Микрорайон: из прошлого в будущее?

 

Советское наследие

 

Принцип устройства уличного пространства в советское время был практически везде один и тот же. Вот как выглядел, например, типовой микрорайон уездного города N. Жилая застройка занимала в нем два квартала. Домов было 66, из них 10 девятиэтажных, остальные высотой в четыре и пять этажей. Из инфраструктуры — одна школа, пять детских садов, почта, ресторан, два продуктовых магазина, химчистка, две парикмахерские, взрослая и детская поликлиники, сберкасса и три мастерских по ремонту обуви. Расстояние от одного конца микрорайона до другого составляло две остановки транспортом, но троллейбусы и автобусы курсировали только по внешним улицам, ограничивающим застройку. Кстати, каждый микрорайон имел свою инфраструктурную изюминку. Например, в микрорайоне № 5 находился ресторан, в микрорайоне № 4 — огромный магазин, который сейчас назвали бы торговым центром, где были и супермаркет, и кафе, и книжный. В микрорайоне № 3 располагались кинотеатр и дом культуры, в микрорайоне № 7 — бассейн и рынок.

 

Одним словом, микрорайон — это маленький мир, в котором есть все необходимое для повседневной жизни. Однако сегодня создать такую среду под силу далеко не всем девелоперам, здесь требуются не только большая ответственность и компетентность, но и крупные объемы финансирования. Мелкому бизнесу это может быть не под силу. Как отмечает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», застройщики занимаются и подключением зданий к инженерным сетям, и юридическими вопросами (например, выкупом участков у нескольких собственников), и расселением пятиэтажек, и рекультивацией земель выведенных предприятий. Сдерживающими факторами также являются длительные сроки строительства и капиталоемкие обязательства по возведению социально-бытовой и транспортной инфраструктуры. Поэтому на рынок чаще выходят менее масштабные проекты, то есть квартальная застройка.

 

Но Москва город особенный, и здесь, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», переход к квартальной застройке был вызван в первую очередь дефицитом земельных участков. «В советское время площадь столицы активно расширялась, а государство, являясь единоличным собственником земли, осваивало новые обширные территории, возводя микрорайоны. Сегодня в распоряжении девелоперов оказываются, как правило, лишь небольшие наделы, пригодные для точечных объетов или строительства квартала. Участки, которые подходят для создания микрорайонов в Москве в ее стырых границах можно пересчитать по пальцам. «Царицыно», «Царицыно-2», «Новое Тушино», «Гранд-Парк» — примеры крупных проектов такой застройки».

 

Между тем строительство микрорайона экономически более выгодно. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», объясняет это тем, что подведение коммуникаций, создание дорог, детсадов и школ при большом количестве домов понижает себестоимость проекта. Проще говоря, в микрорайоне у девелопера есть возможность продать больше квартир, соответственно, больше заработать и оправдать затраты.

 

Квартальный размах

 

Кварталы обычно возводят на земельных участках, включенных в существующую застройку. А это, по словам Дианы Нилиповской, коммерческого директора ООО «Эксперт-девелопмент», зачастую означает, что на площадке уже есть инженерные коммуникации (этот фактор значительно снижает себестоимость строительства проекта), а будущие жители смогут пользоваться близлежащей социальной и коммерческой инфраструктурой.

 

Как в прошлом, так и в настоящем квартал — это часть жилого района, которая может ограничиваться улицами, искусственными или естественными рубежами. По словам М. Литинецкой, именно для современных кварталов характерны четкие границы, жесткая сетка улиц, небольшая высотность домов (не более десяти этажей) и периметральная застройка, которая позволяет организовать замкнутую или частично открытую придомовую территорию. Благодаря такому подходу происходит разделение общественного (улица) и частного (внутренний двор) пространств, минимизируется или полностью закрывается проезд машин во двор. За счет этого повышается комфортность и безопасность проживания жителей.

 

Площадь квартала редко превышает 10 га, в то время как размер микрорайона может достигать 60 га. Поэтому в одном микрорайоне может быть несколько кварталов, что, собственно, мы и наблюдаем в концепции советской эпохи. Но в наше время многое изменилось, а то и вовсе смешалось. И. Доброхотова замечает, что в большинстве современных проектов понятия «микрорайон» и «квартал» — скорее элемент нейминга. Под первым сегодня чаще всего подразумевается более масштабная застройка с домами переменной этажности, под вторым — малоэтажная компактная застройка.

 

Инфраструктурный баланс

 

Каждый девелопер может назвать свой проект микрорайоном, но будет ли он отвечать этому статусу? Главное достоинство подобной застройки — баланс между жилой, социальной и коммерческой функциями. На определенное число жителей закладывается количество мест в школах, детских садах, обеспеченность магазинами и прочей инфраструктурой. При этом, как замечает Д. Нилиповская, учитывается прогнозируемый прирост населения. Немаловажную роль играет и грамотное распределение пешеходных, транспортных потоков, развитие дорожной сети и т.д.

 

Между тем современные нормативы предполагают следующее: 40 мест на 1 тыс. жителей в детских дошкольных учреждениях, 135 мест на 1 тыс. жителей — в школах. Обеспеченность поликлиниками рассчитывается по местным нормативам, утвержденным администрациями районов. Аптечный пункт, например, может быть один на 10–12 тыс. человек. Что касается машино-мест, то их строят исходя из расчета одно на квартиру. Застройщики, по словам И. Доброхотовой, вправе возвести больше объектов инфраструктуры, чем требуется, чтобы повысить тем самым ликвидность своего проекта и его конкурентоспособность.

 

Кстати, есть несомненный плюс в современной застройке, будь то квартал или микрорайон: инфраструктура в них более разнообразная, чем в советское время, начиная от продуктовых магазинов и аптек, которые теперь находятся в шаговой доступности, и заканчивая фитнес-клубами и салонами красоты. А вот с «социалкой» — детсадами, школами, поликлиниками — ситуация, наоборот, ухудшилась, такие объекты по-прежнему малопривлекательны для застройщиков. Однако в целом градостроительная политика в отношении обеспечения новостроек необходимой инфраструктурой ужесточилась, и это, по мнению экспертов, приведет только к позитивным изменениям. Сегодня построить ЖК, не позаботившись о создании социальной составляющей, уже невозможно.

 

Жилищный симбиоз

 

Принципы застройки зависят как от «географии», так и от класса проекта. Например, точечное строительство, по мнению И. Доброхотовой, всегда будет актуально в крупных городах-спутниках, где цены на квартиры максимальны для Подмосковья, а также в Москве в сегменте элитного жилья. Но с точки зрения комфорта проживания важен скорее не формат, а концепция проекта, считает эксперт. В настоящее время в большинстве подмосковных микрорайонов массово возводят панельные многоэтажные дома (Бутово-Парк, Переделкино Ближнее, Южное Домодедово и др.), то есть плотность проживания будет достаточно высокая. Квартальная застройка представлена в основном проектами малой и средней этажности, что гораздо комфортнее для жителей. Поэтому эксперт прогнозирует в дальнейшем некий симбиоз: развитие микрорайонов с невысокой плотностью проживания, то есть с домами малой и средней этажности. Это оптимально для территорий Новой Москвы. В Подмосковье же пока наиболее востребована квартальная застройка, что связано с ограниченными транспортными ресурсами (строительство дорог в области не успевает за объемами возводимого жилья).

 

М. Литинецкая считает, что точечная застройка в столице не исчезнет, ведь город развивается, какая-то часть жилого фонда выходит из строя, и на его месте будут возводиться единичные объекты. Что касается крупных проектов, то сейчас в основном они реализуются в районах, примыкающих к МКАД, либо за кольцевой автодорогой. Однако в скором времени ситуация изменится благодаря программе по реорганизации промзон, и на рынок выйдут новые ЖК в старых границах Москвы. «Объем предложения вырастет, в том числе увеличится и доля жилья массового сегмента, так как застраивать крупные территории только объектами бизнес-класса, скорее всего, не получится», — говорит эксперт.

 

А вот Д. Нилиповская полагает, что возведение кварталов или микрорайонов — это еще и два различных подхода к городской среде. Если в первом случае предполагается развитие и улучшение уже существующей (за счет строительства современных объектов), то во втором — ее фактически создают заново за счет комплексного развития территорий.

 

«Ключевое преимущество для покупателя жилья в проекте комплексной застройки — это получение комплексного продукта», — говорит А. Энгель. Люди приобретают не просто квартиру, а место, где можно жить, учиться, работать, отдыхать, развлекаться. В рамках таких проектов, как правило, формируется однородное социальное окружение, что также является существенным преимуществом. Правда, есть и свой минус: до полного завершения проекта жителям приходится жить на стройке и мириться со всеми ее неудобствами.