаются от 28,7 млн руб. Именно на этот объект (если не считать те, строительство которых еще продолжается) сейчас приходится основная масса дорогих предложений в районе. А, скажем, за 32 млн руб. на продажу выставлена однокомнатная квартира площадью 70 кв. м, расположенная в доме на улице Пятницкой, что был построен в 1894 г. в стиле модерн по проекту архитектора Льва Кекушева.

Новостройки: вездесущие апартаменты

По количеству ныне строящихся домов Замоскворечье может смело посоперничать с любыми иными районами Центрального округа. Единственное, чего здесь не хватает (как и вообще в ЦАО), так это объектов со статусом «жилая недвижимость». В отличие от большинства комплексов, что в Замоскворечье были введены в эксплуацию в течение последних десяти лет (а это «Четыре солнца», «Бахрушина, 13», «Аквамарин», «Дом на Озерковской» и др.), в большинстве ныне строящихся предлагаются не квартиры, а апартаменты, юридический статус которых приравнен к коммерческой недвижимости. Так, в 13-этажном «Доме на Люсиновской» (застройщик «Лидер-Инвест»), что вводится в эксплуатацию уже в текущем квартале, представлены именно апартаменты. Находится комплекс в 3-м Люсиновском переулке, напротив Морозовской детской больницы (к слову, там сейчас строится новый корпус с эффектным фасадом, расположенный как раз у «Дома на Люсиновской»). Габариты апартаментов варьируются в пределах 45–134 кв. м, а цены находятся в диапазоне 17,5–46,5 млн руб.

Из трех новостроек, что сейчас возводятся в самой тихой части района — на острове Балчуг, ограниченном руслами Москвы-реки и Водоотводного канала, лишь в одной представлены и квартиры, и апартаменты. Речь о ЖК Wine House, что на улице Садовнической, проходящей по центру «острова». Проект ведет компания «Галс-Девелопмент», и состоит он из двух корпусов. Первый, в стиле loft, — уже введенный в эксплуатацию объект реконструкции старинного винзавода, именно в нем представлены апартаменты. Второй — расположенное за ним новое 3–7-этажное здание, в котором предлагаются квартиры. Сдадут его в конце года, а сейчас здесь завершаются фасадные работы. В комплексе представлены самые разные варианты и по площади (57–322 кв. м), и по планировке: есть двухуровневые, есть с террасами, есть с панорамным остеклением и мансардными окнами. А цены находятся в диапазоне 32,2–231,6 млн руб.

Две другие новостройки — Balchug Residence и Balchug Viewpoint, относящиеся к той же локации, ведет компания «Интеко». Balchug Residence располагается вдоль Большого Устиньского моста, занимая целый квартал от улицы Садовнической до Раушской набережной, поэтому из некоторых апартаментов открываются виды на Зарядье и Кремль. Balchug Viewpoint строится на берегу Водоотводного канала, фактически на углу Садовнической набережной и улицы Балчуг, по соседству с бизнес-центром «Балчуг-плаза». Для прогулок эта набережная не так комфортна, как та, что идет вдоль основного русла Москвы-реки, — тротуары слишком узкие (это особенно неудобно вблизи строящегося комплекса), однако и движение здесь не особо интенсивное, поэтому в целом тут потише. Цены в обоих комплексах примерно одинаковы и начинаются от 21,7–24,9 млн руб. (площади от 46 кв. м). Сдать обе новостройки обещают уже в этом году, причем Balchug Residence на квартал раньше, хотя оба комплекса находятся примерно в одинаковой стадии готовности: идет монтаж фасадов. Успеют ли уложиться в заявленные сроки — пока сказать сложно, работы предстоит еще немало, и все будет зависеть от темпов строительства.

В II квартале 2018 г. планируют ввести в эксплуатацию еще одну новостройку, в которой сейчас завершаются работы на этапе котлована: возводится минус первый этаж, в котором будут расположены парковка и технические помещения. Речь о 6–7-этажном элитном квартале I’M, что в Кожевническом проезде строит «Группа ПСН». Находится он на набережной, в 5 мин. от Садового кольца. К плюсам I’M можно отнести то, что из двух корпусов комплекса один полностью состоит из квартир, второй — из апартаментов, причем и в том и в другом встречаются весьма компактные варианты — по 36–37 кв. м. Благодаря такой нарезке помещений и возможности их объединения, а также учитывая начальную стадию строительства цены сейчас держатся на демократическом уровне: стоимость апартаментов начинается от 11 млн руб., квартиры — от 13 млн.

И, наконец, самый новый объект Замоскворечья — комплекс на Малой Ордынке, который был одобрен Архитектурным советом Москвы в конце апреля нынешнего года. Это реновация старого здания советской постройки, которое превратится в комплекс апартаментов, а на первом этаже появится торговая зона и рестораны. Его строительством займется компания Sminex, а разработан проект архитектурным бюро ADM. Любопытно, что из двух предложенных вариантов фасадных решений (первый — в светлом кирпиче и камне, с ажурными балконными решетками, второй — максимально стеклянный, со сложными «гнутыми» линиями) Архсовет выбрал самый радикальный — стеклянный. Причина в том, что именно он позволяет создать визуальный разрыв с соседним краснокирпичным зданием Высшей школы экономики и сделать застройку по-московски более неоднородной. Сейчас застройщик получает разрешительную документацию и вскоре приступит к строительству. Цены на апартаменты пока не известны, продажи еще не открыты.

Коммерческая недвижимость:

льготный street retail

Для размещения офиса Замоскворечье — место лакомое. Старинные особняки здесь можно приобрести хоть целиком, хоть этажами, хоть в нарезку. Есть множество новых или реконструированных бизнес-центров: «Сытинъ» и Pyatnitskiy Hаll на улице Пятницкой, Vivaldi plaza, что на улице Летниковской, Cental city tower на Овчинниковской набережной, «Аквамарин III» на Озерковской набережной, Wall street на Валовой, «Плеханов плаза» в Стремянном переулке и др., причем почти везде можно арендовать не только офис, но и отдельное рабочее место (коворкинг — вообще очень модная тема в центре Москвы). Плюс большой выбор коммерческих помещений во всех новостройках — не случайно же по статусу почти все они относятся к нежилой недвижимости. Цены отличаются на порядок и, начинаясь со 166 тыс. руб./кв. м при продаже или от 10,2 тыс. руб./кв. м/год при аренде, по-прежнему в значительно большей степени зависят от расположения объекта, нежели чем от количества (или вообще наличия) парковочных мест. А ведь это одна из главных проблем центра города.

Что касается торговых центров, то их не так много. Например — «Павелецкий пассаж» и «Кожевники» по соседству с Павелецким вокзалом, «Аркадия» и «Пассаж на Пятницкой» вблизи станции метро «Третьяковская» и некоторые другие. Основная же форма торговли — это street retail. Что для центра города правильно. К тому же выгодно и для самих владельцев помещений, если объекты расположены в пешеходных зонах общегородского назначения, — для них применяется пониженная ставка налога на имущество. К таким территориям в Замоскворечье относятся, например, улица Пятницкая, Новокузнецкая, часть Климентовского и Старого Толмачевского переулков. И это, возможно, лишь начало: количество пешеходных территорий будет лишь увеличиваться. Наверное, в этом есть свой смысл. Все же, если селишься в центре города, среди знаковой и эффектной архитектуры, наверное, рассчитываешь любоваться на нее почаще. А из окон автомобилей красоты не разглядишь, и уж точно упустишь изысканные детали. А ведь в них — вся фишка.

Фото А. БОБРОВСКОГО