Риски из прошлого: приватизация как мина замедленного действия

Ошибки или заведомый обман, допущенные при приватизации жилья, могут пребольно ударить даже по тому, кто к этой процедуре вообще не имел никакого отношения, а лишь приобрел понравившуюся квартиру, заплатив за нее по полной программе. Можно запросто лишиться и недвижимости, и денег. Чтобы исключить или хотя бы минимизировать такие ситуации, нужно держать ухо в остро и не пренебрегать правилами безопасности, которые, впрочем, соблюдать не так-то просто.

Собственность на халяву

Возможность безвозмездно получить в собственность муниципальную, государственную или ведомственную квартиру, в которой проживаешь на основании договора социального найма, появилась у россиян 25 лет назад. Тогда был принят Закон «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации», он же — самый долгоживущий и фактически положивший начало эпохи современного рынка недвижимости. За четверть века закон неоднократно пытались свернуть, завершив бесплатную приватизацию и перейдя к ее платной форме (за 50–70% рыночной стоимости), но всякий раз продлевали. Вот и сейчас крайним сроком его действия значится 1 марта 2017 года, но уже есть мысль отстрочить этот момент еще на год. Стоит ли? 

В качестве примера возьмем ситуацию в Москве. По данным Департамента городского имущества, на конец I квартала 2016 года приватизировано около 85% столичного жилья, подлежащего приватизации. При этом с января 2015 года по апрель 2016 года в частную собственность по этой схеме перешло 60 700 квартир или чуть менее 3,4 % ото всего ранее приватизированного (а оно, согласно данным Росреестра, составляет 1,8 млн квартир). На первый взгляд, показатель выглядит довольно скромно, но это не так. За те же пять кварталов в Москве было совершено около 142 тысяч переходов права собственности на основании договоров купли-продажи. По сравнению с ними объем приватизационных действий смотрится уже гораздо солиднее — 42,7%. Таким образом, на фоне прочих сделок с недвижимостью интерес к приватизации по-прежнему остается довольно высоким.

Большая ложка дегтя заключается в том, что нередко приватизация проходит с разнообразными нарушениями, из-за которых впоследствии ситуацию приходится откатывать назад, даже в тех случаях, когда неправильно приватизированная квартира уже давно de facto перешла в другие руки, возможно, даже неоднократно. Такие примеры отнюдь не исключение. Во-первых, основная масса вторичных продаж по-прежнему приходится на то жилье, право частной собственности на которое было исходно получено в результате приватизации. А во-вторых, согласно статистике портала «Судебные и нормативные акты РФ», судебные споры, связанные с приватизацией, не утихают. Так, в 2015 году (данных за 2016 год еще не существует) только в судах Московской области было рассмотрено 6200 подобных дел, а годом ранее – 7500, причем самые частые из них  касаются оспаривания итогов приватизации. Какие же нарушения чаще всего выявляются, кто оказывается пострадавшей стороной и можно ли уберечься от таких ситуаций?

Вспомнить всех

Самая частая причина пересмотра итогов приватизации — неучтенные интересны всех жильцов, когда квартира приватизируется лишь на некоторых проживающих в ней на тот момент. И это законно: приватизация — дело добровольное, от участия в ней можно и отказаться, только необходимо правильно оформить отказ. Но касается это лишь взрослых членов семьи. Несовершеннолетние не участвовать в начавшейся приватизации квартиры не могут, долю собственности им обязаны выделить. Если по каким-то причинам этого не произошло, выросший тот самый ребенок или представляющие его интересы лица (например, органы соцзащиты) могут инициировать процесс пересмотра приватизации и почти со стопроцентной вероятностью выиграть процесс. 

У взрослых, не участвовавших в приватизации, шансов выиграть меньше. Считается, что достигшие совершеннолетия отдают отчет в своих действиях и отвечают за написанный ими отказ от приватизации. Поэтому, визируя такой документ, нужно понимать необратимость его последствий. Впрочем, бывают и исключения, когда отказ получен без ведома одного из нанимателей квартиры. Есть целая мошенническая схема, когда подобное проводится, например, через признание лица безвестно отсутствующим, которая обычно проворачивается в том случае, если человек указан в договоре социального найма, а фактически проживает по другому адресу (отбывает наказание, проходит службу в армии) и не в курсе, что жилье приватизируется. Как только такой человек узнает о нарушении своих прав, может смело оспаривать приватизацию.

Прогореть на чужих ошибках

Поскольку оспаривание приватизации может произойти в любой момент, не исключено, что в квартире уже будут проживать совершенно другие граждане, скажем, те, кто приобрел ее по договору купли-продажи. Если приватизацию сочтут незаконной, автоматически будут расторгнуты и все последующие сделки с таким жильем, то есть нынешний владелец перестанет считаться собственником. То, что он не знал об ошибках в приватизации, никакой роли не играет. Суд не сочтет этот факт достойным аргументом, потому что невнимательно проверив юридическую чистоту квартиры, покупатель поступил как недобросовестный приобретатель и сам спровоцировал проблему. 

У того, кто еще вчера считал квартиру своей, прав на нее больше не будет, зато будет другое право подать в суд на продавца для возврата выплаченных за квартиру средств. Конечно, решение этого суда будет в пользу неудачливого владельца, вот только найдется ли у ответчика нужная сумма и хватит ли ее сейчас на то, чтобы купить новое жилье – большой вопрос. Поэтому минимизировать такие риски нужно еще на этапе выбора квартиры. К сожалению, самостоятельно отследить законность всей цепочки получения и переходов права собственности очень сложно, эти документы находятся в закрытых базах, доступ к которым так просто не получишь. Да и не всякий поймет, на какие именно детали нужно обращать пристальное внимание. Хуже другое: даже подкованные в этих вопросах юристы стопроцентной гарантии не дадут. Однако пренебрегать их услугой не стоит. Большинство проблемных моментов они своевременно обнаруживают, а если оспаривание приватизации все-таки начнется, позиция нынешнего собственника будет гораздо весомее. Признать его недобросовестным приобретателем суд не сможет, ведь он сделал все, чтобы риски свети к минимуму. И в этом случае исход дела будет не столь однозначным. А это уже хорошо.