Инвесторы поневоле. Стратегические покупки в условиях кризиса

Рынок недвижимости лихорадит уже больше года. За это время мы увидели не одну волну покупательского ажиотажа, в особенно напряженном графике отделы продаж работали в конце 2014 г. — многие участники рынка рассказывают, что тогда брали практически всё. Но не одними только «аффективными» потребителями жив рынок. Есть и такие, у кого горячее сердце легко уступает холодной голове. Какие объекты приобретают покупатели-стратеги? И как себя вести, если есть желание присоединиться к ним?

Все без исключения опрошенные нами эксперты с теплотой вспоминают декабрь 2014-го, когда отмечался невиданный ранее всплеск ажиотажного спроса на недвижимость. У многих этот подъем сменился провалом в начале года, и более-менее ситуация выправилась только после запуска программы ипотеки с господдержкой, которая позволила относительно спокойно пережить кризисный 2015-й. При этом Тимур Дасаев, генеральный директор строительной компании «Дачный сезон», отмечает, что, как ни удивительно, спрос со стороны «продуманных» заказчиков в 2015 г. был в среднем на 15% выше, чем в декабре 2014 г. «Всегда есть люди, интересующиеся спецпредложениями и рассчитывающие при этом на скидку, — поясняет эксперт. — В связи с общей неблагоприятной экономической ситуацией в стране их с каждым днем становится все больше: сегодня — свыше 50% от общего количества».

Назвать конкретную долю клиентов, откладывающих покупку в связи с ожиданием падения цен, довольно сложно, но такие, конечно, есть; говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Впрочем, эти покупатели никогда не заявляют открытым текстом, что они просто мониторят рынок. Но я думаю, в каждом проекте и у каждого риелтора есть клиенты, которые ходят в офис продаж месяцами, а то и годами в поисках подходящей квартиры. Наличие таких «ожидающих» становится отражением текущей экономической ситуации. Это значит, что люди не уверены в завтрашнем дне». К тому же, добавляет эксперт, на волатильности валюты сегодня можно заработать быстрее, чем на инвестициях в метры.

«Ожиданием мы наказаны...»

«У нас действительно есть покупатели, которые находятся в ожидании дестабилизации экономической ситуации. Причем первые такие клиенты появились еще в 2013 г., — вспоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Они утверждали, что после проведения Олимпиады в Сочи, в связи с дефицитом бюджета, возникнут кризисные тенденции. Собственно, так и произошло. Только к Олимпиаде прибавился политический конфликт России с другими странами из-за присоединения Крыма».

Впрочем, ожидания все-таки были куда смелее реальности: сокращения стоимости недвижимости в два раза (на которое многие рассчитывали) не случилось. Доля «ждущих» покупателей, по оценке М. Литинецкой, была и остается небольшой, порядка 2–3%. «В итоге они приходили к нам в офис спустя три — пять месяцев после Олимпиады и видели, что те же самые апартаменты или квартиры увеличились в стоимости, — говорит эксперт. — Впрочем, в середине 2015 г. пессимистические настроения вернулись, некоторые клиенты снова пришли к нам с надеждой на снижение цен».

Но можно ли назвать этих пессимистов инвесторами в полном смысле этого слова? «Тут есть определенная дилемма. Например, в 2014 г. у нас были клиенты с инвестиционной стратегией в общепринятом смысле — купить дешевле, продать несколько дороже и получить прибыль на вложенные средства, — рассуждает Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group. — Однако на протяжении всего 2015 г. те люди, которых также можно было считать традиционными инвесторами, по сути, спасали свои деньги в недвижимости от неустойчивости банковской системы и инфляции». В целом, считает эксперт, долю инвесторов до 2014 г. можно оценить в 10–15% (причем в некоторых привлекательных проектах она достигала и 30%). «А сейчас их от силы 5–6%. И это скорее инвесторы поневоле», — резюмирует Э. Захаряев.

«Валютчики» и «виртуалы»

«Многие целенаправленно ждали не кризиса, а снижения рублевых цен в кризис. Более удачливые инвесторы сохранили сбережения в долларах, менее удачливые — рубли. И те и другие могут рассчитывать на серьезные скидки как на первичном, так и на вторичном рынке. Особенно если имеют возможность зайти в сделку со стопроцентной оплатой», — говорит Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

По большому счету «стратеги» — это скорее мечтатели, виртуальные, а не реальные покупатели. «Большинство людей, которые ждут серьезного снижения цен, так и не приобретают жилье, поскольку у них просто нет средств на покупку, — замечает Илья Андреев, вице-президент NAI Becar. — Те, у кого они есть, закрывают сделки вне зависимости от кризиса».

Как считает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании Est-a-Tet, реальные инвесторы никакого «дна» не ждут: если у них есть валютные сбережения, они вкладываются на пике роста валют, если рублевые — просто выбирают наиболее выгодное для себя предложение. Они стараются минимизировать свои риски и приобретают самые проверенные варианты — низкобюджетные, но высоколиквидные объекты — чаще всего однушки в проектах с хорошей транспортной доступностью или с перспективой ее улучшения в течение трех лет.

К тому же примерно половина инвесторов-виртуалов часто пропускают нужный момент и ничего не приобретают. «Такой покупатель ходит на просмотры и думает: «Я один на этом рынке держу сбережения в долларах!» Он взвешивает варианты и затягивает сделку, надеясь, что доллар еще подрастет. А потом искренне удивляется, что квартира ушла, — приводит типичный сценарий развития событий генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова. — Это не «продуманный», это вечный покупатель. Он хочет заработать на курсовой разнице, но часто обманывается, а потом сожалеет. Чтобы играть на этом рынке, надо быть профессионалом. Но даже мы, профи, не можем точно предсказать, как ситуация повернется в дальнейшем. Это русская рулетка».

Вопрос знатокам

Есть ли закономерности, позволяющие не просчитаться, покупая или, наоборот, выжидая на кризисном рынке недвижимости?

«Современные экономические кризисы — явления сложные, зависящие от множества факторов. Их характерная черта — непредсказуемость, в том числе и собственных доходов. Так что ухудшения экономической ситуации лучше не ждать, надо покупать жилье, когда имеется такая возможность», — советует региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» в Северо-Западном регионе Юлия Ружицкая.

К кризису уже можно не готовиться — он наступил минимум год назад, поэтому если сейчас у покупателя есть средства, надо ими пользоваться, уверен Э. Захаряев. А вот привлечение ипотечного кредита будет рациональным только в том случае, если у инвестора нет других обязательных статей расходов. «Если есть, лучше расплатиться по ним окончательно и уже потом приступать к инвестированию, — рекомендует эксперт. — Главным аргументом против ипотеки при инвестициях в недвижимость является необходимость платить за пользование деньгами, а это в прямом смысле слова съедает доходность, которая в кризис и так снижается. Другими словами, оптимальная инвестиция сегодня — это покупка одно- или двухкомнатной квартиры в новых строящихся районах Москвы (5–6 млн руб.) на самой начальной стадии».

Кризисы в нашей стране случаются с периодичностью раз в семь — десять лет, причем каждый развивается по своему собственному сценарию, и подготовиться заранее бывает довольно сложно, считает А. Оленев. Хотя есть, конечно, универсальные советы из разряда «не держать все яйца в одной корзине», то есть не аккумулировать средства только на банковских депозитах, а вкладывать и в другие активы.

«Думаю, что в перспективе инвестиционный цикл на рынке недвижимости может быть увеличен. Да, часть инвесторов по-прежнему будут выходить из проекта на стадии последних этажей, перед вводом дома в эксплуатацию. Однако из-за падения покупательской активности и высокой конкуренции, вероятно, прирост к цене может быть ниже, чем в прошлом году. На мой взгляд, если инвестор намерен продать квартиру в уже готовом доме, то сейчас для этого не самое лучшее время. Объем предложения на вторичном рынке довольно велик, спрос при этом низкий, поэтому вполне возможно, что стоит переждать, а пока сдавать квартиру, получая пассивный доход», — советует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Есть два оптимальных варианта для инвесторов, говорит Э. Захаряев: либо продавать квартиру на стадии сдачи госкомиссии, когда еще возможна переуступка прав требования по договору долевого участия, либо уже спустя пять лет после получения свидетельства о собственности (чтобы не платить 13% НДФЛ). В течение этого времени можно выполнить отделку и сдавать жилье в аренду, что также позволит максимизировать прибыль.

«Пожалуй, самая невыгодная инвестиция — это приобретение квартиры на высокой стадии строительной готовности в ипотеку, а также ее продажа в пятилетний период после получения статуса собственности, когда, согласно законодательству, необходимо платить налоги на прибыль за реализацию недвижимого имущества», — резюмирует А. Зубец.

Эксперты советуют: не стоит принимать в кризис поспешных решений, даже если покупка недвижимости была изначально запланирована именно на такой период. Это касается как непродуманного использования кредитных средств, так и некритичного отношения к «суперпредложениям», обещающим большие скидки.