Уходящая натура. Инвесторы становятся туристами

Когда-то полноводный и полноденежный турпоток из России за границу сегодня заметно сократился (на одних направлениях на 10, на других — на 50%). В такой ситуации принимающие страны готовы пойти на любые меры, чтобы удержать наших граждан. Обещают перейти на расчеты в рублях, рассматривают возможность въезда по внутренним паспортам. Жаль, что подобных шагов практически не предпринимают в отношении отечественных инвесторов в зарубежную недвижимость.

Минус на плюс

Подсчитать, на сколько именно вырос или сократился за последнее время спрос россиян на европейскую недвижимость, невозможно: в лучшем случае данные будут выводами отдельно взятой компании, в худшем — собирательной статистикой с погрешностью, делающей расчеты бессмысленными. Поэтому, например, игроки направлений массового спроса при описании нынешнего расклада руководствуются не цифрами, а ощущениями, точнее — унынием.

«Сегодня многие компании отмечают, что число российских покупателей на зарубежных рынках сокращается», — определение ведущего эксперта проекта Tranio.com Юлии Кожевниковой слишком мягко характеризует реальное положение дел. «После декабря покупателей стало совсем мало, — признается гендиректор компании INTERESTATE Валентина Нагиева. — С декабря у нас остались «отложенные покупки», так вот, пока никто к ним не вернулся. Наши клиенты — это активный средний класс с определенными накоплениями, и сейчас с их стороны буквально все приостановлено, все свернуто. Разовые сделки происходят, но их участники — те, кто имеет доход или сбережения в иностранной валюте». «Количество покупок россиян сократилось значительно; начиная с 2009 г. кривая продаж движется в основном только вниз», — подтверждает гендиректор финской компании Suomen Ekokiinteistot Oy Лео Костылев.

Причины спада очевидны: экономические, политические, социальные, все прочие расклады сегодня против покупки зарубежной недвижимости россиянами. Исключения, конечно, есть. Это страны, стоящие в стороне от российско-европейского конфликта (например, Турция или Черногория), либо вовлеченные в него, но демонстрирующие принципиальный либерализм (например, Испания), а также сегменты, особо привлекательные для инвестирования (Ю. Кожевникова в качестве примера приводит доходную недвижимость Германии и Чехии). Но в целом — спад, спад, спад...

В элитной недвижимости расклад чуть иной хотя бы потому, что здесь клиенты, по образному выражению главы департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Натальи Никитчук, живут в другом финансовом измерении и кроме того знают, как сделать из кризиса праздник: ведь перемены на рынке — это всегда открывающиеся возможности. Да и вопреки расхожему мнению число россиян, желающих приобрести элитную недвижимость за рубежом, вовсе не снизилось, уверена Н. Никитчук.

Марина Кузьмина, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank, приводит следующую статистику: «За последние полгода количество запросов в наш московский офис возросло на 60% по сравнению c аналогичным периодом прошлого года. Сегодня бюджеты покупок достигают и 100 млн евро, однако средний бюджет сделки уменьшился до 3–4 млн долл. вместо прежних 5–7 млн». И дело не только в бюджетах: интерес к lifestyle-недвижимости сменился интересом к объектам для инвестиций, на которые сегодня приходится около 80% спроса (условно: вместо сомнительных горного шале и поместья с виноградниками — небольшие апартаменты для арендного бизнеса и коммерческая недвижимость с доходностью 7–8% годовых). Просто состоятельные и без преувеличения богатые люди «нестабильность на российском рынке недвижимости умело компенсируют надежностью вложений на Западе», — подытоживает руководитель направления зарубежная недвижимость компании Welhome Варден Авалиани.

Воля единиц против большинства

Игроки зарубежной сферы Real Estate для удержания или возвращения российских покупателей участвуют в выставках, предоставляют скидки, акции, подарки, доступные по условиям инфотуры, все это есть у каждой компании, и иногда — эксклюзивно. К примеру, гендиректор московского офиса турецкой Sinangroup Елена Ладыженская рассказывает о двух актуальных антикризисных программах для жителей Москвы и ближнего Подмосковья: ее компания готова либо зачесть, либо помочь продать российскую недвижимость при покупке квартиры в Турции. По мнению В. Нагиевой, определенный, хотя вялый отклик у наших граждан вызвали кипрский призыв покупать недвижимость вскладчину и чешское снижение ипотечных ставок. Эффект от появившейся возможности выгодно взять кредит в итальянском банке (сроком до 30 лет, под 1,5–3,5% годовых с первоначальным взносом 30%) замдиректора Ассоциации застройщиков Сардинии Александра Соколова оценивает как более серьезный. И все-таки, если бы не единичные примеры и волевые решения отдельных компаний, общий фон был бы гладким, как зеркало, с отражающимися в нем российскими покупателями, уходящими все дальше и дальше.

И не для каждой страны это катастрофа! «Покупателей из России стало действительно меньше, но их приобретения даже в лучшие годы составляли не более 1% от общего числа продаж», — подчеркивает Л. Костылев. Минус 1% Финляндия точно переживет. Или вот, к примеру, Великобритания, Швейцария, Австрия и прочие точки элитного интереса: «Здесь в отношении новостроек все еще рынок продавца, покупатели стараются найти объекты на начальном этапе строительства, которые зачастую еще не были анонсированы. Спрос высок со стороны азиатских покупателей, выходцев из арабских стран, европейцы активно рассматривают выгодные инвестиционные возможности, поэтому на качественные объекты спрос не удовлетворен», — отмечает М. Кузьмина. Ну и зачем им возиться с «уходящей натурой»?

Дорогая реклама, акценты на престижность и статус объектов, закрытые презентации для узкого круга избранных — В. Авалиани предлагает не сбрасывать со счетов усилия зарубежных продавцов элитной недвижимости. Но президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель прав: наши соотечественники никогда не играли роли «массового покупателя люксовых объектов» в мировом формате: «В отличие от представителей англосаксонских элит, свободно осваивающих весь международный рынок, интерес россиян был сконцентрирован преимущественно на отдельно взятых регионах некоторых европейских стран. Уменьшение доли сделок россиян компенсируется ростом доли покупателей из Китая, Индии и стран Ближнего Востока».

Обменный, подменный, обманный...

В последнее время роль своеобразных зазывал на рынке недвижимости неожиданно начали играть правительства европейских стран, точнее — государственные программы ВНЖ в обмен на инвестиции, в том числе в недвижимые активы. Эти программы принято условно называть режимом Golden Visa, и для сферы Real Estate это отдельная тема.

Единственное направление, к которому россияне сначала имели большой интерес, а затем очевидно охладели, — Латвия, но не санкции и не кризис тому первопричина. Латыши резко подняли входной ценовой порог — и программа перестала быть конкурентоспособной, а знаменитые заявления о запрете сделок с россиянами приложились уже потом. Зато по всем остальным направлениям — будь то Португалия, Мальта, Швейцария или Великобритания — число покупателей, по наблюдениям директора по маркетингу компании Henley & Partners Ирины Симонян, растет год от года, но не резко. Основными движущими мотивами для российских граждан является защита активов и капитала и планирование места жительства.

Посмотрев на соседей, тем же путем недавно решила пойти Черногория. «Период января и февраля всегда тихий, несмотря на ситуацию в мире. Но продажи есть, и, как всегда, весной уже чувствуется, что потенциальных покупателей стало больше. А новый закон о ВНЖ, вступивший в силу с 1 апреля, даст возможность проживания в Черногории на основании владения недвижимостью, что для многих сегодня важный фактор», — рассказывает директор по продажам местного комплекса Dukley Gardens Йован Йованович. Сардиния — еще одна относительно новая точка на карте Европы, где покупка жилья позволяет получить ВНЖ. Ставку на аналогичную программу делает и Болгария: ведь, по оценкам коммерческого директора компании B2B-Development Михаила Куликова, «многие наши сограждане рассматривают вложения в зарубежную недвижимость не только в качестве надежных инвестиций, но и как «запасной аэродром», всерьез задумываясь о возможности дальнейшего переезда».

Но те, кто уверен, будто все программы ВНЖ рассчитаны на россиян, обманываются. Наверное, так можно было думать пару пятилеток назад, когда ставка на русских покупателей у многих была не просто основной, а единственно возможной на мировом рынке. Но совершенно очевидно, что теперь в фаворе представители Китая, или Индии, или какой-нибудь другой страны.

Еще совсем недавно среднестатистического покупателя из России в Европе воспринимали как покупателя с неограниченными возможностями. Теперь наши возможности далеко не безграничны.