Парки вместо свалок. Девелоперы взялись за полигоны ТБО

Все мегаполисы мира, чтобы развиваться, вынуждены отвоевывать землю у мусорных свалок. Москва последние десять лет так интенсивно застраивалась, что в 2012 г. ее территория была увеличена вдвое, и на ней оказались полигоны твердых бытовых отходов (ТБО). Крупные игроки рынка недвижимости были вынуждены взяться за их освоение, как, впрочем, и за некоторые подмосковные. «Н&Ц» разбирался в деталях новой волны девелопмента.

По официальным данным, столица ежегодно производит 18 млн т мусора (из них 4 млн — ТБО), но крупных предприятий по его утилизации в городе нет, и 80% этого «добра» приходится вывозить для захоронения на подмосковные полигоны. Остальное сжигается на трех заводах или идет в переработку. В итоге область, на территории которой располагается 41 официальная и тысячи стихийных свалок, в буквальном смысле тонет в мусоре. Но хорошая новость в том, что некоторые из этих полигонов начали рекультивировать или их готовят к освоению.

Люберецкие горки

В декабре прошлого года основной владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев сообщил, что он купил участок 17,5 га в Люберцах, рядом с полигоном ТБО «Некрасовка». Здесь, в микрорайоне Красная Горка компания реализует крупный девелоперский проект, а на месте свалки создаст парк развлечений, в организацию которого вложит 1 млрд руб. собственных средств.

«Мортон» уже строит ЖК «Люберецкий» общей площадью 350 тыс. кв. м. Квадрат здесь стоит 75–95 тыс. руб. Комплекс будет отделен от полигона многофункциональным центром. К жилым окрестностям города Люберцы также примыкает полигон «Торбеево» (площадь — 7,2 га) и мусоросжигательный завод. Этот район Подмосковья считается одним из самых экологически неблагополучных.

Впрочем, покупателей такая ситуация, кажется, не смущает. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп» (ведет продажи в ЖК «Люберецкий»), уверена, что «никаких отходов, опасных для жизни на свалке нет, здесь находятся остатки от разобранных гостиниц «Москва» и «Россия». И, пожалуй, если не знать, что это свалка, люди не всегда догадываются об этом. За все время весьма активных продаж у нас было всего два случая, когда люди отказались от покупки квартиры именно по причине близости полигона».

Парк развлечений откроется в II квартале 2018 г. Вскрывать полигон и вывозить отходы в другое место здесь не собираются. Напротив, девелопер намерен использовать 35-метровые перепады мусорных высот для обустройства конструкций, предназначенных для экстремальных видов спорта (скалодром, места для катания на скейтбордах, трасса для маунтинбайка), также появятся прогулочные и велосипедные дорожки. В зимнее время здесь можно будет кататься на лыжах, сноубордах, появится тюбинговая трасса, детские и спортивные площадки. Предполагается организовать кафе и места для пикников и отдыха. Для этого укрепят склоны и укроют их плодородным слоем, высадят растения, а чтобы «оживить» холм неприродного происхождения, внутри него заработает вентиляция. Это первый в Москве подобный проект рекультивации (обычно свалки просто закрывают землей).

На полигоне «Некрасовка» строительный мусор (4 млн т) использовался, чтобы рекультивировать свалку, но не были смонтированы очистные сооружения, выводящие фильтрат и биогаз.

Илья Бояров, директор службы технического заказчика по строительству ГУП «Мосэкострой», говорит, что «после закрытия и рекультивации полигона в нем начинаются процессы гниения и выработки фильтрата и биогаза. Если выводить эти продукты с помощью очистных сооружений, спустя 15–20 лет полигон можно передавать в лесной фонд. Земля за это время может восстановиться». То есть, повторим, чтобы площадку сделать экологически чистой, потребуется 15–20 лет. «Мортон» же собирается запустить свой парк через два года. Александр Ручьев объяснил «Н&Ц», что «в настоящее время проводится биологическая очистка полигона с помощью бактерий, которые съедают невыведенный биогаз. Мы привлекли к этому датчан, у них есть такой опыт» (речь идет о датской COWI). Юрий Васильев, директор РОО «Русское техническое общество» (управляет рекультивацией, у РОО контракт с COWI), говорит, что «15–20 лет нужно на генерацию свалочного газа. Основная часть этого срока прошла. Мы проводим мероприятия для обеспечения безопасного длительного нахождения людей на данной территории с точки зрения контакта с почвой, вдыхания воздуха, просадок грунта и др. Уже сейчас благодаря сложившимся покровным слоям в тело полигона проникает мало дождевой воды, вследствие этого мусор не оказывает влияния на грунтовые воды (проведены исследования). Согласно мировой практике окончание генерации газа при его организованном отводе может происходить и при эксплуатации территории полигона для нужд населения».

Начальник отдела маркетинга «ИСК «Форт» Юрий Кочетков подсчитал, что ГК «Мортон» на своем объекте рядом с полигоном может заработать 1,1 млрд руб., если весь проект реализовать в настоящее время: «При себестоимости квадратного метра в 65 тыс. руб. и прочих затратах один метр жилья может принести девелоперу 6 тыс. руб. дохода. При общей площади в 350 тыс. кв. м общий доход составит 2,1 млрд руб., минус 1 млрд — инвестиции в парк, получаем 1,1 млрд руб.».

Экстрим в Саларьево

Компания «Мангазея-Девелопмент» Сергея Янчукова купила землю рядом с бывшим полигоном стройматериалов и ТБО «Саларьево» в Новой Москве. Здесь, в 3 км от МКАД, на прилегающих к объекту территориях девелопер намерен построить около 2 млн кв. м недвижимости (из них около 1,2 млн кв. м — жилье).

Полигон занимает площадь 59 га, он крупнейший в Европе. Твердые бытовые отходы перестали принимать в 2009 г., а территорию дважды рекультивировали. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, инвестор намерен за свой счет укрепить откосы полигона, установить конструкции защитного экрана и обеспечить изоляцию грунтовых вод. По завершении работ территория будет использована под строительство парка экстремальных видов спорта и отдыха или благоустроенного лесопарка. Источники «Н&Ц» сообщили, что, по предварительным данным, эти мероприятия могут стоить компании около 2 млрд руб. «Мангазея-Девелопмент» отказалась комментировать ситуацию до публичных слушаний.

В Саларьево в 2016 г. открывается метро, это будет конечная станция Сокольнической линии. И для девелопера эта территория стала очень привлекательна в плане развития, даже несмотря на то, что придется заняться рекультивацией. Но даже при меньших объемах строительства, как показывают расчеты эксперта по «Мортону», вкладываться в освоение свалок выгодно.

Кучино и Павлино

В 7 км от МКАД, в городе Железнодорожном ГК «МИЦ» строит два крупных жилых комплекса — «Новоград Павлино» и «Новое Павлино», общая площадь которых составляет 1,112 млн кв. м. Рядом, в деревне Фенино находится бывший полигон ТБО «Кучино» и мусоросжигательный завод. В «Новом Павлино» (общая площадь 251 тыс. кв. м) квартиры уже продаются. К концу 2017 г. на бывших сельхозземлях появятся первые корпуса «Новограда Павлино». Проект представляет собой 35 монолитно-кирпичных жилых домов общей площадью 861 тыс. кв. м и включает в себя 5 детских садов, 2 школы, поликлинику и магазины шаговой доступности. Через территорию комплекса будет проходить линия легкого метро. К концу 2017 г. в 4 км от ЖК откроется станция метро «Некрасовка», конечная на новой Кожуховской линии, которая соединит район со станцией «Авиамоторная».

Покупатели опасаются соседства со свалкой в Фенино, хотя она и отгорожена лесополосой от строящегося квартала. Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», утверждает, что при проектировании «Новограда Павлино» были изучены «состав грунта и воды, результаты всех показателей находятся в пределах нормы. Полигон расположен за пределами границ строительства — в 2,5 км, за деревней, он не действует и, более того, согласно данным департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, в 2016 г. будет рекультивирован».

Между тем полигон ТБО «Кучино» (59 га) существует с 1964 г., он является не просто действующим, но имеет лицензию с сентября 2013 г. на обращение с отходами 1–4-го классов и на захоронение отходов 4-го класса. Это означает, что здесь могут работать с люминисцентными лампами, ртутными термометрами и т. п. Но, по словам Эльвиры Корчагиной, заместителя гендиректора по экологии ЗАО «Заготовитель», полигон принимает отходы только 4-го класса — это «малоопасные отходы ТБО», по классификации Минприроды РФ.

Срок эксплуатации свалки — до 2019 г., сообщила «Н&Ц» Э. Корчагина. ЗАО «Заготовитель» (контролируется МКК «Карстат Юниверсал», Сейшелы, по данным сервиса «Контур. Фокус») в отличие от большинства полигонов сортирует мусор и перерабатывает наиболее ценный (имеет линию мощностью 100 тыс. т/год), проводит биотермическое компостирование — для рекультивации отходов. В «Кучино» есть дренажная система для сбора и отведения фильтрата, монтируется система дегазации, проводится укрепление и озеленение откосов. После закрытия полигона его владельцы мечтают построить здесь парк развлечений. Сроки этого проекта и объем инвестиций в компании не называют.

ЖК и полигон ТБО «Левобережный»

Полигон ТБО «Левобережный» (26,5 га) в народе прозван Куршевелем — за планы властей сделать из огромной горы мусора горнолыжный склон. Летом 2012 г. он был закрыт, компания, управляющая им — ОАО «Полигон», обанкротилась, ее телефон не отвечает. Здесь, по данным Ecostandart Group, помимо бытового мусора были обнаружены отходы, содержащие ртуть. На расстоянии менее 1 км от свалки — панельные многоэтажки микрорайона «Левобережный», построенные и строящиеся ГК «ПИК». Здесь будет 9 тыс. квартир общей площадью 585 тыс. кв. м.

Стоимость квадратного метра в проекте варьируется от 76 до 112 тыс. руб. Гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева отмечает, что «средняя стоимость жилья в Химках — 106,9 тыс. руб./кв. м, то есть застройщик не демпингует». Кроме свалки есть еще один негативный фактор, возможно, оказывающий еще более значительное влияние на здоровье людей — близость трассы М11 (Москва — Санкт-Петербург). «Но низкая цена и транспортная доступность — решающий момент при покупке недвижимости для большинства людей, поэтому новостройки рядом с ТБО «Левобережный» — в выгодном положении», — заключает С. Лебедева. По данным ГК «ПИК», «на Химкинском полигоне ведется рекультивация, завозят экологически чистый грунт. ЖК «Левобережный» находится за пределами санитарно-защитной зоны, и полигон не оказывает на проект негативного воздействия». «Этот проект успешный, — подчеркнул представитель компании, — люди здесь покупают квартиры для себя и своих родственников, у «Левобережного» богатая социальная инфраструктура». Однако на вопрос, что будет с этой свалкой в ближайшее время, в химкинской администрации «Н&Ц» не ответили.

«Каргашино» и ЖК «Афродита»

Полигон «Каргашино» (16,4 га, Мытищинский р-н), в 1 км от Пироговского водохранилища, считается наиболее высокого класса опасности. Здесь складируют отходы, содержащие ртуть, свинец и другие вредные вещества. Однако на Пироговском водохранилище находятся элитный гольф-клуб «Пирогово» и множество яхт-клубов.

А в 800 м от свалки ООО «Стройлаб» и ООО «Березовец-Пирогово» строят ЖК «Афродита» (максимальная цена 1 кв. м — 72 тыс. руб.). Окна одного из двух домов выходят на полигон. Впрочем, об этом факте компания, как и все девелоперы, не упоминает, а рассказывает своим потенциальным покупателям о близости МКАД (12 км) и Пироговского водохранилища. В администрации соинвестора говорят, что «покупатели нормально относятся к неприятному соседству, иначе бы они не покупали здесь квартиры. Еще ближе к полигону находится дачный поселок Кардо-Лента, там постоянно живут люди, и не уезжают». В МУП «Полигон», управляющем «Каргашино», отказались комментировать ситуацию.

«Идея освоения полигонов ТБО поднята не так давно, — говорит Ольга Зацепина, руководитель департамента экологического проектирования EcoStandard group, — поэтому пока мы не видим примеров восстановленных земель или рекреационных зон в ближайшем Подмосковье».

Что делают с мусором в мире

В Японии из мусора создают острова. В заливе Осаки на таком острове размещен международный аэропорт, на Юмэносима — стадион, парк, музей, теплицы, на Огисима — металлургический завод. Но жилье там не планируется возводить.

Швеция перерабатывает до 99% своего мусора и уже начала его экспортировать, чтобы производить энергию.

В США, Великобритании, Канаде и других странах разбивают живописные парки на месте бывших мусорных полигонов.

В России есть проекты производства топлива и энергии из отходов. Так, в Санкт-Петербурге с 2014 г. на самом крупном полигоне северо-запада России «Новый свет — Эко», в Гатчинском районе, свалочный газ — метан перерабатывают в электроэнергию. Установленная мощность объекта генерации — около 4,8 МВт, это меньше 5% от всей генерации Санкт-Петербурга, но дело не в объемах энергии, а в улучшении экологической обстановки. Владельцы этого полигона — ОАО «Автопарк № 1 «Спецтранс» и Игорь Кожин, сын экс управделами президента РФ — также планируют продавать мусороперерабатывающие заводы по всей стране, которые будут производить RDF- топливо для цементной, керамзитовой и сталелитейной промышленности, то есть там, где температура в печах превышает 1200 градусов. Для ввода нового вида топлива необходимо организовать систему его накопления и подачи в печи, но для этого необходимы капиталовложения, а с ними нынче сложно.

«РТ-Инвест», дочка госкорпорации Ростех, предлагает построить десять мусоросжигательных заводов в Московской области, которые будут производить энергию мощностью 65 МВт, каждый из них способен утилизировать 700 тыс. т ТБО. Сейчас Ростех добивается более высоких тарифов для этой энергии.