Итоги 2012 г. Затоваривание откладывается

24 Июня в 20:47 25 Алена Дымова

Активная роль государства в развитии транспортной доступности Подмосковья положительно повлияла на областной рынок недвижимости. В 2012 г. были существенно ускорены темпы проектирования, реконструкции и ремонта основных трасс, а также строительства метрополитена. Многие территории получили новый толчок для развития. Повысилась ликвидность городов в целом, вырос спрос и, соответственно, увеличилась стоимость жилья.

 
Область прирастает новостройками
 
Итоги 2012 г. Затоваривание откладывается
В 2012 г. в области существенно выросла девелоперская активность. По данным аналитиков «Метриум Групп», в настоящий момент только в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) строят 22,3 млн кв. м жилой недвижимости. Потенциальный спрос относительно 2011 г. увеличился на 15–20%, количество зарегистрированных договоров долевого участия — более чем на 25%.
 
Точечные проекты практически исчезли — в области реализуют более 80 % крупных (от 200 тыс. кв. м) проектов комплексной застройки. При этом доли жилья эконом- и комфорткласса в структуре предложения практически сравнялись (40 и 37% соответственно). Конкуренция растет с каждым днем, поэтому девелоперам приходится становиться более изобретательными. «Покупатель уже думает не просто о квадратных метрах в безликих домах: он хочет приобрести квартиру в комфортной среде обитания с насыщенной инфраструктурой, позволяющей быстро и эффективно решать бытовые вопросы, в экологичном месте с хорошей транспортной доступностью, — рассуждает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. — Сейчас на первое место выходит общее качество градостроительных и планировочных решений. Некоторые компании даже разрабатывают собственные форматы жилья. Именно это мы считаем самой позитивной тенденцией 2011–2012 гг.».
 
В результате увеличивается количество интересных жилых комплексов, которые, с одной стороны, отличаются доступным уровнем цен, сопоставимым с экономклассом, с другой — по качественным характеристикам все-таки больше напоминают бизнес-класс. Некоторые компании продают квартиры с отделкой или даже частично меблированные — одной из первых внедрила это новшество на рынке Подмосковья ГК ПИК.
 
В 2012 г. была начата реализация ряда крупных проектов по строительству мало- и среднеэтажного жилья. За последние несколько лет доля этого сегмента в объеме предложения новостроек увеличилась в шесть раз, но, тем не менее, все еще невелика — около 8%. Большинство (70%) таких объектов расположено в радиусе 20 км от МКАД, преимущественно в северном и западном секторах. Однако этот новый формат пока еще не вполне понятен потенциальному покупателю и пользуется значительно меньшим спросом, чем многоэтажное жилье.
 
Как отмечают в TEKTA GROUP, позитивную картину несколько смазал политический фактор: в течение года сменились два губернатора области. В целях упорядочивания застройки и во избежание избыточной нагрузки на транспортную и инженерную инфраструктуру администрацией Московской области в октябре 2012 г. был инициирован пересмотр инвестконтрактов, выход некоторых новых проектов приостановлен.
 
Хотя нет худа без добра — усиление государственного контроля за рынком недвижимости повышает качество объектов и приводит к сокращению сроков строительства. Кроме того, в 2012 г. был опубликован, а затем скорректирован список проблемных застройщиков Московской области. Теперь потенциальные покупатели могут оценить надежность компании, у которой они собираются приобрести квартиру.
 
«Рынок новостроек повернулся лицом к покупателю, — говорит Ирина Мошева, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless. — Эта тенденция зародилась еще в 2009–2010 гг., сразу после кризиса, но в 2012 г. проявилась особенно ярко. Застройщики предлагают все больше сервисов и специальных условий: рассрочки, различные ипотечные программы, виртуальные туры, информативные сайты, создают комфорт при просмотре, бронировании, заключении договора. Покупатель получает полную информацию, знакомится со всеми документами, выбирает планировку из множества вариантов, в некоторых проектах может заказать отделку».
 
При этом большинство объектов в Москве и области продают по ФЗ-214. «Это вовсе не значит, что все научились работать в рамках правового поля, — просто страх перед огромными штрафами и реальным наказанием действительно превысил возможную выгоду от нелегальных договоров. Застройщики боятся карательных мер и пытаются играть по правилам», — считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». Так или иначе, покупка квартиры — больше не стресс и не кот в мешке. И именно сейчас выбор достойных проектов, реализуемых на привлекательных условиях, максимально велик.
 
Пятерка самых застраиваемых районов ближнего Подмосковья, тыс. кв. м (по данным «Метриум Групп»)
Район
Бизнес-класс
Комфорткласс
Экономкласс
Всего
Красногорский
1739
2431,8
702,2
4873
Одинцовский
1507
325
1530
3362
Балашихинский
72,3
1512
896
2480,3
Химкинский
765,5
127
1465
2357,5
Ленинский
75
442,8
1007
1524,8
Источник: «Метриум Групп»
 
 
Областная вторичка притягивает москвичей
 
Итоги 2012 г. Затоваривание откладывается
На протяжении 2012 г. на рынке вторичной недвижимости области также сохранялась стабильная ситуация. Среднее время экспозиции квартир несколько увеличилось, поскольку покупатели могли спокойно выбирать и сравнивать варианты, не опасаясь, что цена резко изменится.
 
«Колебания курса мировых валют в середине 2012 г. внесли некоторую неопределенность на рынок вторичной недвижимости, — рассказывает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — В результате некоторые продавцы решили повременить с продажей жилья. Но начиная со II квартала объем предложения квартир стал расти». К концу года он достиг 60 тыс. квартир, то есть увеличился на 26% (в прошлом году на 24%). «Динамика роста в ближайшее время сохранится, — уверена Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». — На протяжении последних лет объем вторичного рынка стабильно увеличивается за счет нового строительства в Подмосковье (после ввода дома в эксплуатацию квартиры переходят на вторичный рынок)».
 
Со спросом проблем тоже не было: на протяжении всего года он растет. При этом высокой популярностью, как и в предыдущий период, пользовались однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, а также малогабаритные квартиры с улучшенной планировкой. «Мы видели живой и активный рынок, где происходила постоянная ротация объектов, — сообщает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Сегодня многие москвичи готовы переехать в ближнее Подмосковье и пожертвовать удобством транспортной доступности, но получить за те же деньги жилье более высокого качества. Конечно, нельзя не отметить, что столичные районы, расположенные за МКАД, имеют преимущества перед подмосковными. Но, несмотря на это, для потенциальных покупателей ближайшая область и удаленные районы столицы являются альтернативой. Сегодня это по сути один сегмент».
 
Для сравнения: квартиру на окраине Москвы в Северном округе общей площадью 44 кв. м в старом пятиэтажном панельном доме продают за 7 млн руб. При этом за 5 млн руб. покупатель может приобрести, например, просторную трешку (86 кв. м) в Подольске (или чуть меньшей площади в Одинцово) в современных жилых комплексах.
 
«Само слово «Москва» уже не производит такого магического действия, только расположением квартиры в столице покупателей не привлечешь, — уверен П. Лепиш. — Клиенты стали лучше разбираться в характеристиках объектов и прекрасно понимают, что жилье невысокого качества в ветхих домах и удаленных районах не должно стоить так дорого. Именно поэтому в 2013 г. продолжится активное смещение покупательского интереса в область».
 
 
Ценные метры
 
Итоги 2012 г. Затоваривание откладывается
На первичном рынке Подмосковья цены повысились за год с 63 до 70 тыс. руб./кв. м. Таким образом, рост составил 11%. В целом стоимость 1 кв. м на рынке первичной недвижимости Подмосковья увеличивалась быстрее, чем в Москве. «Основной прирост цен продемонстрировали объекты массового спроса — жилье эконом- и комфорткласса, расположенное в радиусе 30 км от МКАД, — рассказывает Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити — XXI век». — Менее доступные большинству покупателей жилые комплексы бизнес-класса, а также новостройки дальнего Подмосковья, где затруднена транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры крайне низок, практически не подорожали».
 
На вторичном рынке годовой рост был выше: с 73 до 80 тыс. руб./кв. м, то есть на 14%. В целом цены на жилье в ближнем Подмосковье постепенно приближаются к стоимости аналогичных квартир в районах Москвы, расположенных вдоль МКАД. Продолжение веток метро за Кольцевую этому способствует.
 
В 2013 г. эксперты прогнозируют рост цен, сопоставимый с показателями текущего года, то есть он не превысит уровень инфляции более чем на 2–3%. Вместе с тем сдерживающим фактором может стать нарушение сложившегося баланса спроса и предложения. «В 2012 г. введено несколько новых крупных проектов (более 200 тыс. кв. м), реализовать их предполагают в течение нескольких лет, — поясняет Л. Блинов. — Таким образом, в ближайшей перспективе уменьшение объема предложения маловероятно».
 
Активный платежеспособный спрос на первичном рынке жилья сейчас поддерживается в основном за счет ипотечного кредитования. Доля ипотеки при приобретении объектов в подмосковных новостройках в этом году достигала 30–40%, на вторичном рынке — 50–60%. В 2013 г. ожидается плавный рост ставок, что приведет к некоторому снижению покупательской активности. По мнению экспертов, преобладание ипотечных сделок свидетельствует о том, что с рынка практически ушли частные инвесторы, то есть спекулятивная составляющая роста цен будет минимальной.
 
 
Стагнация — на горизонте
 
Объем предложения в 2013 г. как минимум не сократится. Темпы строительства по сравнению 2012 г., скорее всего, замедлятся, но вектор не изменится. Продолжится обострение конкуренции. «Значительный объем предложения приведет к тому, что девелоперы перейдут от экстенсивного развития к качественному улучшению проектов — внедрению разнообразной архитектуры, инновационных технологий в строительство, детальной проработке инфраструктурного наполнения», — уверен коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва» Василий Фетисов.
 
По мнению экспертов, особое внимание будут уделять развитию инфраструктуры. Уже в 2012 г. многие девелоперы отказались от продажи коммерческих объектов и стали сдавать такие площади в аренду, что позволяет эффективно управлять ими в рамках разработанной концепции проекта. Следующим шагом станет качественный прорыв в проектировании инфраструктурных элементов. Сейчас они закладываются в проект исходя из нормативных требований, что редко соответствует экономическим и рыночным реалиям и делает объекты невостребованными у арендаторов. В итоге покупатель квартиры не получает в полном объеме обещанный ему уровень сервиса.
 
«Уже в 2013 г. можно ожидать более четкого расслоения рынка на качественные и менее качественные проекты, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — И если в первом случае цены будут расти даже при ухудшении состояния экономики в стране, то во втором жилье даже на высокой стадии строительства практически не подорожает».
 
«Внимание застройщиков сейчас приковано к территориям, которые попали в государственную программу улучшения транспортной доступности, где планируют строительство новых станций метро, — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — В ближайшие пять — семь лет география застройки в этих направлениях будет расширяться, цена 1 кв. м здесь вырастет в среднем на 15–20%».
 
Вместе с тем, по мнению экспертов, проблема перенасыщения все еще актуальна. «На рынок не выйдет около 15 млн кв. м недвижимости в области и Новой Москве (одни проекты убраны в стол, реализацию других приостановили власти Подмосковья), но это не предотвращает, а только отдаляет прогнозируемую стагнацию, — убежден глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. — Об этом красноречиво свидетельствуют те скидки и бонусы, которые предоставляют сегодня застройщики. Число игроков, дающих дисконты, чтобы привлечь покупателей, увеличилось за последнее время в несколько раз. По моим оценкам, в некоторых районах Московской области будет наблюдаться снижение стоимости новостроек примерно на 10–15%. Зато объекты на территориях, непосредственно примыкающих к Москве, могут на столько же вырасти в цене».
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных