Законная альтернатива
Проблема устаревшего жилья во всем мире решается не только путем сноса, но и путем реконструкции. Причем второй способ выбирают чаще, потому что он гуманнее и экономичнее.
Предстоящая московская реновация разбудила столичных собственников. Во-первых, треть из них она коснется напрямую. Во-вторых, москвичи, живущие в домах, не попавших под снос, все равно будут в этом задействованы, так как жить в стройке века придется всем. В-третьих, уплотнение Москвы, которое неизбежно в этом процессе, точно не сделает жизнь в нашем городе комфортнее. В результате москвичи разбились на два лагеря — за снос и против. За снос ратуют жители, мечтающие просто так улучшить свои жилищные условия. Против ратуют жители, осознающие размер проблемы.
Самый главный аргумент в пользу реновации — старые дома устарели и жизнь в них некомфортна. Ни у кого нет сомнений, что за десятилетия эксплуатации постарело инженерное обеспечение, капитальный ремонт во многих домах не проводился с основания дома. Однако фундамент и несущие конструкции, которые рассчитаны на 100–125 лет, достаточно крепки и смогут прослужить еще спокойно 50 лет, о чем недавно нам говорили, когда утверждали, что наши дома несносимой серии. Но тотальный снос — не единственный способ решения проблемы. Не стоит забывать о таком варианте, как реконструкция, который работает во всем мире и хорошо справляется с обновлением существующего жилого фонда. При этом собственники дома сами решают, с помощью каких материалов будет реконструироваться их дом, сколько этажей будет надстроено и другие вопросы, без которых инвестор-застройщик не приступит к работе.
Безусловно, всех интересует вопрос, кто платит за реконструкцию. И ответ на этот вопрос весьма обнадеживающий — всю реконструкцию дома берет на себя инвестор-застройщик, который с продажи квартир на верхних этажах полностью окупает все расходы и получает прибыль. Собственники должны понимать, что мы богаты не квартирой, в которой живем, а землей под домом. Москвичи должны знать, что земля под домом в четыре раза дороже, чем все квартиры, находящиеся в пятиэтажке.
И сегодня «Недвижимость и Цены» беседует о возможностях и перспективах реконструкции в столице с Валерием Чернышовым, руководителем проекта «Городская реконструкция пятиэтажек».
— Валерий, расскажите, что же такое реконструкция, и на самом ли деле это может стать альтернативой реновации?
— Реконструкция — это способ улучшить свои жилищные условия в разы и при этом остаться в собственном доме.
Реконструкцию можно проводить совершенно законно в рамках реализуемой в городе Государственной программы «Жилище», утвержденной еще в сентябре 2011 года правительственным постановлением. Данная программа включает в себя пять подпрограмм, одна из которых «Строительство нового жилья в городе Москве и реновация существующей жилой застройки». Эта подпрограмма предполагает реконструкцию жилых домов с их надстройкой. Принять участие в данной программе может любой дом, но необходимо, чтобы данное решение было принято собственниками на общем собрании.
Тема реконструкции на сегодняшний день касается многих. Работать в данной области мы стали еще в 2013 году, именно тогда появилась компания «Городская реконструкция пятиэтажек». Но повышенный интерес к себе мы ощутили именно в этом году, после того как было объявлено о предстоящей реновации. Многие москвичи, не желающие переезжать в новые дома, обращаются к нам со своими проблемами, пытаются разобраться, что даст им возможная реконструкция и стоит ли выбирать эту альтернативу. В рамках разъяснительной работы мы каждый вторник и четверг в 19.00 проводим встречи с жителями, где отвечаем на все волнующие вопросы.
— По вашим оценкам, много людей не хотят предстоящего сноса своих домов?
— Безусловно, есть люди, которые проголосовали за предстоящий снос и ждут, когда их переселят в новую квартиру. Но достаточно большое количество людей против сноса. И реконструкция, в рамках этой проблемы, — это альтернатива для собственников. Для тех людей, которые дорожат своим местом, зеленью, инфраструктурой, кто не хочет переезжать в 20-этажную новостройку с окнами на аналогичные башни, а хочет продолжить жить в своем уютном микрорайоне, на своем третьем этаже с окнами на зелень.
— Но в принципе закон о реновации уже принят, хотя всегда есть шанс пойти иным путем. И при выборе реконструкции какие расходы предстоят собственникам?
— Реконструкция идет за счет инвесторов, которые хотят и могут это сделать. Москва — дорогой город, и московские земли привлекают многих, себестоимость реконструкции в разы ниже, чем рыночная стоимость квартир. Для инвестора здесь все просто. Он заходит на объект с согласия жителей, улучшает его, надстраивает за свои средства, а потом продает квартиры в надстроенной части и этим окупает свои расходы, а также получает прибыль. И такой способ улучшения жилищных условий, например, выбрала Германия и другие европейские страны. Там все делалось за счет инвесторов, которые, естественно, получали от этого прибыли.
И нам ничто не мешало пойти по этому пути, власти всего лишь надо было выпустить соответствующие документы и нормативы. Каких-то 400–500 документов на дома, и мы бы сегодня не говорили о реновации вообще.
— Итак, прибыль кроется в возможности надстроить старый дом. Сколько в хрущевке можно этажей надстроить?
— Сколько угодно, можно пять, а можно десять. Ведь это не сам дом надстраивается. Это немного иной процесс. Во-первых, сначала делается экспертиза дома. Потом все оценивается и начинается реконструкция. Она не затрагивает старый фундамент дома. Процесс сводится к тому, что, отступив от дома по периметру два метра, вокруг здания вкручиваются новые монолитные сваи, на которых возводится новая капитальная стена дома с панорамными окнами.
Здесь надо четко понимать, что все в реконструкции зависит от жителей, от их решения. А с жителями у нас говорить очень сложно, именно поэтому реконструкция у нас является частным случаем, а не практикой. Это сейчас людей разбудили, это они сегодня понимают, что их в покое не оставят, им все равно придется что-то решать. А раньше, если в старые дома приходили реконструкторы, то чаще всего они слышали, «что нам ничего не надо», «оставьте, мы хотим здесь умереть». Сегодня же никто никого не оставит в покое, либо ты сам принимаешь решение, либо тебя снесут. Именно поэтому люди, дорожащие своим намоленным местом, таким как Красная Пресня или р-н Академический, выбирают реконструкцию. И выбирают ее еще и потому, что возможно сегодня им удалось отстоять свой дом, но это не гарантирует, что через пару лет этот вопрос опять не встанет перед ними. Если же они хотят спокойствия в будущем, то проблему надо решать в корне, и реконструкция — именно такое кардинальное решение. После такого улучшения дома ни о каком сносе речь невозможна.
— А где искать инвестора?
— Инвесторы-застройщики, как правило, к нам обращаются или напрямую в дом приходят. На рынке есть много застройщиков, которые готовы инвестировать в реконструкцию московской недвижимости. Если жители согласны, то самое сложное уже позади, дальше необходимо двигаться в этом направлении.
— Какие все же конкретные выгоды в реновации для жителей, кроме сохранения места жительства?
— Для жителей в реконструкции есть три главные составляющие. Безусловно, это, как вы и отметили, место. Собственники остаются жить на своем месте. Во-вторых, за счет реконструкции улучшаются условия проживания. В результате обстройки дома новым каркасом площади квартир увеличиваются на 20 метров, а к угловым квартирам вообще пристраивается дополнительная комната, стоимость жилья вырастает на 40 %, проводится замена всех инженерных сетей, в доме появляется лифт и т. д. В-третьих, жители имеют возможность купить для своих детей или родственников еще одну квартиру в надстроенной части по себестоимости строительства, а это примерно 80−90 тысяч рублей за 1 м2.
— Как все же запустить у себе реконструкцию? Допустим, собрание провели, общее решение в данном вопросе принято положительное, что делать дальше?
— Дальше необходимо пройти этап проектирования, на котором собираются все исходные данные, готовится проектная документация для согласования, а потом идет государственная экспертиза дома. После этого начинается этап собственно реконструкции — идет капитальный ремонт, надстройка и обстройка здания. И потом наступает черед финишного этапа — сдача дома государственной комиссии, который также включает в себя оформление в собственность площадей и ввод дома в эксплуатацию.
Жители все эти этапы могут проходить самостоятельно. Могут также обратиться за помощью к нам. Мы поможем создать ЖСК и вступить в ассоциацию, которая дает ощущение, что ты не один, что тебя не бросят, ты часть крупного проекта.
— Почему этот вопрос все же не интересовал жителей раньше?
— Жили хорошо, а сейчас стали экономить и считать. Всему свое время, как говорится. Сейчас пришло время реконструкции. Но на самом деле в Москве сотни домов реконструированы. Их много, например, на Садовом кольце, это заметно по фасадам зданий.
— Валерий, скажите, вы утверждаете, что реконструкция привлекает застройщиков, но от этих же застройщиков часто можно услышать, что снести дешевле, чем реконструировать.
— Это потому, что они хотят строить высотные здания, которые приносят больше прибыли в конечном итоге. При реконструкции это невозможно, потому что данный процесс не увеличивает плотность застройки в разы, это гуманнее для города. И здесь есть над чем задуматься. И люди уже задумались, так как у нас действительно много обращений.
— Скажите, а как вы считаете, почему город пошел по радикальному пути сноса? Ведь мы не снесли еще все сносимые пятиэтажки, власть уверяла, что это невыгодно и продолжать снос она не будет. Почему же все в один миг перевернулось?
— Я много думал, почему с нами поступают так быстро и бесцеремонно, как с девушкой легкого поведения. И пришел к выводу, что мы сами виноваты. Мы разрешили это своей пассивностью. Мы любим критиковать, но мало созидаем. И все это начинается в наших домах. Хотя бы посмотреть, кого мы выбираем в актив дома? Мы ж выбираем по принципу «лишь бы не я». Мы даем власть людям, которые не понимают, что с ней делать. А власть даже в собственном доме надо давать специалистам, у которых иное понимание происходящего, знания которых в команде умножаются и с которыми власть будет говорить, и будет их слышать. Но мы так не делаем, а пришла пора это менять.
- Обсудить
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
