Операция «кооперация». ЖСК — альтернатива ДДУ?

5 Сентября в 20:14 27 Ирина Богатырева

В последние годы полномочия жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) расширились. Помимо основного назначения их используют еще и для управления домом, и для завершения замороженных проектов.

 
Для людей, застройщика и государства
 
Операция «кооперация». ЖСК — альтернатива ДДУ?
Первые ЖСК появились сразу после возникновения советского государства — в 20-х гг. XX в., но уже в 1937 г. они вместе с системой нэпа были ликвидированы как проявление частной собственности и отступление от социалистических принципов. Прошло время, и острая жилищная проблема заставила ЦК КПСС в 1958 г. вновь дать разрешение на создание кооперативов. При этом ЖСК строили дома за счет пайщиков, но получали от государства внушительные ссуды (на срок до 20 лет) и различные льготы.
 
«ЖСК были достаточно распространены до введения в действие закона № 214-ФЗ, так как погашать стоимость пая позволялось в течение многих лет. Однако со временем популярность кооперативов сошла на нет, так как их создание часто было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости», — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
 
Согласно закону, ЖСК предполагает добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом (в двух первых случаях кооператив выступает застройщиком в соответствии с выданным ему разрешением на строительство).
 
Сейчас ЖСК часто используют обманутые дольщики, желающие завершить проект после признания застройщика банкротом. Но создать кооператив можно и в уже готовом доме — например, для управления многоквартирным домом или если жильцам нужно благоустроить территорию, создать инфраструктуру и пр.
 
Продажи посредством ЖСК используют и девелоперы, когда у них собраны не все разрешительные и регламентирующие документы, позволяющие заключать договора долевого участия (ДДУ). Однако специалисты по недвижимости не советуют покупать квартиры у застройщика по этой схеме. «Несмотря на то что способ законный и регулируется действием закона 214-ФЗ, он не защищает права покупателей недвижимости так, как это делает ДДУ, — говорит Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. — Договоры по ЖСК не регистрируют в Росреестре, алгоритм их составления позволяет застройщику не указывать четкие даты сдачи объекта, что дает возможность избегнуть штрафов за просрочки и пр. Поэтому традиционно такие квартиры стоят значительно дешевле, демпинг может доходить до 15–20%».
 
В настоящее время Фондом РЖС планируется создание 56 кооперативов в 37 субъектах РФ.



ЖСК будет оказываться государственная поддержка.
Покупателей, желающих приобретать квартиры через ЖСК, сравнительно немного. К тому же банки таких заемщиков либо вообще отказываются рассматривать, либо делают это крайне неохотно, страхуя риски высокими ставками. Поэтому девелоперам все же выгоднее переходить на ДДУ. «ДДУ позволяет аккредитовать объект в банках и продавать жилье с помощью ипотеки. А это существенная (50%) доля покупательского спроса, терять которую никому не выгодно», — резюмирует Д. Власов.
 
Форму кооператива пытается использовать и государство — для стимулирования граждан к самостоятельному решению жилищной проблемы. В настоящее время Фондом РЖС планируется создание 56 кооперативов в 37 субъектах РФ. Им будет оказываться государственная поддержка: безвозмездная передача земельных участков (по девяти кооперативам решение о передаче земли уже принято), обеспечение готовыми архитектурными проектами, а также содействие в подключении инженерной инфраструктуры. Правда, вступить в подобный кооператив смогут не все, а только те, кому федеральное правительство или власти региона предоставят такое право. Например, очередники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, госслужащие, ученые, военнослужащие и др.
 
Как это работает
 
Операция «кооперация». ЖСК — альтернатива ДДУ?
ЖСК является юридическим лицом, имеющим соответствующие права и обязанности, установленные ЖК РФ, гражданским и жилищным законодательством, а также уставом ЖСК. Этот документ регламентирует всю деятельность кооператива, права и обязанности его членов. Постановлением правительства РФ № 558 утвержден типовой устав, пайщики могут немного видоизменить его, главное, чтобы положения не противоречили закону.
 
«Для принятия решения об организации ЖСК необходимо созвать собрание учредителей, на котором будет принят устав. После этого объединение может быть зарегистрировано в качестве отдельного юридического лица. Управление кооперативом осуществляется общим собранием его членов, каждому из которых необходимо выплатить паевый взнос в соответствии с уставом», — рассказывает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.
 
Жилое помещение предоставляется пайщику в соответствии с размером внесенного паевого взноса. «Жилищный кодекс не дает четких правил относительно расчетов пайщика с кооперативом (равно как и понятия „должник“ в нем не существует), порядок выплат определяется уставом. ЖК РФ регулирует лишь момент окончательного расчета пайщика с ЖСК», — объяснили в компании RDI.
 
Согласно гл. VI ЖК РФ, члены ЖСК являются сособственниками всего хозяйства многоквартирного дома, в которое входят лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации, крыши, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. За все это каждый собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру своей квартиры относительно площади дома.
 
«ЖСК имеет различные права, в том числе на получение кредитов в целях строительства, совершение сделок в отношении имущества кооператива и т. д. Кооператив вправе сдавать освободившиеся жилые помещения (если кто-то из членов вышел или исключен из ЖСК). Обязанностей тоже множество — начиная от приобретения права на земельный участок, строительства дома и заканчивая содержанием общей территории, а также текущим и капитальным ремонтом» — говорит М. Литинецкая.
 
Полная демократия
 
Все организационные вопросы решаются на общем собрании, на котором должны присутствовать более половины членов жилищного кооператива. Решение считается принятым, если за него отдадут более 50% голосов, а по некоторым вопросам, специально указанным в уставе, — более 75%. Оно оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ЖСК. «Помимо общего собрания органами управления является конференция, правление ЖСК во главе с председателем. Их компетенция и порядок принятия решений устанавливаются уставом», — добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
 
Суммы выплат правлению ЖСК определяются решением общего собрания. Как любое юридическое лицо кооператив обязан вести бухгалтерскую и налоговую отчетность. Для контроля над деятельностью ЖСК общим собранием избирается ревизионная комиссия на срок не более чем три года. Она имеет доступ ко всей документации и в обязательном порядке (не реже одного раза в год) проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности. Комиссия всегда отчитывается перед общим собранием членов кооператива, а также представляет заключение о бюджете, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.
 
Неплательщикам — бой!
 
 ЦИФРЫ
До 15–20% может составлять скидка на квартиры, приобретаемые в ЖСК. Такие договоры не регистрируются в Росреестре и позволяют застройщику не указывать четкие даты сдачи объекта.
 
Более 50% голосов членов ЖСК необходимо для принятия решения на общем собрании пайщиков, а по некоторым вопросам — более 75%.
Все, кто состоял когда-либо в каком-нибудь объединении жильцов, знают: в нем обязательно найдется хотя бы одна паршивая овца, которая портит все стадо, — то есть неплательщик, долги которого вынуждены покрывать его соседи. Как же бороться с этим уродливым явлением современности? Тут помогают старые советские способы: выговоры на общем собрании, товарищеский суд, доска позора. Если увещевания и угрозы не действуют, у ЖСК есть иные полномочия. «Например, ограничение или приостановление поставки коммунальных услуг, — поясняет Р. Семчишин. — Однако сделать это возможно, только если позволяют технические условия, предусмотренные проектом».
 
Ирина Доброхотова подчеркивает, что прекратить подачу коммунальных услуг может и поставщик ресуров. «В случае наличия договора на управление многоквартирным домом в нем могут быть указаны соответствующие правомочия», — отмечает она.
 
Кроме того, уставом ЖСК должен быть предусмотрен порядок исключения члена кооператива, в том числе за неуплату членских взносов или иных обязательных выплат. Если жилое помещение уже принадлежит должнику, то лишение его права собственности возможно только на основании решения суда. В этом случае ему выплачивается сумма пая в срок, который предусмотрен уставом кооператива (он не может превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении). Неплательщик утрачивает право пользования квартирой, которую он обязан освободить в течение двух месяцев. В противном случае его могут выселить в судебном порядке без предоставления другого жилья.
 
0 0

Cтатьи по теме:

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных