Жилье в аренду: альтернатива

Квартира в собственности — это прекрасно. Однако далеко не всегда для проживания необходимо свое жилье. Часто многие довольствуются арендой. А в каких-то ситуациях это может быть единственно возможным вариантом.

Годы учебы, пребывания в длительных командировках, работа по контракту — это далеко не полный список ситуаций, в которых больше подойдет арендованная квартира. Более того, необходимость покупать квадратные метры может сделать невозможным ни командировку, ни учебу... Но при полном отсутствии цивилизованных форм рынка арендного жилья люди вынуждены обратиться к привычному съему у частных владельцев. Иногда это серьезный риск, ведь ни сроки, ни цены, ни надежность самих договоренностей никто никому не гарантирует.

На федеральном уровне поиск вариантов привлечения девелоперов для создания фонда аренды ведется давно. Но эти попытки предпринимаются отнюдь не в связи с рисками потребителя. Главный двигатель поиска — создание рабочих мест в регионах, где могут развиваться крупные промышленные кластеры, связанные с добычей сырья, проектами космической и оборонной отрасли.

Помимо привлечения людей в новые территории для работы по контракту, государство имеет и вполне обоснованный интерес взять под контроль налоговые потоки. Пока весь арендный сектор существует как неподконтрольная область высоких доходов частников.

Запад в плюсе, мы пока нет

Основные сложности, не позволяющие пока двинуться в сферу аренды девелоперам, связаны с невысокой доходностью данного актива. Застройщик за пару лет может не только возвести дом, но и реализовать квадратные метры. Арендное жилье не обеспечивает быстрого возврата вложенных бюджетов. Это может произойти лишь спустя 7-10 лет при достаточно высоких арендных ставках. Дорого обходится аренда или покупка земельного участка, перевод его в нужную категорию. Заимствование средств в банке и вовсе сводит попытки по строительству доходных домов на нет: дорогие деньги заставят установить такие высокие помесячные выплаты, что квартиросъемщику будет не по карману оплачивать проживание на этих квадратных метрах.

Основные сложности, не позволяющие девелоперам двинуться в сферу аренды, связаны с невысокой доходностью актива. Арендное жилье не обеспечивает быстрого возврата вложенных бюджетов

В компании «ЮИТ» рассказывают о том, на каких условиях этот сектор развивается в Финляндии и что обеспечивает ему стабильность и успешность. По словам генерального директора компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаила Возиянова, у наших северных соседей рынки аренды и девелопмента разделены. Компании, занимающиеся сдачей в аренду, полностью выкупают у застройщиков объекты, готовые для проживания. Объемы этого рынка достаточно велики. Как правило, в такие сделки инвестируют средства крупные инвестиционные и пенсионные фонды. И это является долгосрочным инвестированием: сверхдоходов арендное жилье не приносит, зато является низкорисковым вложением со стабильной отдачей.

Кризисные изменения

Пока на нашем рынке жилье распродавалось быстро, арендный сектор и его перспективы были достаточно туманны. Сейчас ситуация иная. Это и может повернуть компании к такому бизнесу, полагает руководитель Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. Она не считает положение с арендой безнадежным. А чтобы изменить его к лучшему, необходимо внести изменения в законодательство.

Во-первых, частично освободить девелопера от первоначального платежа за смену вида разрешенного использования земельного участка, растянуть его выплату как минимум на пять лет и требовать внесения таких платежей после введения дома в эксплуатацию, то есть к моменту начала получения доходов.

Во-вторых, категория земельного участка для кадастровой оценки должна подпадать под категорию гостиничной недвижимости, а не жилой. Тогда тариф будет ниже.

В-третьих, хотя бы на первое время предоставить застройщикам налоговые льготы. Любовь Цветкова уверена, что нужно также решить вопрос присоединения к сетям, снизить требования по возведению объектов социальной инфраструктуры. Дело в том, объясняет она, что финансовая нагрузка по созданию инфраструктуры вынуждает застройщика сдавать жилье по высоким ставкам. Это противоречит идее доступности.

110 млрд рублей будет выделено на реализацию приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье»

По мнению Цветковой, аренда начнет активно развиваться в регионах, причем в тех, где развивают крупные производства и привлекают рабочую силу. В таких местах люди не смогут активно скупать жилье, они будут брать его в аренду. Соответственно и работодатели смогут компенсировать сотрудникам расходы по оплате квадратных метров.

Перспективы развития

О том, что вопрос при его длительном пробуксовывании все-таки будет решаться, говорит недавнее сообщение Министерства строительства и ЖКХ РФ. Одним из решений заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам стало решение о выделении 110 млрд рублей на реализацию приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Оба этих направления — ипотека и аренда — названы важнейшими для страны. Эту тему прокомментировал министр строительства Михаил Мень: «Объем финансирования „пилотных“ проектов арендного жилья составит 15 млрд рублей в 2018 году и 20 млрд рублей в 2020 году. Оно станет частью строящегося в России жилья, объем которого должен достичь 100 млн м²».

Участвовать в финансировании этого направления будут и федеральный, и региональный бюджеты. В целом на достижение целевых показателей в рамках приоритетного проекта будет направлено 80 млрд рублей из федерального бюджета и 34 млрд рублей из региональных.