Дачники готовы отправиться за Можай. Загородные перспективы западного направления

Экологически привлекательное Можайское направление является востребованным даже на значительном удалении от МКАД. И это несмотря на то, что инфраструктура этой территории требует масштабного развития, а цены на дома и коттеджи нередко называют завышенными.

Соседи в погонах

Можайское шоссе — одно из наиболее популярных в Подмосковье, коттеджная застройка этого направления востребована даже на достаточном удалении. Дачные поселки сосредоточены вокруг таких населенных пунктов, как Можайск, Голицыно, Тучково, Бородино. Вдоль трассы можно найти разнообразные форматы недвижимости: малоэтажку, коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, садовые товарищества и, конечно, деревенские дома.

«Район Можайского водохранилища весьма популярен у покупателей загородного жилья. На этом направлении много деревянных домов, причем соотношение срубов и каменных коттеджей — примерно 50 на 50», — рассказывает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet. Наиболее востребованная площадь каменных и пеноблочных построек — около 130–180 кв. м на участках 10–15 соток. Срубы чаще используются как дачи, и они обычно меньшей площади — 120–140 кв. м. А земельные участки на такой удаленности люди ищут, как правило, крупные — до 20–30 соток.

Популярность окрестностей Можайска заключается не только в экологической привлекательности. «Территории вокруг участка от Голицыно до Кубинки либо заняты военными, либо застроены. В районе Тучково и Дорохово тоже не так много свободных живописных мест. Поэтому новые поселки по этому направлению чаще всего появляются ближе к Можайску», — поясняет Алексей Шкоров, управляющий строительством коттеджного поселка Берег Песочной, компания «Мобил Строй XXI».

Известным стародачным местом является Голицыно, которому статус города присвоен относительно недавно — в 2004 г. До этого он был поселком городского типа. Голицыно находится сразу за пересечением Можайского шоссе с Малым бетонным кольцом, на 28-м км от МКАД. «На его территории и в ближней зоне преобладает частная дачная застройка, и лишь небольшая часть занята высотными домами», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». В городе работает керамический завод, поэтому все коттеджи, возведенные в этих местах в середине 1990-х гг., выполнены из красного «голицынского» кирпича.

Дальнейшая застройка вдоль Можайского шоссе представляет собой череду садовых поселков: «Олимпиец», «Репка», «Маяк», «Раменка», «Летний Отдых» и пр. В 63 км от Москвы находится закрытый город Кубинка, в 5 км от которого расположен военный аэродром. «Здесь тоже много садовых товариществ, среди которых — СНТ «Русский лес» (бывшие дачи Большого театра). Этот тип загородной недвижимости встречается практически до самого Можайска в 90 км от МКАД», — отмечает В. Яхонтов.

Цена загородного вопроса

Стоимость домов на данном отрезке в значительной степени зависит от расстояния до Москвы-реки, поэтому дороже всего жилье в районах Тучково и Подушкино, где вода максимально близко подходит к Можайскому шоссе. При этом В. Яхонтов отмечает явно завышенные цены на большинство объектов — это касается и участков, и садовых домов, и отдельно стоящих коттеджей. Причем снижение не заметно даже и далее 50 км от МКАД.

По данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», самый бюджетный вариант на этом отрезке — участок площадью 6 соток в Кубинке — за 900 тыс. руб. А дом с землей, также в СНТ, но немного ближе (в районе поселка Часцы) продается за 3,3 млн руб.

Стоимость коттеджей чаще всего стартует от 6–6,5 млн руб., средний же ценник — 11–13 млн. К примеру, объект под отделку площадью 300 кв. м с участком 15 соток в Хлюпино предлагается за 8,1 млн руб., а современный дом (170 кв. м, на участке 10 соток) из бревна в Брехово продается за 11 млн руб. Коттедж из оцилиндрованного бруса под ключ в районе Кубинки — за 13 млн руб.

По данным компании «ЦИАН», на рынке новостроек по Можайскому направлению представлено около 700 квартир. Крупнейшие проекты — «Высокие Жаворонки», «Космическая гавань», «Квартал Звездный», «Князь Голицын». Стоимость жилья в них составляет от 46 до 123 тыс. руб./кв. м.

Впрочем, на местном рынке можно найти и более доступные предложения — в диапазоне 40–55 тыс. руб. за квадрат, а в некоторых случаях и за 30 тыс. (как, например, в ЖК «Славянский бульвар», Тучково, есть предложение за 31,2 тыс. руб./кв. м).

На вторичном рынке на продажу выставлено порядка 600 квартир. «Наиболее активно жилье продается в Голицыно, Кубинке, Можайске, Рузе, Тучково, Больших и Малых Вяземах, Часцах, Старом и Новом городках», — рассказывает Александр Пыпин, ведущий аналитик «ЦИАН». Самая дешевая на этом направлении — двухкомнатная квартира в Дорохово, которая выставлена за 1,3 млн руб., а больше всего, 9,2 млн руб., просят за пятикомнатную в Голицыно.

«В целом сейчас наблюдается увеличение объема предложения на фоне падения спроса. Исключение представляет Голицыно, где сильная поддержка со стороны военных ипотечников привела к локальному росту цен на новостройки», — отмечает А. Шкоров. Наиболее привлекательными для инвестирования эксперт считает участки без подряда по берегам Можайского моря, поскольку сегодня почти не осталось незастроенных земель у большой воды и с хорошей транспортной доступностью.

Импульс развития

Ожидается, что на развитие территории Можайского шоссе в частности и самого Можайского района в целом сильное влияние окажет строительство автомагистрали М7 «Волга», которая пройдет от границы Московской области со стороны Вязьмы через Наро-Фоминск, Чехов, Малино, Воскресенск, Куровское, Орехово-Зуево, а также ее пересечение с автодорогой регионального значения Уваровка — Ивакино — Губино — Можайск. В районе деревень Тропарево и Преснецово планируется сооружение транспортной развязки. Кроме того, будет создана региональная автодорога А100: Можайское шоссе — юго-западный обход Можайска и Можайское шоссе — восточный обход.

Отметим, что дорожный проект, как любое масштабное строительство, может иметь и свои минусы. «Появление новой трассы — это положительный факт (разгрузка транспортных потоков), но есть и отрицательный момент — для тех мест, вблизи которых она пройдет, — считает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна». — Затронет близлежащие территории и строительство высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва — Смоленск — Красное (Москва — Брест)».

Транспортные перспективы также тесно связаны с реконструкцией самого Можайского шоссе и развитием Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), проходящей на расстоянии 40–60 км от МКАД. «После ввода ЦКАД, строительство которой уже начато (первый участок пройдет между Киевским и Калужским шоссе), вокруг будут формироваться центры жилой застройки и промышленные кластеры, в частности логистические и складские комплексы», — говорит В. Яхонтов. Жилой сегмент, скорее всего, будет представлен многоэтажной застройкой экономкласса.

Еще один важный фактор развития — планируемое создание природного парка регионального значения «Верхнерузско-Москворецкий» на территории Можайского и Шаховского муниципальных районов. В границах первого, возле сельского поселения Порецкое, он составит 54,7 тыс. га. «В целях развития экологического туризма планируется использовать около 3% территории парка, 1,8% — под организацию лугопарков в районе деревень Глядково, Грибово, Желомеено и Никольское, и 1,2% — для формирования рекреационных и спортивно-оздоровительных центров вблизи деревень Ягодино, Заслонино, Рассолово, Ульяново, Дальнее», — рассказывает Р. Коняхин.

Инфраструктура тяготеет к городам

На территориях вокруг Можайского шоссе, в пределах 30–100 км, сегодня проживает порядка 250 тыс. человек, без учета населения Одинцово, Голицыно и Звенигорода. При этом местная инфраструктура привязана к крупным городам, а вдоль дороги в основном расположены складские и производственные площади. Плохо развиты гостиничный и торговый секторы, зато довольно много природных объектов, в числе которых — заповедник и природные резерваты.

«Сейчас территория развивается слабо. С одной стороны, основной сдерживающей причиной этого является обилие военных полигонов. С другой — для Кубинки и Голицыно люди в погонах являются сейчас основным фактором, в зависимости от которого формируется рост цен на недвижимость: некоторые жилые комплексы застраиваются только в расчете на военную ипотеку. Обеспеченность инфраструктурой по современным меркам также довольно слабая», — считает А. Шкоров. Объекты инфраструктуры сосредоточены в Можайске, Кубинке и Голицыно, при этом многие из них ведомственные и обслуживают преимущественно военнослужащих и членов их семей.

Возможно, ситуация будет меняться. Сегодня в Можайском районе, где проживают 71,8 тыс. человек, имеется 31 детский сад и 24 общеобразовательные школы. «До 2020 г. планируется ввести 680 мест в детсадах: в Можайске — 560, в Уваровке — 60 и в Юрловском — 60. Таким образом полностью покроется потребность в дошкольных учреждениях, даже с запасом в 2%», — рассказывает Р. Коняхин.

Планируется и увеличение числа больниц и поликлиник — до 54% вырастет количество коек за счет строительства в сельских поселениях Горетовское, Юрловское, Спутник, Борисовское и Бородинское. К площадкам малоэтажного, индивидуального и дачного строительства в поселениях Спутник, Борисовское, Бородинское, Горетовское, Дровнинское, Замошинское, Клементьевское, Порецкое и Юрловское, в деревне Рябинки сельского поселения Замошинское планируется подвести газопровод.

Статистика по вторичному рынку на Можайском направлении (30–100 км)
Населенный пункт	Объем предложения квартир, ед.	Средняя цена, руб./кв. м	Цена квартиры, руб.
			Мин.	Макс.
Голицыно	116	83 802	2 400 000	9 200 000
Кубинка	50	76 291	2 200 000	7 650 000
Городок-17	48	77 699	1 800 000	6 200 000
Тучково	45	56 237	1 800 000	9 000 000
Малые Вяземы	42	80 306	3 300 000	7 000 000
Можайск	40	60 767	1 650 000	7 200 000
Руза	30	66 463	1 850 000	6 500 000
Большие Вяземы	23	80 691	2 000 000	8 900 000
Новый Городок	16	65 024	2 000 000	3 700 000
Летний Отдых	13	76 294	2 550 000	4 850 000
Часцы	11	72 395	2 500 000	4 400 000
Старый Городок	11	72 354	2 000 000	3 800 000

Статистика по первичному рынку на Можайском направлении (30–100 км)
ЖК	Город	Цена квартиры, руб.	Цена, тыс. руб./кв. м	Срок сдачи
«Космическая гавань»	Краснознаменск	3 650 000–7 600 000	82–123	2014–2016 гг.
«Высокие Жаворонки»	Малые Вяземы	2 145 200–4 720 815	46–64	2016–2018 гг.
«Князь Голицын»	Голицын	3 400 000–6 700 000	62–105	2015–2016 гг.
«Квартал Звездный»	Краснознаменск	5 550 000–5 700 000	69–71	2014–2016 гг.