Бегство из каменных джунглей откладывается

Шум, плохая экологическая обстановка, тесные квартиры, нехватка парковочных мест, суета — это далеко не все проблемы большого города, с которыми приходится ежедневно сталкиваться жителям мегаполиса. Некоторые люди, уставшие от столь напряженного ритма жизни и имеющие за плечами столичную квартиру или скопленный капитал, сбегают в пригород, где и дышится легче и живется проще.

 

Наверняка каждый из нас, представляя себе загородную жизнь, подразумевает отдельный дом недалеко от Москвы. И если раньше это оставалось мечтой для большинства «беглецов», так как найти отдельный дом недалеко от Москвы в бюджете даже трехкомнатной столичной квартиры было довольно проблематично, то сегодня такая возможность более чем реальна. Дмитрий Панкратов, генеральный директор компании «Оргвижен», отмечает, что после кризиса на рынке произошел явный сдвиг от новорусского гигантизма к европейскому рационализму. Сегодня поселки для миллионеров, продолжает эксперт, например на Новорижском направлении, переживают не самые лучшие времена. В этом сегменте наблюдается явное доминирование предложения над спросом. Таким образом, констатирует Д. Панкратов, дома площадью 300 кв. м с участком более 15 соток сейчас практически не продаются. Хотя совсем недавно это были минимальные объекты в типичных поселках.

 

В том, что сегодня на загородном рынке можно найти небольшой дом за приемлемую цену, уверен и Дмитрий Гордов, исполнительный директор компании «Интегра». В сумму 8–12 млн руб. вписывается небольшой загородный дом с участком. Для ориентира: это 30–60 тыс. руб./кв. м (включая стоимость участка) в зависимости от направления и качества объекта. Правда, чтобы не выйти за рамки этого бюджета, покупателю придется либо потратить много времени на поиски готового дома, либо купить земельный участок и заняться строительством самостоятельно, так как на удалении 20 км от МКАД, говорит Сергей Иванов, директор департамента по маркетингу и рекламе Kaskad Family, проектов с возведенными коттеджами по цене до 12 млн руб. практически нет. Правда, если у покупателя имеется трехкомнатная столичная квартира, то денег, вырученных от ее продажи, вполне хватит на покупку отдельного загородного дома в коттеджном поселке.

 

Если в активе одно- или двухкомнатная квартира, то, задумавшись о переезде за город, лучше сразу пойти на рынок таунхаусов и дуплексов. Там и цены не так кусаются, и выбор значительно шире. В ценовом диапазоне 8–12 млн руб. и даже ниже, говорит С. Иванов, можно приобрести таунхаус недалеко от Москвы и гораздо большей площади, чем стандартная двухкомнатная квартира в столице. По данным компании «Метриум Групп», бюджет покупки таунхауса экономкласса варьирует от 4,5 до 12 млн руб. В бизнес-классе диапазон цен — 12–20 млн руб.

 

По словам Д. Панкратова, самые дешевые таунхаусы сейчас можно приобрести в КП Кембридж (85 кв. м) от 5,1 млн руб., дуплексы (160 кв. м) в КП Британика — от 8 млн руб. В поселке таунхаусов Фестиваль (8 км по Калужскому шоссе) цены на жилье — 6–8 млн руб., в Кронбурге (12 км по Калужскому шоссе) — 6–11 млн руб. В некоторых случаях таунхаусы площадью 120–150 кв. м предлагаются за 5–6 млн руб., рассказывает Д. Гордов, правда примерно такую же сумму придется потратить на их обустройство.

 

На любой вкус и кошелек

 

С каждым годом число поселков пригодных для постоянного проживания, растет. Конечно, самые высокие темпы показывает дальнее и среднее Подмосковье, говорит Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. Такие проекты есть везде, но традиционно наибольшим спросом пользуются Новорижское, Киевское, Симферопольское направления. Активное строительство, отмечает Д. Гордов, идет на Новокаширском шоссе в районе Домодедово и Видное. Сегодня структура предложения загородного рынка, исключая элитный сегмент, выглядит так: участки без подряда — 49%, с подрядом — 12%, готовые дома — 17%, отмечает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». При этом, продолжает эксперт, на таунхаусы приходится более 40% спроса, и по этому показателю они догоняют участки без подряда. Наибольшим интересом по-прежнему пользуются объекты экономкласса, отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Это таунхаусы площадью 100–150 кв. м, а проектов, которые предлагают такой формат, не так уж много.

 

Одновременно с ростом числа новых объектов увеличивается и доля покупателей, которые приобретают загородную недвижимость в качестве не второго, а единственного дома. По данным Д. Ковальчука, в готовых загородных комплексах она составляет 30–40%. Существенно ниже этот показатель в строящихся проектах — 10–15%.

 

Массового переезда не случилось

 

Пока, констатирует ряд экспертов, тенденция роста спроса на объекты загородного формата налицо. И это неудивительно, ведь у людей появилась возможность улучшить свои жилищные условия по приемлемой цене. Однако, по мнению Ивана Потапова, директора по продажам ГК «САПСАН», массового переезда жителей столицы в пригород не случилось. На это имеется целый ряд объективных причин, среди которых главная — несовершенство транспортной инфраструктуры. «Основной причиной, по которой люди не переезжают массово за город, является только то, что ехать до Москвы долго», — уверен эксперт. Те же, у кого есть определенный иммунитет к пробкам, или кому важен комфорт — собственная земля, собственная парковка, хорошая экология — активно рассматривают вариант переезда за город.

 

Еще одна большая проблема, которая пока тормозит процесс массового переезда людей за город, — это скудная или отсутствующая социально-бытовая и развлекательная инфраструктура. Пока девелоперы выходят из этой непростой ситуации, строя такие объекты рядом с городами, поселками, где есть школы, магазины, медицинские пункты. Как рассказал Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в Новой Москве, например, многие жители поселков с удовольствием возят детей в школы Троицка. Это наукоград, и образование здесь находится на достойном уровне. Но, конечно, инфраструктуру надо развивать, строить школы, детские сады, общественные центры.

 

Другую точку зрения высказала Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН. Она отметила, что тенденция массовой миграции москвичей из квартир в загородные дома и таунхаусы, преодолев свой пик в 2012 г., постепенно сходит на нет. Рынок доступного загородного жилья ближнего Подмосковья близок к насыщению. Все горожане, имевшие желание и возможность переехать в коттеджные поселки, уже сделали это.

 

Истории мигрантов

 

Подавляющее большинство покупателей загородной недвижимости такого формата — москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия. За последние пять лет, рассказывает Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, аудитория значительно помолодела. Если раньше покупателями таунхаусов комфорткласса были пары в возрасте от 40 лет и выше, то сегодня большинство загородных «мигрантов» — молодые семьи от 30 лет.

 

Как правило, к переезду за МКАД покупателей подталкивают серьезные семейные обстоятельства: рождение ребенка или женитьба взрослого сына или дочери. Например, один из жителей поселка Маленькая Шотландия решил перебраться с семьей за город после рождения второго ребенка. До этого момента его вполне устраивала двухкомнатная квартира площадью 58 кв. м в Марьино. Средствами для покупки второго жилья или переезда в более просторную московскую квартиру семья не располагала. Увидев рекламу в одном из торговых комплексов, решили рассмотреть такой вариант улучшения жилищных условий. В итоге двухкомнатная квартира в панельной многоэтажке была продана за 9,1 млн руб.; 7,8 млн руб. из них ушли на покупку двухэтажного таунхауса площадью 144 кв. м с участком. Оставшиеся средства потратили на ремонт. Кстати, вскоре к семье в поселок переехала и бабушка, которая раньше не могла проводить много времени с внуками, так как жила далеко, а места, чтобы остаться на ночь, в московской квартире просто не хватало.

 

Наталья, еще одна жительница поселка Маленькая Шотландия, рассказала, что перебраться за город семья, проживающая ранее в квартире на Беговой, решила после рождения внуков. Квартиру продавать не стали, отдали ее детям, а сами приобрели таунхаус в поселке. За городом семья живет уже более двух лет и за это время ни разу не пожалела о своем решении. Дышится здесь легко, тишина, птицы поют, и ощущение, что находишься в другом мире. Как только въезжаешь в поселок, суета и проблемы остаются где-то далеко, а впереди тебя ждет уютный дом и отдых на природе.

 

Большинство жителей пригорода продолжают ежедневно ездить на работу в Москву, другая часть либо совсем не привязана к столице, либо имеет возможность появляться в офисе один или два раза в неделю. Однако есть на рынке загородной недвижимости истории переезда с последующей сменой места работы. Так, Д. Гордов рассказал, что один из жителей поселка Истландия, который расположен в Волоколамском районе, продал столичную квартиру и построил отдельный дом из клееного бруса площадью 170 кв. м за 6 млн руб. и еще около 3 млн потратил на обустройство. Затем вместе с женой и детьми переехал в загородный дом и сменил место работы на Волоколамск.