Валерий Мищенко: «Будем продолжать строить и развиваться»

Обстановка в политической и экономической жизни нашей страны сегодня как минимум непредсказуема, если не сказать взрывоопасна. По этой причине ответить на сакраментальный вопрос: «Что год грядущий нам готовит?» — по силам разве что безнадежному оптимисту или человеку, который уже побывал в подобной ситуации и смог не только сохранить, но и преумножить свой бизнес. Опыт, полученный в предыдущие смутные времена, многие расценивают как конкурентное преимущество и правильно делают. Неслучайно главный редактор журнала «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Виталий Простаков предложил поделиться своим видением нынешней ситуации Валерию Мищенко, председателю совета директоров семейства компаний Kaskad Family, которое впервые заявило о себе как о новом игроке рынка именно в кризис 2008 г.

— Не буду оригинален, начну с того, что сейчас на слуху у всех. К чему готовиться тем, кто покупает, продает и строит жилье?

— Прогноз — дело неблагодарное, потому что у победы много отцов, а если эксперт неправ, то в конечном итоге на него сыплются все камни. Но есть объективные вещи, происходящие на рынке, которые следует учитывать.

Первое — это спрос. Причем ажиотажный, особенно на объекты завершенного строительства. По сравнению с IV кварталом прошлого года он вырос на 100–150%. Чуть менее востребованы строящиеся жилые комплексы. Понятно, что людей пугают инфляционные ожидания, ведь финансовая сфера для них абсолютно непрогнозируема и неподконтрольна. Граждане стремятся как-то зафиксировать излишки накопленных рублей и выбирают для этого квадратные метры. Впрочем, бурлящий поток вынужденных инвестиций постепенно успокоится, и я ожидаю, что в 2015-м спрос может сократиться едва ли не на 70% относительно 2014 г. Соответственно, тех, кто сегодня занимается продажами, ожидает драматическая развязка.

Второе — это цена. Здесь все будет зависеть от психотипа самого девелопера. Если он адекватен и финансово устойчив, то даже при катастрофической динамике продаж снижать стоимость на свой продукт едва ли станет, особенно в сегменте экономкласса, где маржа и так не превышает 10%, максимум 15. Я имею в виду некий стандартный вариант, когда девелопер торгует договорами долевого участия со сроком передачи завершенного объекта в полтора-два года. При таком раскладе запаса для снижения стоимости квадратного метра практически нет.

Если застройщика, что называется, понесло, и он начнет распродажу ниже себестоимости, чтобы жить на денежном потоке и постараться в будущем отрастить маржу, которая бы компенсировала потери текущего периода, то рано или поздно это может закончиться финансовой ямой и неисполнением обязательств по уже взятым на себя обязательствам...

Если у вас есть понимание, как разместить свои средства и не потерять в случае роста инфляции, то вкладываться в недвижимость не стоит. Я не могу даже представить, какой уровень инфляции будет в 2015 г. Но в любом случае рынок недвижимости этот уровень будет только догонять.

— Вы говорите об инвестиционных сделках. А что делать тем, кто приобретает квартиру для собственного проживания?

— Покупать. Интересные по цене и качеству проекты для таких потребителей никуда не денутся. После Нового года ажиотажный спрос схлынет, а вместе с ним и сиюминутный рост стоимости квадратного метра. В свою очередь повышение ипотечных ставок и снижение доходов наших граждан приведет к тому, что цены на экономичное жилье как минимум вернутся на прежний уровень. На первый план, как это уже однажды было в кризис, выйдет не ценовая, а совсем иная конкуренция.

С учетом последних финансовых проблем у государства и бизнеса, конкуренция станет жестче и, как мне кажется, приведет к олигополизации. Это означает, что из 400 застройщиков в Московской области останется не более 50. То есть несколько десятков крупных компаний будут контролировать большую часть рынка. Почему? Потому что залог успеха, как известно, в привлечении кредитных средств банков, у которых есть относительно длинные деньги. Договориться с ними проще крупным и устойчивым игрокам.

Еще один важный момент заключается в том, что за покупателя придется бороться неценовыми факторами, например, степенью готовности объекта и всем тем, что лежит за пределами квадратного метра, то есть качественной инфраструктурой. Причем не какой-то метафизической, типа гольф-полей или мини-зоопарков, а вполне осязаемой. Я имею в виду современные детские площадки, уличные тренажеры, прогулочные зоны, вменяемые парковки и т. п.

— Kaskad Family считается достаточно крупным игроком на рынке жилья Московской области. Есть информация, что в портфеле компании пятнадцать проектов и огромные объемы земли. При этом она образована только в 2008 г. Откуда такие активы?

— Да, мы дети прошлого кризиса и, если честно, до сих пор уверены, что трудные времена — это не катастрофа, а импульс к возрождению и развитию. Несколько лет назад, когда многие паниковали и метались в поисках спасения своих активов, мы нашли ту нишу, которая позволила успешно развиваться нашему бизнесу.

В далекие тучные годы земля служила объектом сказочного роста. Сказочного, поскольку этот рост был только на бумаге. То есть люди перепродавали активы, снабжая их умозрительными проектами, на которых можно здорово заработать, и все были довольны. Один купил за 100 — отдал за 120, тот — за 140, и далее по цепочке. Но вдруг наступил 2008 г., и земля перестала продаваться. У людей возник закономерный вопрос, как выходить из инвестиций. Та же проблема возникла и у банков. Они ведь брали в качестве обеспечения земельные активы, при этом не особенно задумываясь о возможном дефолте заемщиков. В итоге образовалась масса институтов, инвесторов, банков, физических лиц, которые обладали земельными активами, но не понимали, что и как с ними делать дальше. Рынок востребовал профессиональных игроков, и они появились. Наша компания, например, взялась продавать земельные участки без подряда с подведенными коммуникациями, и этот продукт сразу нашел своего потребителя. А мы — невероятное количество партнеров. На рынке наблюдался массовый дефолт застройщиков, и люди с радостью покупали какой-то готовый и внятный актив. То есть компания развивалась как фи-девелопер, то есть управляла активами группы лиц за вознаграждение. Параллельно мы развивали форматы строительства полного цикла, вроде Сабурово Парк — поселка на 484 таунхауса. Таких объектов в портфеле было меньше. Но уже с 2012 г. внимание переключили в большей степени на разработку готовых проектов. В этом смысле формат сблокированных домов стал основным. Весь уходящий год пробовали свои силы в малоэтажном строительстве, а в 2015-м приступаем к развитию высотных проектов. С этой целью создаем предприятие по выпуску трехслойных панелей для возведения многоэтажек и, соответственно, будем запускать новую площадку...

— Вы хотите сказать, что компания нацелилась на мультиформатные проекты?

— Да, мы намерены в рамках одной территории создать агломерацию, в которой комфортно сочетались бы все типы застройки и которые мы органично и одновременно смогли бы запускать в продажу. Наше цель — за счет диверсификации продуктовой линейки получить широкую аудиторию, способную деньгами голосовать за проект.

— И где такой проект ожидать?

— На севере Московской области. Пока я не готов его подробно анонсировать, могу лишь сказать, что вместе со всей торгово-развлекательной инфраструктурой и объектами соцкульбыта общая площадь застройки составит около 350 тыс. кв. м. Соответственно объем вложений мы оцениваем в 20 млрд руб. Это самый большой проект, который компания когда-либо запускала (инвестиции по всем другим нашим объектам составляют чуть более 15 млрд руб.). Реализация рассчитана на десять лет.

— В Московской области у девелоперов часто возникают проблемы на местном уровне. Как вы думаете, в ближайшее время что-то изменится?

— С 1 января на рынке недвижимости Подмосковья все будет по-другому. Я не знаю, лучше или хуже, но то, что по-другому, — это точно. С муниципального уровня все полномочия передаются Минстрою области. Соответственно выдача проектов планировок территорий, разрешений на строительство — все это локализуется в одних руках. Правда озвучен принцип двух ключей: глава района, где реализуется проект, тоже будет ставить свою подпись, но лидирующая роль во всем этом процессе отводится Минстрою. Он выступает инициатором проведения межведомственной комиссии и градостроительного совета, где рассматриваются проекты, определяются социальные нагрузки на девелопера и соответственно выносятся рекомендации по выдаче разрешения на строительство, ГПЗУ или происходит утверждение проекта планировки территории.

— И все же это хорошо или плохо?

— Для локальных девелоперов, которые привыкли тесно работать с местной администрацией, эта ситуация некомфортна. Сидели они где-нибудь у себя, прошу прощения за сленг, «на районе» и спокойно делали по 20 или 30 тыс. кв. м. жилья в год. Работали так с десяток лет плечом к плечу, и все были довольны. А сейчас меняются правила игры, а это всегда стресс, а иногда и потеря прибыли. Для нас ситуация, напротив, комфортна, потому что мы присутствуем в восьми районах, и везде свои правила. Я мог бы с таким же успехом в Казахстан или Киргизию поехать и открывать там поселок или жилой комплекс. Унификация процедур представления проекта и получения всей исходно-разрешительной документации — это как манна небесная. Здесь только вопрос к Минстрою. Способен ли он будет справиться с потоком информации, которая с 1 января просто обрушится на чиновников.

— Валерий, в свое время вы защитили кандидатскую диссертацию «Мировой опыт и российская практика развития рынка строительных услуг...». Вот цитата: «Регулирование строительной деятельности в США осуществляется в основном на местном уровне». Почему у нас все происходит наоборот?

— У нас страна достаточно непростая, но Родину, как и родителей, не выбирают. Развитие коммерческого строительства во всех странах Европы и в Штатах происходит сотни лет. Россия только в начале пути. Судите сами, у нас до сих пор действуют СНиПы и регламенты, утвержденные в Советском Союзе. За время Российской Федерации ничего нового не появилось, так что все участники рынка ориентируются на нормы и правила, которые были изобретены уже давно и сильно до нас.

В странах Европы и США государство решает две основные задачи. Первая — определение минимального набора того, что должно выставляться на рынок (там немыслимо приступать к продаже домов в голом поле, где не проложены сети). При этом дом застройщик обязан продать с минимальной, но отделкой. Это у нас заходишь в новостройку, а вокруг кирпичи и какие-то трубы непонятные торчат... В России нет таких норм и правил, как на Западе. Там ввод объекта в эксплуатацию, по большому счету, камеральная история, которая не требует даже появления на объекте специалистов.

За океаном девелопер взял 40 га, получил кредит лет на десять вперед, все построил, а потом потихоньку собирает деньги и на 2% живет. С нашими банковскими ставками сделать это невозможно. Кроме того, кредиты для девелоперской компании выдают максимум на пять лет, а чаще всего на три года.

Вторая задача властей многих зарубежных стран — дотация населения, признанного по разным критериям нуждающимся в участии государства. У нас таких критериев практически нет. Что такое, например, доступное жилье? Кому доступное? Что это за средняя семья, которая нуждается в улучшении жилищных условий. У нас в лучшем случае есть программы «Молодой учитель», «Молодой врач», когда надо удержать специалиста на определенной территории.

— То есть нам нужны правила, спущенные сверху?

— Понимаете, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Я коммерсант, мое дело — зарабатывать прибыль. Конечно, это здорово — обеспечивать доступным и комфортным жильем граждан России, но корень предпринимательства — в извлечении прибыли. И мы, как нормальные коммерсанты, смотрим на ситуацию так: выгодно — делаем, невыгодно — не делаем. Поэтому если есть слои населения, нуждающиеся в улучшении условий проживания, и государство готово наращивать темпы жилищного строительства, то нас следует заинтересовать, чтобы бизнес с этим населением работал. Если люди не в состоянии платить за тот продукт, который мы создаем, то пусть власти либо спрос дотируют, например с помощью ипотечного ресурса, либо находят какие-то другие формы участия в инвестиционно-строительных проектах.

Сегодня есть примеры, когда где-то государство поучаствовало в проекте — подтянуло сети за свой счет. Так за это можно сразу сажать всех чиновников, которые такие решения принимали, потому как в России это незаконно. У нас все инвестиционные отношения между девелопером и администрацией регулируется только договором аренды. Если власть обеспечит проект всеми коммуникациями, а потом погрозит пальчиком и скажет бизнесмену, мол, ты мне обещал выдержать цену в 30 тыс. руб./кв. м, то последний может ответить: «Прости, не шмогла!» — и ему за это ничего не будет. Механизмов влияния на застройщика в данном случае попросту не существует. По этой причине у нас не могут договориться даже участники частно-государственного партнерства. Де-факто они, конечно, договариваются, но де-юре такие договоренности ничтожны. Это так называемое понятийное право.

— Однажды вы заметили, что избавление от дефицита жилья неизбежно приведет к улучшению демографической обстановки в стране, и даже утверждали, что малоэтажное строительство может спровоцировать отмену материнского капитала. Ваше мнение не изменилось?

— Нисколько, я искренне уверен, что развитие строительной отрасли и, в частности, сегмента пригородного жилья, способно повлиять на демографическую обстановку в стране. Поверьте, формула остается простой, мы строим таунхаусы, которые выгодно отличаются от малогабаритных квартир, но имеют одинаковую цену. Если взять, например, среднюю двушку в столичном районе Митино, то таунхаус в 8 км от МКАД на этом же направлении и по той же стоимости будет на 30–50% больше по площади. Совершенно очевидно, что, приобретая дом за городом по цене одно- или двухкомнатной квартиры, молодая семья улучшает жилищные условия не только на текущий момент, но и на перспективу, что может позволить ей не откладывать рождение и воспитание детей.

— Хорошо, тогда почему стали появляться мини-таунхаусы, скажем, по 60–70 кв. м? Если вычесть коридоры, лестницы и всяческие вспомогательные помещения, то там, наверное, 30–35 квадратов с трудом наберется?

— У нас таких потерь площадей нет. Максимум пять квадратов уходит на лестницы. Все остальное — полезная площадь. Это абсолютно точно.

— Но за городом часто возникают проблемы с детскими садами и школами...

— Мы строим и то и другое. Например, в новом проекте компании «Каскад Парк» примерно полмиллиарда рублей заложено исключительно на социалку.

— Выступая на одной из пресс-конференций, вы сказали, что рынок, цитирую, «находится под влиянием растущего доллара и падающей нефти». А санкции оказывают влияние на рынок?

— Косвенно, через доллар и нефть, но на самом деле истинное влияние санкций оценить сложно. Последние события в мире показали, что нас особо никто и нигде не ждет. Неслучайно некоторые мои знакомые, вместо того чтобы приобрести апартаменты в Испании, решили вложить дополнительные деньги в отечественную недвижимость. Понятно, что речь идет о контингенте людей, которые опасаются попасть в санкционный список или под раздачу, просто потому, что могут быть неудобными на Западе. Одновременно есть другая платежеспособная категория, для которой нагнетание обстановки вокруг нашей страны — это дополнительный сигнал к тому, что пора сматывать удочки и всерьез задуматься о домике в деревне где-нибудь в Швейцарии. В этой связи сложно объективно сказать, каких денег будет больше: которые покинут страну, или тех, что вернутся и выступят катализатором нормальных экономических процессов, будут вкладываться в реальный сектор экономики и создадут эффект мультипликатора по остальным отраслям.

Некую уверенность в завтрашнем дне дает только одно — в Московской области, как и во всей стране, по-прежнему наблюдается дефицит жилья. У нас пока не Китай, ежегодно в эксплуатацию вводится менее 0,5 кв. м на человека. Значит, будем продолжать строить и развиваться.