Студии в малоэтажных комплексах Подмосковья

Несмотря на то что малоэтажные комплексы в Подмосковье предназначены больше для семейного проживания, в них бывают предусмотрены и варианты для одиночек — небольшие студии. Этот формат оказался востребованным в период, когда покупатели в первую очередь хотели максимально сократить расходы, причем не только на покупку, но и на проведение ремонта и последующую оплату коммунальных услуг.

Временное решение

Квартиры-студии в малоэтажных комплексах — не самое распространенное предложение в Подмосковье. В общем объеме новостроек всех типов они занимают не более 10% — это можно сравнить, к примеру, с предложением однокомнатных квартир, составляющим порядка 40–45%. Тем не менее на сегодняшний день более чем в 20 строящихся малоэтажных жилых комплексах (ЖК) можно найти предложение студий, причем в подавляющем большинстве случаев это будут объекты эконом- и комфорткласса.

«Сам формат малогабаритных однушек, в которых кухня и комната составляют единое пространство, противоречит концепции малоэтажных кварталов, предполагающих более комфортное проживание, нежели в многоэтажке», — объясняет Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». Тем не менее такое предложение все равно пользуется спросом — во многом это продиктовано экономической ситуацией, которая привела к максимальной экономии средств. И в самом деле: приобретение студии позволяет снизить бюджет покупки на несколько сотен тысяч рублей.

Пока студии гораздо чаще можно увидеть на первичном рынке, поскольку сам формат появился недавно, и многие покупатели просто не успели выставить их на вторичную продажу. Своим появлением квартиры-«малышки» обязаны кризису 2008–2009 гг., когда девелоперы стали предлагать формат с минимальной площадью, причем преимущественно в экономклассе. «В настоящее время студии не редкость и в более высоких сегментах — бизнес- и элитклассе. Однако их количество невелико», — говорит Евгений Клец, руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс».

Определенные ограничения на повышение спроса накладывает основной мотив покупки квартиры — расширение семьи. Другими словами, намного чаще квартира приобретается для двух и более человек, в то время как в студии комфорт­нее всего жить одному.

Главное — не увлекаться!

Увеличившийся спрос на маленькие квартиры сразу же повлиял на предложение. «Сегодня на первичном рынке Подмосковья квартиры небольшой площади уже не редкость», — рассказывает Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость». К примеру, в ЖК «Валь д’Эмероль» на Минском шоссе студии по 28 кв. м и вовсе являются преобладающими (правда, предусмотрена возможность приобретения их сблокированными). Студии также представлены в других проектах, это, например, «Коренёвский Форт», «Голландский квартал», «Южная долина», «Рублевский» и «Аккорд. Smart-квартал».

Прогнозируется в будущем и выход большего количества студий на вторичный рынок. Поскольку зачастую их покупают из-за желания сэкономить, со временем владельцы начнут улучшать свои условия, приобретая более просторное жилье, и в результате квартиры будут выставлены на продажу.

Однако у процесса переориентации на малогабаритное жилье существуют и свои минусы, которые могут стать ощутимыми через несколько лет. «Если в ЖК большая доля однокомнатных квартир и малоформатных студий, то в будущем окружающая инфраструктура будет испытывать дополнительную нагрузку из-за чрезмерно высокой плотности жильцов, что скажется на снижении комфорта проживания», — считает Никита Чулочников, член правления «Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость».

То ли студия, то ли видение

Как правило, студии обладают минимальными площадями, которые начинаются от 22–24 кв. м, а оптимальными Е. Клец называет диапазон 28–33 кв. м. «Это та площадь, которая позволяет расставить мебель, шкафы и все необходимое для проживания одного человека. Формат меньшей площади будет уже представлять собой не квартиру для постоянного проживания, а гостиничный номер для кратковременного пребывания», — объясняет эксперт.

Требования покупателей к инфраструктуре стандартны, и исключение составляют, возможно, только запросы, касающиеся нюансов устройства детской составляющей (кстати, для того, кто приобретает студию, она чаще всего и вовсе неактуальна). Обычно покупателями студии становятся студенты и молодежь чуть постарше, а также граждане из регионов, без семей, которые хотят с чего-то начать. Студии также интересны инвесторам, готовым сдавать жилье в аренду: бюджет покупки позволяет минимизировать риски, к тому же можно приобрести сразу несколько квартир в разных комплексах. Кроме того, есть и приобретатели небольших квартир, их цель — последующая перепродажа на высоком рынке.

Площадь квартиры-студии в 80% случаев меньше площади однокомнатной квартиры в связи с тем, что жилая комната объединена с кухней. Такое решение позволяет не просто сэкономить, но и приобрести недвижимость в более привлекательном проекте. «У покупателей появляется возможность снизить порог входа в проекты, расположенные в концептуальных ЖК более высокого ценового класса, — например, они могут купить студию в проекте бизнес- или премиум-класса», — объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».

Минимизируя расходы

Малоэтажные дома, в которых покупателям предлагаются студии, представлены на Ленинградском, Пятницком и Ярославском направлениях. Но почти не отстают по темпам строительства Каширское, Горьковское и Рязанское. «Стоимость студий в малоэтажных ЖК в области составляет от 54 тыс. руб./кв. м (ЖК «Гармония») до 100 тыс. руб./кв. м (ЖК «Гольяново-Парк»)», — говорит Д. Котровский. Более всего, по его словам, среди покупателей востребованы квартиры-студии, расположенные в ближнем поясе Подмосковья, в городах-спутниках с развитой инфраструктурой и железнодорожным сообщением с Москвой.

Транспортная доступность является не последней причиной популярности и Одинцовского района, который связан с Москвой Минским и Рублево-Успенским шоссе, а также платной автодорогой. Здесь находятся ЖК «Руб­левский» и «Аккорд. Smart-квартал», стоимость студий в которых стартует от 2,4 млн руб.

Имеются студии и в микрорайоне Красногорский, расположенном в 14 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. В проекте предусмотрено строительство 30 семиэтажных монолитных домов, в настоящее время в реализации находится 16 корпусов. «Покупателям предлагаются студии площадью от 28,11 до 30,73 кв. м, минимальная стоимость покупки составляет 2 083 650 руб.», — рассказывает Е. Гудзь.

«Если учитывать расположение и архитектурную концепцию, интересен комплекс «Южная долина», — считает А. Соколова. Он находится в 9 км от МКАД, по трассе Москва — аэропорт Домодедово, рядом с заповедником «Горки Ленинские». На территории помимо жилых корпусов расположен культурный центр, есть аптека, ресторан, фитнес-центр, теннисный корт, футбольная площадка, беговые и велосипедные дорожки. Площадь студий в «Южной долине» начинается от 29,9 кв. м, стоимость — от 2,4 млн руб.

Экономия на ремонте

К преимуществам студий (помимо стоимости самого жилья) однозначно относятся и низкие расходы на коммунальные платежи, а также недорогой ремонт. «В настоящий момент большая доля предложения приходится на квартиры без отделки, — рассказывает А. Соколова. — Но востребованность чистовой отделки среди клиентов растет». В результате ремонт порой предлагается как дополнительная опция, причем в этом случае также стараются сэкономить. В «Южной долине» покупатели могут выбрать один из трех вариантов отделки, а в «Коренёвском Форте» цену и качество материалов обсуждают при покупке, стоимость отделочных работ здесь относительно невысока и составляет 4 тыс. руб./кв. м.

«Отделка на первичном рынке в Московском регионе скорее исключение, чем правило, — согласен Е. Клец. — Тем более если говорить о рынке новостроек Московской области. Дело в том, что покупатели квартир здесь в большинстве своем ориентируются на минимальные бюджеты покупки». Расчет прост: студию можно приобрести за 1,7–3 млн руб. (это 50–90 тыс. руб./кв. м); если прибавить к этой сумме стоимость ремонта, в среднем стартующую от 10 тыс. руб., то получится, что стоимость студии сразу же возрастет на 10–20%.

Необходимо отметить, что после летнего затишья сами студии начали дорожать. Связано это как с ростом себестоимости строительства, так и с дополнительными расходами, когда девелопер стремится улучшить качество здания. Кроме того, ряд объектов вышли на следующую стадию строительной готовности, что, как всегда, повлияло на цену квартир.