Маршалы с северо-запада: штатская жизнь района Щукино

Современное Щукино вполне можно назвать «Донстроево»: большинство расположенных здесь объектов, чей возраст не превышает 10–12 лет, возведены именно этой компанией. Впрочем, времена меняются, да и район гораздо более многоплановый, чем возможности одной отдельной взятой — пусть и крупной — строительной компании.

От маршалов — к винчестеру

Щукино, что находится на северо-западе столицы на левом берегу Москвы-реки — самый «военизированный» район столицы. Сразу девять его улиц названы в честь маршалов — Бирюзова, Василевского, Вершинина, Конева, Малиновского, Мерецкова, Новикова, Рыбалко и Соколовского, а имя генерала Жадова носит площадь. Еще имеется улица Берзарина, который во время Великой Отечественной войны командовал ударными армиями и стал первым комендантом захваченного Берлина. Другая улица названа в честь Героя Советского Союза, женщины-танкистки Ирины Левченко. А их логичным дополнением можно считать улицу Народного Ополчения, улицу Пехотную и два Пехотных переулка. Обилие в Щукино топонимов, напоминающих об армии, не случайно: когда-то часть нынешней территории района занимало Октябрьское поле (оно же — Военное поле), которое в XIX — начале XX в. использовалось для армейских учений тех частей, что дислоцировались восточнее этой зоны — на Ходынке. На поле были сооружены пушечные мишени, артиллерийские склады и учебные укрепления. А в конце 40-х гг. прошлого века территорию начали активно застраивать жильем, и сейчас о его прошлом напоминает лишь название расположенной здесь станции метро.

Впрочем, для рынка недвижимости, наверное, куда интереснее улица Рогова, названная в честь первого советского градоначальника Москвы («красного градоначальника», как его называли). Правда, особых градостроительных изменений в Щукино при нем не происходило, чего не скажешь о временах градоначальника нынешнего. Сейчас главные метаморфозы в районе касаются дорожно-транспортной сети, а в частности, работы ведутся на улице Народного Ополчения, которая проходит Щукино насквозь, связывая его с районами Хорошево-Мневники и Сокол. Ее реконструкция ведется в рамках создания Северо-Западной хорды, в результате строительства которой дорога станет бессветофорной и комфортной, хотя пока из-за дорожных работ здесь сплошные пробки. Впрочем, уже в мае власти обещают на пересечении улиц Народного Ополчения и Берзарина открыть уникальный для России тоннель, в котором потоки движения будут располагаться друг над другом. Называется такая конструкция винчестерной, что для района с военным прошлым весьма кстати. Но главное — с появлением тоннеля дорожная ситуация в Щукино должна улучшиться, хотя район и сейчас пользуется большой популярностью и входит в двадцатку лучших мест для жительства в Москве.

Массаж для арендатора

Минимальная сумма, которая необходима, чтобы снять квартиру в Щукино, — 20–22 тыс. руб. Столько в месяц просят за небольшие однушки, расположенные в некоторых панельных домах на улице Расплетина и Маршала Рыбалко. Варианты хоть и без особых изысков, но, что интересно, со свежим ремонтом и новой мебелью. Из экзотики — расположенная на улице Авиационной 35-метровая квартира, 10 кв. м в которой занимает ванная комната с окном. Цена вопроса — 40 тыс. руб./мес.

Довольно интересная ситуация складывается с трехкомнатными квартирами. В аренду в Щукино их выставлено больше, чем каких-либо иных, и, чтобы привлечь внимание именно к своему варианту, собственники и их агенты по недвижимости придумывают всяческие завлекательные для арендаторов опции. Например, в качестве страхового депозита (суммы, выступающей гарантом сохранности имущества и элементом безопасности от недобросовестных клиентов, способных съехать, не погасив долги за проживание) просят меньше меньшего — третью часть месячной ставки, а то и вовсе отказываются от такой страховки. Или предлагают бесплатное машино-место в охраняемом паркинге. Встречаются идеи и покреативнее. Например, владелец одной квартиры на улице Маршала Бирюзова, работающий мануальным терапевтом, обещает арендатору по одному бесплатному сеансу массажа в неделю.

Но вот что собственники трешек не готовы делать категорически, так это снижать арендные ставки. В результате ценовой разрыв между самой дешевой двушкой и наиболее бюджетной трешкой составляет 66,6 %, притом что площади этих квартир различаются лишь на 5 кв. м и располагаются в домах примерно одного и того же уровня. Для сравнения: тот же показатель между однокомнатными и двухкомнатными квартирами укладывается в 35 %. Не иначе как обладатели трехкомнатных квартир, предлагаемых в аренду, знают какую-то военную тайну, открывающую им некий секрет, например, что спрос на трешки в ближайшем будущем может стремительно рвануть вверх. Хотя, скорее всего, — просто жадничают.

Сплошной «Донстрой»

Несмотря на то, что Щукино — один из самых обновленных по жилфонду районов Москвы и в нем много домов, возраст которых не превышает 15–20 лет, тут можно встретить и настоящую экзотику — трех-четырехэтажные дома. Такие есть, например, на улице Маршала Новикова или, скажем, на улице Маршала Соколовского. В них же — довольно низкие, по меркам района, цены. Скажем, сейчас в продаже имеется однушка на последнем этаже трехэтажки, расположенной на улице Маршала Соколовского, за которую хотят 5,6 млн руб. Но это еще не предел. Самая дешевая квартира стоит на 1 млн руб. меньше. Она находится на четвертом этаже панельной девятиэтажки на улице Расплетина. Правда, это лишь однушка-малютка в 20 кв. м, из которых, согласно документам, жилыми являются 12 кв. м, 5 квадратов приходится на кухонную зону, а остальные 3 кв. м занимает сан-узел и крошечный коридорчик.

Для фанатов самых просторных (и, соответственно, самых дорогих) однокомнатных квартир прямая дорога в расположенный на улице Авиационной ЖК «Алые паруса» (застройщик — «Донстрой»), большинство корпусов которого уже давно возведены и заселены. Однушки здесь бывают даже стометровыми. Такая сейчас выставлена в продажу за 51,5 млн руб. Расположена она на 22-м этаже 28-этажного дома, в ней 20-метровая кухня-столовая с панорамным видом на Москву-реку, а в 60-метровой комнате аж шесть окон. Поэтому при необходимости квартиру можно превратить в многокомнатную. Хотя это и не разумно: в ней выполнен качественный ремонт, который существенно увеличил цену.

Вообще большинство престижных квартир с самыми удачными планировками находятся в домах, построенных компанией «Донстрой». Таких в Щукино масса: два комплекса (не считая «Алых парусов») на уже упомянутой улице Авиационной; на улице Расплетина — украшенные куполообразными конструкциями «Новая звезда» и «Северная звезда», в которых по 18–22 этажа; в Тепличном переулке — напоминающий замок 28-этажный дом с башенками; дома на улицах Маршала Василевского, Маршала Новикова и Маршала Бирюзова. И, наконец, несколько комплексов на улице Маршала Соколовского, среди которых — выделяющийся необычной кровлей 8–22-этажный ЖК «Эльсинор» и даже 21-этажный муниципальный дом, построенный в 2006 г. В районе есть и еще один муниципальный дом от того же застройщика, на улице Ирины Левченко, причем в обоих из них сейчас можно приобрести квартиры. Скажем, в том, что на улице Маршала Соколовского, за 46,5 млн руб. предлагается четырехкомнатная квартира площадью 117 кв. м, с двумя лоджиями и машино-местом в подземном паркинге. А в том, что на улице Ирины Левченко, за 17,7 млн руб. продается двушка площадью 57 кв. м, расположенная на 12-м этаже.

Пара из-под крана

Эпоха активной застройки Щукино, флагманом которой стала компания «Донстрой», уже позади: сейчас новостроек в районе очень мало. Но все же они есть. Тот же «Донстрой», например, достраивает последний корпус «Алых парусов». Он состоит из двух зданий в 32 и 33 этажа и планируется к вводу в эксплуатацию в ближайшие два месяца. К слову, после печально известных событий, произошедших в начале нынешнего года (в одном из домов комплекса в лифте провалился пол и погибла женщина), к контролю за качеством строения и установленного в нем оборудования подходят особо скрупулезно. Некоторое количество вариантов в первичной продаже в последних домах еще имеется. Одна из самых дешевых (30 млн руб.) — двушка площадью 81 кв. м, расположенная на пятом этаже. А одна из самых больших — четырехкомнатная площадью 203 кв. м, за которую просят 71,6 млн руб. Впрочем, деление на комнатность в данном случае весьма условно: квартиры продают в состоянии так называемой «планировки в проектном решении», когда стены имеются лишь на чертежах. А вот машино-места, которые в обязательном порядке входят в единый пакет продажи недвижимости в «Алых парусах», — это реальность. К тем квартирам, в которых две комнаты и меньше, прилагается по одному месту в подземном паркинге, к остальным — по два. Впрочем, если требуется больше, их можно купить отдельно.

Чуть ли не единственная зона в Щукино, где в будущем еще могут появиться новостройки, — это улица Берзарина, что идет вдоль всей его южной границы и где имеется несколько промзон. Из объектов недавно завершенного здесь строительства — комплекс апартаментов Berzarina, 12, что по соседству с Университетом технологий и управления им. Разумовского. В нем уже все продано, и если можно тут что-то отыскать, то лишь на вторичке. Куда больше шансов поселиться в этой части Москвы у тех, кто присмотрится к ЖК «Родной город. Октябрьское поле» (застройщик «РГ-Девелопмент») — единственной на нынешний момент молодой и большой районной стройке. Она расположена в 12 мин. ходьбы от станции метро «Октябрьское поле», а разрешение на строительство этого комплекса было выдано в конце октября прошлого года. Здесь планируют возвести четыре 24-этажных монолитно-каркасных корпуса на 650 квартир, одноуровневый подземный паркинг, в который, впрочем, поместится лишь 300 автомобилей, и детский сад. Сейчас работы здесь идут на уровне фундамента, а летом комплекс должен начать расти вверх. Пока диапазон цен на однокомнатные квартиры (41,6–45,98 кв. м) составляет 6,9–8,8 млн руб., а на двушки (60–75 кв. м) — 10,3–13,7 млн руб. Кроме того, в продаже имеются трехкомнатные квартиры (85–97 кв. м) с ценами в диапазоне 13,3–18,3 млн руб., а также несколько четырехкомнатных (114–119 кв. м), за которые просят 19,8–24,6 млн руб. Достроить объект обещают в IV квартале 2017 г.

Красивая коммерция

Поскольку Щукино — район достаточно престижный, повышенные требования предъявляются и к объектам коммерческой недвижимости, прежде всего — к офисным центрам. Их класс должен быть не ниже В. Из таких в районе имеются, например, «Диапазон» и Science and Technology park, расположенные в 1-м Волоколамском проезде. Арендные ставки в них попадают в диапазон 30–52 тыс. руб./кв. м/год. Кстати, неподалеку находится Малое кольцо железной дороги, рядом с платформами которого сейчас строится несколько транспортно-пересадочных узлов, а при них будет и новая коммерческая недвижимость. Еще один бизнес-центр того же уровня — «Берзарина, 36». Впрочем, большая часть выставленных на продажу офисов находится в других локациях. Это либо коммерческие площади, расположенные в ЖК «Алые паруса», либо в МФЦ «Маршал», построенном три года назад на улице Маршала Рыбалко, — комплексе офисов и апартаментов. В последнем, например, за 6,6 млн руб. продается маленький офис на первом этаже, площадью 22 кв. м. А в «Алых парусах» в наличии есть 205-метровый офис, расположенный на первом этаже 35-этажного корпуса. Цена вопроса — 70 млн руб.

Что касается объектов торговой недвижимости, то в современных торговых центрах (а в районе их несколько, например, «Щука» или «Пятая Авеню») вариантов на продажу фактически нет. А в иных локациях в основном предлагается уже готовый бизнес. То есть продается не только помещение, будущий собственник сразу становится арендодателем — на него переоформляется договор с нынешним пользователем объекта. Пользователи, то есть арендаторы, — это салоны связи, магазины цветов и пр. Цены на такие объекты довольно внушительны и превышают 1 млн руб./кв. м, впрочем, сами помещения, как правило, невелики.

Тем, кому готовый бизнес не нужен, но они хотят открыть собственную торговую точку, куда проще присмотреться к объектам, сдающимся в аренду, — их выбор намного шире. Скажем, из вариантов формата street retail — расположенный на улице Народного Ополчения, неподалеку от станции метро «Октябрьское Поле», 200-метровый торговый зал на первом этаже жилого дома, с большими витринами и «прикормленными» покупателями (еще недавно тут располагался универсам). Ставка — 47 тыс. руб./кв. м/год. А, скажем, за 14,4 тыс. руб./кв. м/год можно снять помещение на улице Академика Бочвара. В нем 150 кв. м, разделенные на две зоны, которые подходят, например, для салона красоты. Кстати, именно красота и достойный внешний вид в Щукино особо востребованы. То ли в память о военном прошлом района с его армейской выправкой, то ли для соответствия его нынешнему, почти элитному, статусу, как знать!

Фото А. Бобровский