Ситуация № 8. «Сюрприз от покупателя»

Агент продавца в течение долгого времени искал покупателя на недорогую квартиру, расположенную на первом этаже. Наконец-таки покупатель был найден. Причем это был покупатель со свободными деньгами, что было особенно хорошо: продавец собирался на вырученные деньги покупать другую квартиру, а длинная «цепочка» всегда чревата срывом сделки.

Покупатель вместе со своим Агентом внес аванс за квартиру и назначили дату сделки. Все шло хорошо, но буквально накануне сделки покупатель сообщил своему Агенту, что собирается оплачивать часть цены за квартиру в размере 435 610 рублей материнским капиталом. Однако данная сумма может быть перечислена на счёт продавца квартиры в течение 2 месяцев после государственной регистрации сделки. А продавец в свою очередь уже внес аванс за другую квартиру, и перенос сделки грозит ему потерей аванса в размере 100 000 тысяч рублей.

Агент покупателя приехал к Агенту продавца обсудить ситуацию.

Все мы прекрасно понимаем, что найти покупателя на квартиру на первом этаже — дело не простое. В то же время и выбор объекта, как правило, не легкий путь. По всему видно, что в средствах покупатель ограничен («недорогая квартира на первом этаже»), поэтому новая вводная в виде материнского капитала, с одной стороны, проблема, с другой, вовсе не приговор. В сложившейся ситуации обоим агентам необходимо настроиться на сохранение сделки и разработать новый план действий.

Думаю, что самый реальный выход — это получение ипотечного кредита с досрочным погашением материнским капиталом. Такая практика есть и, поскольку, у нас партнерские отношения со многими банками, одобрение заемщика можно сделать за один день.

Если невозможно привлечение ипотечного кредита, то мы можем предложить продавцу альтернативной квартиры, за которую внесен аванс 100 тысяч рублей, отсрочку платежа в размере материнского капитала на два месяца. Но, скорее всего, заинтересовать его можно будет только деньгами, поэтому предлагаем покупателю квартиры на первом этаже компенсировать это ожидание деньгами.

В любом случае, главное спокойно сесть за стол переговоров и решение всегда можно найти. Безвыходных ситуаций не бывает!

Безусловно, Покупатель должен был предупредить Продавца об особенностях оплаты за квартиру, к которым и относится материнский капитал. Поскольку в соглашении об авансе этот факт не указан, то продавец имеет некоторое преимущество, хотя в его интересах договориться и провести сделку.

Если у Продавца есть возможность ждать эти деньги 2 месяца с запасом, то надо соглашаться, при этом тщательно контролировать правильность оформления документов, чтобы получить в обозримый срок сумму материнского капитала.

Если у Продавца уже возникли «срочные» (т.е. в конкретный срок) обязательства по покупке другого объекта недвижимости, то надо уже плотно подключать Покупателя к решению этого вопроса.

Варианты решений могут быть следующие:

• самостоятельное нахождение Покупателем этой суммы с дальнейшим возвратом Продавцом этих денег (при этом стороны подписывают дополнительно «Договор беспроцентного займа с условиями». Условием возврата займа являются регистрация квартиры на имя Покупателя и получение суммы материнского капитала на счет Продавца);
• получение Покупателем кредита в банке для использования материнского капитала. Для этого решения потребуется время и достаточно большие расходы со стороны Покупателя.

Конечно, если ни один из 3-х вариантов не реализуется, то Продавец всегда может самостоятельно найти эту сумму или попытаться пропорционально перенести срок платежа за другой объект недвижимости. А также отказаться от сделки, переложив свои убытки на Покупателя.

Самый полезный итог встречи риелторов обеих сторон — это продлить срок действия авансового соглашения (чтобы получить время для поиска решения) и обсудить вероятность и возможность каждого варианта решения.

Кстати, мой аналогичный случай из практики текущего года успешно завершился тем, что Покупатель смог самостоятельно найти эти деньги, и Продавец возвратил сумму после получения ее на свой счет. Правда, ждать денег из бюджета пришлось не 2 месяца, а почти 4, хотя документы все были оформлены правильно.