Ситуация № 9. «Небанковское поведение»

За квартиру, которую планируется купить по ипотеке, внесли аванс в размере 100 тысяч рублей. Квартира соответствовала всем формальным требованиям банка, но менеджер постоянно затягивал время, придирался к документам, просил дополнительные «бумаги». В итоге он признался агенту покупателя, что его руководство дало неформальное указание пока не выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, официального отказа от банка нет, но и денег нет. Между тем, если покупатель не будет готов купить квартиру, то внесенный продавцу аванс в 100 тысяч рублей он теряет.

Агент покупателя приехал к агенту продавца, чтобы перенести срок сделки и как-то решить ситуацию с деньгами.

Данную ситуацию можно рассматривать в 2-х вариантах — растущий рынок и спадающий.

Вариант 1. На растущем рынке

На мой взгляд, в данной ситуации наиболее уязвимая позиция у Покупателя.

Поскольку формально Продавец свои обязательства выполнил (я, надеюсь, он снял квартиру с рекламы, не проводил показы и всем позвонившим отвечал, что квартира под авансом), то естественно на растущем рынке (какой был перед Новым Годом) он несет определенные потери. Квартира могла подняться в цене за тот месяц, пока готовилась и тянулась ипотека, мог появиться покупатель со свободными деньгами, теперь нужно начинать все сначала и Продавец вправе рассчитывать на какие-то компенсации. Но и Покупатель получается без вины виноватый — он потратил деньги на оформление документов для ипотеки, аванс висит на ниточке, квартира, которую он уже полюбил уплывает, то отказа банка по причине изменения ситуации в стране и политики ЦБ можно пытаться трактовать как форс-мажор. Поэтому мне кажется, что агенты должны договариваться о возврате большей части аванса с учетом небольшой компенсации Продавцу.

Нужно пытаться избегать таких ситуаций, а для этого необходимо:

• стараться не вносить большие суммы авансов, если в этом нет необходимости;
• при внесении аванса Агент Покупателя должен был прописать пункт, что в случае отказа.

Банка в выдаче кредита аванс возвращается полностью. Причем, официального отказа может и не быть, но в этом случае подтверждение об отказе может получить Агент Продавца напрямую от менеджера банка.

Если мы находимся уже в центре событий, то:

• нужно пытаться продлить авансовое соглашение на срок в течении которого ситуация может проясниться;
• нужно учитывать, что аванс возвратная сумма и его можно истребовать через суд, поэтому, если при внесении аванса не были прописаны отдельно штрафные санкции, то просьбу вернуть аванс можно подкреплять угрозами встретиться в суде.

Вариант 2. На спадающем рынке

Продавец заинтересован в том, чтобы не потерять Покупателя и скорей всего будет готов продлить авансовое соглашение.

В любом случае Покупатель и его Агент будут держаться за аванс всеми руками.

Аванс в соответствии со статьей 381 и 416 ГК. РФ необходимо вернуть, если ни одна из сторон не виновата в невозможности исполнения обязательств по договору. В нашей ситуации Виновата ни сторона продавца, ни сторона покупателя. Эта ситуация требует дополнительных переговоров с участием банка. Аванс не может быть удержан стороной продавца. Поэтому, то ли настаивать на продление договора аренды (если интересный вариант), то ли забрать аванс.