Росреестр нам поможет. Но рисков на рынке от этого не убавится

В начале декабря правительство приняло так называемую Дорожную карту недвижимости, которая поможет улучшить ситуацию, однако о формировании у нас института титула говорить еще рано. О том, что нового можно ожидать от системы регистрации, рассказала на пресс-конференции в «Комсомольской правде» Инна Демидова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.

 

 

Зачем он нужен, этот реестр?

 

Каждый, кто продавал или покупал квартиру, знает, что обязательным элементом подготовки сделки является получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако не все задумывались о том, зачем этот документ нужен. Дело в том, что свидетельство о регистрации права собственности действительно только на дату его выдачи. То есть к тому моменту, когда собственник показывает вам эту красивую бумажку, многое уже могло измениться. Как же проверить актуальный статус жилья? Здесь на помощь и приходит Государственный кадастр недвижимости, федеральный информационный ресурс, одна из главных задач которого — хранение и предоставление заинтересованным лицам актуальных данных о правах собственности, зарегистрированных в ЕГРП.

 

Все это звучит красиво и научно, но дальше начинаются проблемы. Главная из них заключается в том, что легально проверить чистоту сделки в России невозможно! По сути, государство само толкает граждан (точнее, тех, кому они поручают подготовку сделки) на путь незаконной добычи документов, включая все ту же выписку из ЕГРП. И эту странность власти еще долго бы «не замечали», если бы не задумка улучшать инвестиционный имидж России. А представители западных компаний на форумах и встречах с первыми лицами страны не раз намекали, что пора бы начать избавляться от рудиментов советской системы учета. Так родилась Дорожная карта оптимизации процедуры кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на нее и сделок с ней, принятая Правительством РФ в декабре 2012 г. Первые вехи описанного в ней маршрута должны быть пройдены уже в 2013 г.

 

 

Маршрут в светлое будущее

 

Главная цель Дорожной карты — улучшение плачевного положения России в рейтинге Всемирного банка по условиям ведения бизнеса (112-е место). Но от запланированных мероприятий выиграет не только зарубежный бизнес, но и простые граждане, прежде всего покупатели вторичного жилья, уверяет И. Демидова. Уже через год, то есть к концу 2013 г., должен быть снят существующий запрет «на предоставление неограниченному кругу лиц сведений ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости (об основаниях перехода права, о дате перехода права, субъекте права (без персональных данных)». То есть такие данные можно будет получать свободно, не прибегая к коррупционным схемам и личным связям. Еще одна важная мера — создание информационной системы, обеспечивающей хранение сведений о доверенностях (выданных и отмененных) и иных нотариальных документах, в том числе сведений о лицах, имеющих право на наследование по закону или завещанию, с возможностью доступа к ней органов по регистрации прав и кадастровому учету в режиме реального времени.

 

Впрочем, перечисленные новшества скорее приведут не к снижению рисков на рынке недвижимости, а лишь к упрощению и частичному переходу на легальные рельсы работы юристов и риэлторов при подготовке сделок. Отпадет необходимость получать информацию от нотариусов за взятки. Однако существует ряд других процедур, которые формально никак не связаны с системой учета прав. Например, важнейший этап юридической проверки — это анализ расширенной выписки из домовой книги, которую, судя по всему, по-прежнему можно будет получать лишь нелегально. То же самое со справками из психоневрологического диспансера на продавцов: такие бумаги зачастую получают по поддельному запросу из правоохранительных органов или за банальную взятку. И здесь, увы, ничего меняться не будет, поскольку международному бизнесу нет дела до нашей жилищной вторички.

 

 

Чем правовая система отличается от правового пазла

 

Но главное даже не в этом. Дорожная карта свидетельствует о желании властей отвлечь бизнес и общественное мнение сугубо косметическими улучшениями правовой системы от печального факта: в России нет и не планируется создание института титула. То, что наша система регистрации находится в зачаточном состоянии, вынуждены признать даже функционеры Росреестра. «Мы постоянно участвуем в международных конгрессах государственных регистраторов, — говорит И. Демидова. — И я хочу сказать, что сравнивать Россию со странами Западной Европы довольно сложно. У них рынок недвижимости формировался веками, а в России появился совсем недавно. В СССР в принципе не было реестра собственности, за исключением данных БТИ по индивидуальным домам. Сегодня мы имеем учетную систему, что само по себе очень важно. Но она не является всеобъемлющей, и это проблема не Росреестра. Такая ситуация возникла из-за того, что по закону у собственника нет обязанности государственной регистрации своих прав на ранее существовавшее у него недвижимое имущество».

 

Как поясняет И. Демидова, в реестр системно попадает только информация о регистрации вновь возникающих объектов и о сделках с существующими объектами прав. Но если таковых не было, недвижимость может оставаться в тени. Это делает систему учета фрагментированной. Отсюда целый ряд негативных последствий. Властям труднее формировать массив статистических данных и рассчитывать налоговую базу, а для граждан возникают неуправляемые риски на вторичном рынке, поскольку отсутствует всеобъемлющая база данных о формировании и переходе прав собственности. Также в России невозможно титульное страхование (хотя такой термин и фигурирует в нашем страховом сленге). Необходима верификация правовой истории миллионов объектов недвижимости. Но документы зачастую в таком беспорядке и в них такое количество ошибок, что разобраться даже с одной квартирой бывает крайне сложно. Провести подобную проверку в масштабах страны — задача почти неподъемная. Видимо, поэтому власти заниматься ею и не планируют, во всяком случае в Дорожной карте об этом нет ни слова. То есть система будет по-прежнему формироваться эволюционно.

 

 

Документы в порядке? Это не поможет

 

Институт государственной регистрации прав в России традиционно ориентирован не на учетную, а на правовую функцию (неслучайно он изначально существовал в недрах Министерства юстиции). Это означает, что регистратор концентрируется на проверке соответствия представленных документов существующим регламентам, поясняет И. Демидова. Между тем на жилищном рынке помимо добросовестных риэлторов работает большое число сомнительных посредников, при участии которых и происходят рискованные сделки. Понимая, что существующая система учета прав несовершенна и неспособна минимизировать риски добросовестного приобретателя, Росреестр активно сотрудничает с правоохранительными органами, стремясь выработать типовые алгоритмы предотвращения мошеннических действий. В 2013 г. подготовленные данные планируют обобщить и выработать необходимые рекомендации для государственных регистраторов.

 

Но основные подвижки ожидаются в сфере упрощения процессов, которые будут переходить в режим одного окна. Сроки регистрации для жилья и гаражей и сегодня вполне приемлемые — до 12 дней. Дорожная карта предполагает дальнейшее снижение сроков регистрации — до 7 дней к 2018 г.

 

 

Проще, доступнее и прозрачнее

 

В Москве уже с 1 января 2013 г. принимают документы на регистрацию сделок с недвижимостью и предоставляют информацию заявителям около 46 многофункциональных центров (МФЦ). В 2012 г. на базе трех МФЦ (два в ЮВАО и один в ЮАО) проведен эксперимент по предоставлению услуг Росреестром. Сейчас этот опыт обобщается, одновременно проводится обучение специалистов с привлечением экспертов Управления Росреестра по Москве. По словам И. Демидовой, один из основных критериев оценки деятельности регистраторов — качество работы с заявителями. Для удобства граждан в 2012 г. были унифицированы графики работы всех приемных. Теперь они открыты для консультаций и приема заявлений в течение всего рабочего дня, а прием ведется не менее 40 часов в неделю. Правда, нагрузка на сотрудников растет, поскольку идет сокращение штата управления.

 

В 2012 г. появился еще один фактор, значительно увеличивший объем работы. Речь идет о присоединении Новой Москвы. Достаточно сказать, что в ведение управления передано 350 тыс. правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Завершается инвентаризация, присвоение новых адресов. На присоединенных территориях не хватает мощностей: существующие приемные не справляются с резко возросшим числом заявителей. Разумеется, прибавило забот и завершение бесплатной приватизации жилья. Количество подаваемых документов возросло в разы. И. Демидова заверила, что органы регистрации готовы к неизбежному наплыву заявителей после Нового года. Она напомнила, что приватизация должна завершиться 1 марта 2013 г. Те, кто планирует стать собственником муниципального жилья, до этого срока должны подать заявление на приватизацию.

 

 

Прощай, посредник! Здравствуй, одно окно!

 

Куда обратиться, чтобы самому не мучиться со сбором пакета документов для приватизации? В свое время московские власти активно продвигали Мосжилрегистрацию, возлагая на нее задачу сделать процедуры оформления собственности ближе и понятнее для народа. Причем многие граждане, введенные в заблуждение «государственным» названием этой фирмы, полагали, что она входит в структуру городской исполнительной власти (позже псевдогосударственные названия компаний взяли на вооружение и риэлторы). Однако с тех пор органы регистрации перешли в федеральное подчинение, а затем и власть в Москве переменилась. Сегодня, по словам И. Демидовой, у столичного управления Росреестра никаких «особых» отношений с Мосжилрегистрацией нет, как и желания рекламировать услуги любых посредников, без которых зачастую можно легко обойтись. При этом Росреестр активно сотрудничает с московским правительством в деле внедрения регистрационного компонента в МФЦ. «Я полагаю, что именно за многофункциональными центрами будущее, — говорит И. Демидова. — Действующие МФЦ уже сейчас демонстрируют хороший уровень организации. А главное, это очень удобно для людей. Скоро такие центры появятся в каждом районе».

 

Но и без МФЦ собрать документы не так уж сложно. Например, гражданам стоит знать, что столь актуальную сегодня приватизацию, за подготовку документов к которой посредники в Москве берут не менее 5 тыс. руб., можно совершенно бесплатно оформить в муниципалитете по месту жительства в режиме одного окна. За вас даже получат справки из БТИ (в случае приватизации они, кстати, выдаются бесплатно). А затем понадобится лишь зайти в управление Департамента жилищной политики своего округа, выписать на его сотрудников нотариальную доверенность, оплатить небольшую пошлину и спокойно ждать заветного свидетельства о собственности, которое, разумеется, уже будет внесено в Государственный реестр прав. И если вы воспользуетесь этой информацией и немного сэкономите, отказавшись от услуг посредника, значит, вы не зря дочитали эту статью до конца. В любом случае с приватизацией стоит поспешить — 1 марта уже близко.