Пресненский: амбиции и перспективы

17 Июня в 18:35 198 Оксана Самборская

Район Пресненский — один из самых амбициозных в городе. Тут сосредоточены практически все столичные достопримечательности: Консерватория и Планетарий, Патриаршие пруды и зоопарк, Ваганьковское кладбище и Центр международной торговли... Даже проект «Москва-Сити» — и тот здесь. Кстати, среди жилых объектов тоже немало выдающихся.

Пресненский: амбиции и перспективы
 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

 

Пресненский: амбиции и перспективы

Достаточно сказать, что именно в этом районе, на Кудринской площади, стоит одна из двух жилых сталинских высоток — знаковый для любого теоретика и практика архитектуры Дом со львами, целый квартал роскошных чиновничьих домов советских времен — в окрестностях Спиридоновки и Гранатного переулка, первый по-настоящему элитный ЖК современности «Агаларов-Хаус» и много чего еще. Недавно на одном из плакатов, украшающих район, можно было прочитать: «Все москвичи делятся на жителей Красной Пресни и тех, кто мечтает ими стать». Конечно, преувеличение, но имеющее право на существование.
 
 
О транспорте и магазинах
 
До недавних пор Пресненский район считался одним из наиболее индустриально развитых: здесь располагалось немало заводов и фабрик. Однако сегодня — в рамках программы по выводу и редевелопменту столичных промзон — его постепенно освобождают от промышленной составляющей (параллельно давая пищу для размышления «недвижимым» девелоперам и инвесторам как жилого, так и коммерческого сегмента).
 
Зато транспортная составляющая района — на месте и на высоте. На его территории находится пять станций метро: «Баррикадная», «Краснопресненская», «Улица 1905 года», «Выставочная» и «Международная». Буквально на границе расположены еще две «метроточки» — «Белорусская» и «Беговая», а в непосредственной близости — «Маяковская», «Пушкинская», «Театральная», «Арбатская»... Плюс еще наземный транспорт. Словом, большего вряд ли стоит желать.
 
Одна только загвоздка — площадь Тверской Заставы, москвичам больше известная как площадь Белорусского вокзала. Который год длится ее реконструкция, который раз девелоперские планы рассматривают и пересматривают! Который инвестор примеряется «съесть» этот вроде бы лакомый кусочек да никак не укусит! Вот и сейчас в очередной раз прозвучало: что-то на площади у Белорусского завершено, что-то вышло не так, как хотелось, поэтому теперь все опять будет разобрано и переделано. Конца-краю этим поискам идеала нет, и в ожидании лучшей жизни москвичи опять и опять стоят в беспросветной пробке. Хотя в последнее время жалоб на это все меньше: смирились да и с объездными путями разобрались.
 
Но вернемся к району Пресненский и его инфраструктуре, с которой все обстоит неплохо: старая столичная территория давно обросла и магазинами шаговой доступности, и кафе-ресторанами, и парками-скверами. Исключение из привычного списка составляют разве что большие торговые центры — тут их практически нет.
 
К слову, именно в Пресненском районе расположены некоторые престижные школы Москвы (достаточно вспомнить Московскую экономическую на улице Заморенова или знаменитую 20-ю во Вспольном переулке), а также многие ВУЗы — в частности, РАТИ, Литинститут, Московская Консерватория и музыкальная школа им. Гнесиных и т.д.
 
Однако, как и любой другой столичный район, Пресненский неоднороден. Территория между Тверской и Поварской считается наиболее престижной. Кварталы, расположенные ближе к станции метро «Улица 1905 года», до крутизны Патриарших явно недотягивают.
 
Пресненский: амбиции и перспективыПресненский: амбиции и перспективы
 
Жилой фонд
 
С одной стороны, Пресненский район — один из самых комфортных для проживания, с другой — отличается крайней неоднородностью представленного здесь жилья. К примеру, как справедливо напоминает руководитель офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Олег Канке, — это один из первых районов, где появились элитные ЖК: «Агаларов-Хаус», «Дом Климашкина», на Зоологической улице и т.д. Современная элитная застройка представлена такими знаковыми проектами, как ЖК «Панорама», «Трилогия», небоскребами «Москва-Сити», наконец. Но при этом полным-полно и старого жилья, включающего в себя и сталинские дома, и советскую панель. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что основной жилищный фонд был построен еще в середине XX в. На ценовую планку влияет еще и тот факт, что здесь представлены как классические квартиры, так и апартаменты, которые традиционно стоят несколько дешевле. «Cтоимость недвижимости довольно высока для столицы, но не заоблачна для ЦАО. Из 11 районов ЦАО Пресненский находится на шестом месте по стоимости недвижимости — то есть это золотая середина», — подчеркивает заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.
 
Понятно, что самые дорогие предложения — это новые элитные дома и, конечно, «Москва-Сити». Правда, как рассказывает начальник отдела продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills Кристина Комилина, в ММДЦ наметилась новая тенденция: продажа апартаментов совсем небольшой площади — от 60 кв. м, что значительно снижает общий бюджет покупки. В частности, именно такие объекты предусмотрены в новом проекте «IQ-квартал» компании «ГАЛС-Девелопмент», где средняя стоимость покупки составляет всего 20 млн руб. В среднем же цена предложения в «Москва-Сити», по оценкам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Антона Северьянова, варьируется от 280 до 730 тыс. руб./кв. м.
 
Что касается других элитных объектов, то, по данным М. Литинецкой, в ЖК «Дом на Пресне» стоимость квартир начинается от 285 тыс. руб./кв. м, в проекте «Трилогия» — от 399 тыс. руб./кв. м, в ЖК «Сытинский» — от 753 тыс. руб./кв. м. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева для наглядности приводит конкретные примеры. Так, в ЖК «Агаларов-Хаус» трехкомнатная квартира площадью 150 кв. м (на четвертом этаже, с ремонтом) предлагается к продаже за 173,8 млн руб. В ЖК «Трилогия» — последнем элитном объекте в Пресненском районе, сданном в эксплуатацию в 2012 г., — трехкомнатная квартира площадью 126,7 кв. м сейчас выставлена на рынок за 59,5 млн руб. А в «Доме на Пресне» (по поводу которого эксперты спорят, отнести его к элитному сегменту или все же к бизнес-классу) за трехкомнатную квартиру площадью 137,3 кв. м просят 37 млн руб.
 
Естественно, есть в районе предложения и значительно дешевле. Скажем, по данным руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, двухкомнатную квартиру в кирпичной пятиэтажке на Шелепихинской набережной вполне можно купить за 8 млн руб. При этом на Большой Грузинской двушка площадью 60 кв. м в 14-этажном кирпичном доме (тоже отнюдь не новом) стоит уже от 13–15 млн руб. Самый недорогой вариант в Пресненском районе, по данным «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», оценивается в 6,3 млн руб. Это однокомнатная квартира площадью 33 кв. м с кухней 6 кв. м на втором этаже пятиэтажного панельного дома. Самое дорогое предложение — за 853,5 млн руб. — это квартира площадью 687 кв. м на шестом этаже шестиэтажного монолитно-кирпичного дома.
 
При этом руководитель департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елена Лашко подчеркивает, что стоимость и популярность объектов в Пресненском районе не всегда зависит от качества дома. Так, знаменитый ЖК «Агаларов-Хаус», цена в котором достигает 35 тыс. долл/кв. м, остается востребованным и интересным, несмотря на то что его технические характеристики морально устарели — например, там низкие потолки. «В ЖК «Парк Хаус», расположенном в Капрановом переулке, стоимость трехкомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом и видом на Белый дом доходит до 11 млн долл. Из знаковых объектов в этом районе стоит отметить одну из сталинских высоток на Кудринской площади, в которой стартовая цена самой простой квартиры составляет минимум 645 тыс. долл., а арендная стоимость помещений начинается с 2 тыс. долл./мес.», — говорит эксперт.
 
 
Перспективы развития
 
Основные перспективы развития Пресненского района связаны с выводом оставшихся здесь промзон, благодаря чему может освободиться сразу несколько выгодных для застройки участков. Например, как напоминает К. Комилина, уже было объявлено об освобождении территории завода «Красная Пресня» и о строительстве там жилых объектов. Эксперт И. Кирсанова добавляет, что параллельно разрабатываются планы редевелопмента Краснопресненского сахарорафинадного завода. Понятно, что недвижимость, которая появится на месте промзон, будет не экономкласса.
 
Правда, не все позитивно оценивают административные действия в отношении промзон. «Инфраструктурное развитие совершенно понятно и однозначно — из района выводят все предприятия промышленности, включая даже те уникальные, которые еще несмотря ни на что живы и никому не мешают, — возмущается управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Ну кому мог помешать хлебозавод имени Зотова на Ходынской улице? Неужели он загрязнял атмосферу около ТТК и отстойника Белорусского вокзала? А вместо них как грибы растут офисы, усугубляя и без того плохую транспортную ситуацию. И где работать производственникам-пресненцам?»
 
Не вызывает положительных эмоций у жителей района и модное ныне веяние — уплотнительная застройка. «Построить большой дом в центре — это совершенно беспроигрышный вариант, мечта девелопера, — считает В. Ламин. — Другое дело, что в районе уже совсем некуда уплотняться. Я думаю, что любые общественные слушания на эту тему вызовут однозначную реакцию населения».
 
При этом, по оценкам эксперта, примерно 15% жилого фонда Пресненского района — это старые дома, зачастую требующие срочного ремонта. Что делать с этим наследием прошлого — сносить, ремонтировать из года в год или отдавать под серьезный редевелопмент, — вопрос, пока остающийся открытым. Причем ясности нет, даже когда речь идет о знаменитом доме Наркомфина, признанном объектом культурного наследия. Здание остро нуждается в проведении реставрационных работ, но они никак не могут толком начаться из-за несогласованности действий заинтересованных сторон.
 
Горячей точкой округа уже много лет является расположенный по соседству с «Москва-Сити» микрорайон Камушки. Его переселение было запланировано еще несколько лет назад, но вечные городские неувязки — протесты жителей, желающих получить за свои «центровые» метры достойную компенсацию, поиски инвестора, который выйдет на площадку после расселения, — никак не давали завершить процесс. И вот в апреле этого года появилась конкретика. Заммэра по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин заявил, что возведение домов для жителей микрорайона Камушки начнется уже в конце 2013 г. Всего их будет построено 19, но в разных местах. Шесть домов появится на месте завода «Красная Пресня», остальные — на Звенигородском шоссе, а также на улице Сергея Макеева. Что будет на месте промзон Магистральных улиц, пока точно не известно.
 
А вот в отношении развития транспортной системы района информации больше: к 2015 г. (по крайней мере, администрация города очень рассчитывает, что именно к этому сроку) на территории Пресненского появится новая станция метро «Шелепиха», а еще раньше должна открыться станция «Деловой центр» Калининско-Солнцевской линии. Так что умерять амбиции району в ближайшие годы явно не придется.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных