Девелоперы игнорируют таунхаусы под ключ

 

Альтернатива с черновой отделкой

 

Сегодня на рынке загородной недвижимости дефицита таунхаусов не наблюдается. По данным компании «Метриум Групп», их доля составляет 9–12% от общего объема предложения недвижимости Подмосковья. С каждым годом поклонников этого формата жилья становится больше, так как таунхаусы пользуются устойчивым спросом у тех, кто не хочет жить в суетливой столице. Если раньше привилегия переезда за город и смены жилья на большее по площади была доступна покупателям с приличным бюджетом, то сегодня это по карману даже обладателям столичной однокомнатной квартиры. В среднем, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», стоимость таунхаусов начинается с 4,5–5 млн руб., хотя есть и более дешевые предложения. На рынке квадратный метр этой недвижимости оценивается приблизительно в 30–60 тыс. руб. (включая стоимость участка), говорит Дмитрий Гордов, исполнительный директор компании «Интегра».

 

Практически все объекты сдаются с черновой отделкой, то есть без ремонта, поэтому покупателю придется достраи­вать свое жилье. По словам Дмитрия Власова, коммерческого директора RDI, девелопер возводит стены, перегородки, заводит все необходимые коммуникации, монтирует газовое оборудование, иногда ставит лестницу. А установка остального оборудования, разводка электрической проводки, выравнивание стен, монтаж системы отопления и прочее ложится на плечи покупателей.

 

Сегодня, говорит Дмитрий Панкратов, генеральный директор компании «Оргвижен», доля готовых таунхаусов, а также домов и дуплексов в сравнимом бюджете ничтожно мала, это сотые доли процента от общего числа предложений. Например, на Новорижском направлении есть всего несколько подобных проектов. Кроме того, все объекты под ключ стоят неоправданно дорого по сравнению с вариантами покупки и самостоятельной отделки, уточняет эксперт.

 

Другое дело — покупка объекта под отделку. Стоимость может быть весьма и весьма привлекательной. Впрочем, за низкой ценой порой скрывается не только отсутствие отделки, поэтому эксперты советуют тщательно изучить все документы, чтобы не купить кота в мешке. Сегодня недобросовестные застройщики придумали массу уловок, которые помогают снизить конечную стоимость жилья за счет минимальной степени его оснащенности. Например, иногда девелопер не заводит инженерные сети внутрь дома. Но чаще, говорит Евгения Панова, директор по продажам Vesco Realty, вода и электричество заведены в дом, а вот газ собственнику таунхауса приходится подводить самостоятельно. Целый ряд компаний взимают дополнительную плату за подключение коммуникаций, рассказывает Дмитрий Панкратов. Необходимость таких платежей часто скрывается и объявляется уже после продажи дома, в то время как подобные доплаты бывают очень существенными и могут доходить до 1 млн руб.

 

Неприбыльный и проблемный вариант

 

Если на рынке городской недвижимости можно довольно легко найти предложения с продажей квартир под ключ, то на загородном рынке придется набраться терпения и потратить немало времени на поиск такого объекта. Однако есть еще два варианта решений этой проблемы — вторичный рынок и покупка шоу-рум. Но, отмечает Д. Панкратов, приобретение таунхауса с ремонтом на вторичном рынке загородной недвижимости — дорогое удовольствие. Дело в том, что люди делали ремонт для себя, но затем в силу обстоятельств дом был выставлен на продажу. Поэтому ремонт в таких объектах всегда стоит слишком дорого и всегда не соответствует индивидуальным требованиям конкретного покупателя.

 

Зато следует обратить внимание на возможность покупки шоу-рум — таунхауса с ремонтом. Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», рассказала, что к моменту завершения продаж девелоперу нужно продать наряду с остальной недвижимостью и шоу-рум. В этом случае есть шанс приобрести жилье с отделкой и дизайнерским интерьером по себестоимости.

 

Отсутствие на рынке загородной недвижимости массового предложения таунхаусов под ключ Е. Панова объяснила так: «Этот сегмент еще только формируется и активно развивается в отличие от городских новостроек. Клиенты и так прекрасно разбирают объекты под отделку. Поэтому застройщику нет особой нужды брать на себя и ремонт». Кроме того, продолжает эксперт, на этом много не заработаешь, а дополнительные проблемы появятся. Максимум, на что идут застройщики, — продажа объектов под чистовую отделку (с установленным котлом и штукатуркой). Такие варианты, по данным компании Vesco Realty, занимают порядка 30% рынка.

 

По словам Д. Панкратова, строительство коробки и внутренняя отделка — это очень разные производства, они трудно уживаются в рамках одного проекта, тем более если во главе этого процесса стоит финансовая структура. В первом случае это стандартные работы, большие инвестиции и большие обороты (достаточно прозрачно и понятно для инвесторов). Во втором — множество мелких разноплановых работ, индивидуальные требования клиентов, гораздо меньшие деньги на единицу усилий. Поэтому большинство застройщиков-финансистов даже не предлагают услуги по частичной или полной отделке таунхаусов. Обычно покупателям предоставляется максимально голая коробка.

 

Однако дело не только в девелоперах, но и в покупателях. По сути, таунхаусы — это компромиссный продукт, рассказывает Е. Лобанова. Его приобретают те, кто хотел бы переехать за город, в собственный дом, но пока не может себе этого позволить. Такие люди крайне рациональны в отношении выбора и не в последнюю очередь обращают внимание на бюджет, продолжает эксперт. Вариант с отделкой они будут рассматривать в самую последнюю очередь именно из-за соображений экономии.

 

Между тем для 60–65% покупателей таунхаусов это первая в жизни покупка жилья; ранее они пользовались либо съемной квартирой, либо квартирой, доставшейся по наследству. Такие граждане зачастую не вполне реалистично оценивают будущие затраты, связанные с самостоятельной отделкой таунхауса (да и вообще любой новостройки). На деле же выходит, что доведение дома до жилого состояния обходится значительно дороже, чем возможная переплата при покупке готового варианта.

 

Сам себе бригадир

 

И все-таки на рынке имеются единичные примеры удачных и демократичных по цене таунхаусов под ключ, обнадеживает Д. Панкратов. «В наших поселках Английский Квартал в Аносино, Британика мы предлагаем дома как с отделкой, так и без нее. А все потому, что мы изначально были строительной компанией, а к девелопменту пришли позднее. В наших поселках мы и инвесторы, и застройщики, и УК. Отсутствие сторонних участников и посредников позволяет обеспечивать качество и привлекательные цены, — рассказывает эксперт. — Хотя мы тоже 90% прибыли зарабатываем на девелопменте земельного участка и строительстве коробок. При этом возведение дома занимает в среднем пять месяцев, а его отделка еще столько же». Главное преимущество продажи жилья с отделкой — высокая скорость заселения, а это стимулирует и скорость продаж. Например, там, где продаются голые коробки, большое количество зданий годами стоит без отделки и без хозяев. Жить в малонаселенном доме крайне некомфортно. В результате эксплуатирующая компания терпит убытки, первичные продажи тормозятся.

 

Но все же проектов под ключ ничтожно мало, а значит, большинству покупателей придется делать ремонт самостоятельно. По словам Е. Лобановой, в стандартном таунхаусе комфорткласса, где есть лишь внешний тепловой контур и временная лестница, покупателю придется выложить порядка 1000 долл./кв. м с учетом сантехники и кухни.

 

В начале ремонта основные финансовые затраты будут связаны с монтажом электрики и системы отопления, а также выравниванием стен, потолков и устройством бетонной стяжки, говорит Е. Панова. Дальнейшие затраты зависят от стоимости отделочных материалов и оборудования. Главным плюсом самостоятельного ремонта является возможность разбить отделочные работы на несколько этапов. Довольно большое число покупателей таунхаусов проводят работы поэтапно, в меру финансовых и временных возможностей. Кроме того, вряд ли какой-то застройщик будет делать ремонт так же качественно и основательно, как собственник.

 

Правда, если покупатель намерен сделать ремонт в доме самостоятельно, следует помнить, что бригаду рабочих со стороны до момента ввода проекта в эксплуатацию просто не пустят, говорит Е. Лобанова. Поэтому во многих поселках девелопер предлагает жителям своих подрядчиков, выполняющих отделочные работы. В этом случае покупатель может контролировать ход работ до ввода здания в эксплуатацию. Второе преимущество сотрудничества с родственной застройщику структурой — возможность заказать материалы (бетон, смесь, краски и т.д.) по оптовым ценам, а также получить фактически бесплатную доставку этих материалов, что в ином случае вышло бы в копеечку.

 

Правда, отмечает Д. Гордов, стоимость таких услуг в компании обычно выше, чем у строительных бригад, так как в цену вместе с гарантиями заложены и затраты на офис, управление — все, что связано с постоянной жизнедеятельностью любой компании. Кроме того, ремонтные бригады, как правило, очень загружены. Часто фирма выполняет работы в 10–15 секциях поселка и просто не справляется с таким количеством заказов, поэтому ремонт может затянуться.