ЦКАД: трасса преткновения. Ездить будем огородами?

20 Сентября в 19:19 93 Алексей Лоссан

Строительство платной трассы ЦКАД длиной 339 км серьезно повлияет на рынок подмосковной загородной недвижимости. В частности, могут пострадать дачники, которые не успели вовремя оформить необходимые документы на участки. А вот многие девелоперы коттеджных поселков только выиграют от появления нового дорожного объекта.

 
Обширные планы
 
ЦКАД: трасса преткновения. Ездить будем огородами?
 
В будущем благодаря ЦКАД интерес к поселкам, расположенным в зоне дальнего Подмосковья, значительно возрастет.
 

ЦКАД: трасса преткновения. Ездить будем огородами?

 
В будущем 339 км составит длина платной трассы ЦКАД по завершении строительства.
Строительство ЦКАД должно стать одним из самых перспективных проектов в Московской области. Согласно заявлению президента РФ Владимира Путина, окончание работ намечено на 2018 г. Новая трасса пройдет параллельно бетонке на расстоянии 5–10 км. При этом для сооружения дороги длиной 339 км планируется изъять участки у порядка 600 землевладельцев. В частности, по подсчетам компании «Метриум Групп», для этих целей потребуется сумма в размере от 10 млрд руб., что составляет около 3–4% от стоимости проекта. «Между бетонкой и ЦКАД возникнет небольшая территория, на которой в настоящее время находятся коттеджные поселки, как строящиеся, так и давно обжитые. Кроме того, на отдельных направлениях, таких как Ярославское, Минское и Можайское шоссе, в данную зону попадает множество старых дач», — сообщает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Генеральный директор Vesco Construction Вадим Ивкин замечает, что «старые дачные поселки, сформированные еще в советское время, расположены, как правило, в очень живописных местах. Но соседство шумной магистрали практически сведет на нет все прелести загородной жизни в них». По его словам, можно с уверенностью прогнозировать появление новых коттеджных поселков вблизи ЦКАД. Для девелоперов это возможность создать интересные проекты и продать их по цене, которая была бы недоступна без хорошей транспортной магистрали на относительно небольшом отдалении.
 
Как отмечает руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов, ЦКАД поможет разгрузить дороги области. При этом трасса будет платной, и аудитория многих дачных поселков и садовых товариществ вряд ли готова к систематическим тратам.
 
Как и любое другое масштабное транспортное строительство, сооружение данной автодороги повлечет за собой пробки и на время работ отпугнет определенное число потенциальных клиентов. «Если брать долгосрочную перспективу, то, на мой взгляд, ЦКАД даст импульс для развития дальних дач, так как разгрузит основные магистрали и развязки рядом с крупными областными городами», — говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев. По его словам, сегодня собственники загородной недвижимости испытывают основные затруднения на первых 50 км от МКАД. И разница во времени, затраченном на дорогу до поселков, расположенных в 60 или 120 км от МКАД, составляет не два-три часа, а максимум час. В будущем эта разница нивелируется и интерес к поселкам, расположенным в зоне дальнего Подмосковья, значительно возрастет. Так что у потенциальных покупателей будет более широкий выбор экологически чистых мест для отдыха. Впрочем, очевидным минусом пока является отсутствие развитой инфраструктуры в столь удаленных от столицы местах.
 
Так, по данным руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, в настоящий момент в районе Малого бетонного кольца практически нет социально-бытовых объектов. «После того как ЦКАД превратится в цивилизованную автомагистраль, земли рядом с ней можно будет использовать под коммерческие нужды. Переориентация на офисные, логистические, торговые, гостиничные комплексы станет выходом для застройщиков, в настоящий момент планирующих на этих участках жилые объекты», — говорит эксперт. А в поселках, расположенных на небольшом расстоянии от магистрали, но вне зоны дискомфорта, продажи, скорее всего, вырастут.
 
Опасность для дачников
 
В долгосрочной перспективе ЦКАД разгрузит основные магистрали и развязки рядом с крупными областными городами.
По словам М. Литинецкой, целиком сносить стародачные поселки никто не будет, так как трасса пройдет по более или менее неосвоенным территориям. «Но одно дело — наслаждаться природными красотами, сидя на летней веранде, и совсем другое — ежедневно смотреть в окно на скоростную шумную магистраль. Вряд ли дачники обрадуются такому развитию событий, поэтому очень вероятна социальная напряженность», — говорит эксперт.
 
На различные секторы загородного рынка строительство нового транспортного объекта, скорее всего, повлияет по-разному. «Для жилья, расположенного не далее 30 км от МКАД, платная дорога окажется позитивным фактором, так как разгрузит существующие магистрали и пути следования большегрузных автомобилей окажутся дальше от Москвы. Транспортная доступность поселков увеличит спрос на данные объекты и их стоимость», — говорит директор по продажам компании Atlas Development Елена Исковских. Но если собственники решат не ждать выкупа, а реализовать свой участок на открытом рынке, то с его продажей могут возникнуть сложности. Потребители в курсе существующей ситуации и мало заинтересованы в приобретении рискованного землевладения, поэтому цены на дома и участки в данном районе, скорее всего, упадут. В свою очередь объекты, находящиеся на расстоянии более 40 км от МКАД, не ощутят на себе непосредственного влияния строительства — до них не дойдет шум будущей магистрали, по соседству не появятся логистические центры. Интерес к таким объектам может возрасти, но их стоимость вряд ли изменится. Впрочем, с большей точностью судить об изменениях транспортной обстановки можно будет только после запуска ЦКАД в полном объеме.
 
Реакция рынка
 
ЦКАД: трасса преткновения. Ездить будем огородами?

Фото: ЦВЕТКОВ ВИТАЛИЙ/ФОТОБАНК ЛОРИ
 
Между бетонкой и ЦКАД появляется небольшая территория, на которой в настоящее время расположены старые дачи и коттеджные поселки, как строящиеся, так и обжитые.
 

ЦКАД: трасса преткновения. Ездить будем огородами?

Фото: ЕЛЕНА КОРОМЫСЛОВА/ФОТОБАНК ЛОРИ
Полномасштабное строительство только начинается, но уже сейчас можно утверждать, что рынок отреагирует на появление новой магистрали ощутимыми изменениями. Мария Литинецкая считает, что в поселках, расположенных за ЦКАД, но не вблизи трассы, темпы реализации вряд ли снизятся. «Наоборот, новая дорога только улучшит их транспортную доступность, что скажется и на продажах, и, возможно, на ценах. С участками, находящимися в непосредственной близости от ЦКАД, не все так просто. Сначала их стоимость наверняка упадет из-за высоких рисков, так как нет четкого понимания, как будет проведена оценка и процедура изъятия», — говорит эксперт. Однако в дальнейшем, при развитии транспортной инфраструктуры, цены на эту землю будут только расти.
 
«В среднесрочной и долгосрочной перспективе ЦКАД способствует развитию рынка загородной недвижимости за счет того, что принимает на себя существенную долю транзитного транспорта, который идет через МКАД, особенно в вечернее время», — говорит учредитель компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко. Трасса проходит в основном в зонах, где нет массовой застройки. В некоторых случаях возможно появление шума там, где его раньше не было. «Но это общая тенденция зоны 30 км от МКАД. То, что раньше считалось дачами, сейчас оказывается ближе к городскому жилью», — замечает эксперт.
 
Чтобы подстраховаться, участники рынка советуют дачникам оформить документы на недвижимость в установленном порядке. В частности, получить современное свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый паспорт. Нужно проследить, чтобы в регистрационной палате имелась запись, подтверждающая, что вы являетесь собственником земельного участка. Были примеры, когда владельцы оформляли свои дома как недостроенные или указывали площадь меньше реальной. В таком случае необходимо привести документы в порядок и исправить все нарушения. Следует исключить кадастровые наложения с соседями, разрешить возможные земельные споры. Дом должен быть зарегистрирован как жилой и отапливаемый, указана его точная площадь. После того как документы будут оформлены должным образом, можно ждать выкупа участка государством. Продавать такое землевладение сейчас, скорее всего, придется по заниженной цене, так как покупателей пугает неизвестность и они будут требовать дисконта. Велика вероятность, что власти предложат за вашу собственность цену, большую, чем та, на которую вы можете рассчитывать в данный момент на открытом рынке. «Первое и самое важное — не поддаваться панике и сосредоточиться на изучении плана строительства и реального влияния на данное место проживания. Второе — максимально оперативно принять решение о готовности к предстоящим переменам, и, если оно отрицательное, выставить дом на продажу по сниженной цене. В любом случае данная ситуация — естественный процесс урбанизации любого мегаполиса», — объясняет заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных