Малоэтажка плюс коттеджи. Современный строительный микс

Очевидно, что трендом в формировании комфортной жилой среды становится малоэтажное строительство. Но пока это новый сегмент, и многое еще предстоит решить. Некоммерческое партнерство (НП) «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Совет по малоэтажному строительству провели конференцию «Малоэтажные проекты сегодня и завтра: инструментарий создания комфортной среды проживания и оптимальный формат девелопмента», чтобы обсудить актуальные проблемы.

 

Нечеткие формулировки

 

В течение первой сессии участники конференции в основном пытались разобраться в особенностях малоэтажного формата, терминологии, географии распространения, генеральном планировании и юридическом статусе такой недвижимости. По словам Александра Мачнева, адвоката практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и партнеры», одна из главных задач, стоящих сегодня перед рынком, — определиться с понятием «малоэтажное жилье». По его словам, ни в одном законе нет такого термина, а ведь это один из ключевых моментов для определения юридических и экономических рисков на начальном этапе работы над проектом.

 

Юлия Панкратьева, начальник мастерской № 3 градостроительного развития территории Московской области и новых территорий Москвы ГУП НИиПИ Генплана Москвы, отметила, что хотя в России малоэтажка ассоциируется в основном с загородным жильем, на самом деле это сегмент городской недвижимости, причем он вполне актуален и для мегаполисов. Например, в Брюсселе, где существуют ограничения по высотности строений, две трети населения проживают в малоэтажных комплексах. В Лондоне — свыше 6 млн человек, в Пекине — и вовсе половина населения. В Москве оптимальная территория для строительства малоэтажных проектов — Новая Москва, так как и природный каркас накладывает ограничения на этажность, и объем свободных, относительно недорогих земель позволяет создать новую комфортную среду. «Наша задача — чтобы были точки роста на территории Новой Москвы, чтобы ее жителям не приходилось пользоваться личным автотранспортом. В частности, Троицк предполагается развивать как инновационный центр, в Щербинке идет развитие делового кластера и т.д.», — отметила Ю. Панкратьева.

 

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, отметила, что в компании предлагается к понятию «малоэтажное жилье» относить многоквартирные здания высотой до четырех этажей включительно. Таким образом из него исключаются частные дома, несмотря на то что их высота может быть иногда такой же. Это обосновано и различной целевой аудиторией в сегментах коттеджей и многоквартирных малоэтажных проектов. В настоящее время в Московской области строится 400 малоэтажных корпусов — это 9 тыс. квартир, то есть 15% от всего объема квартирного фонда региона. Кроме того, за последние три года изменился ценовой формат проектов. Если в 2010–2011 гг. основная часть малоэтажных объектов относилась к элитной недвижимости, то сегодня это в основном проекты эконом- и комфорткласса.

 

От теории к практике

 

Вторая сессия конференции была посвящена практическим вопросам, а именно инвестициям, ценообразованию и источникам финансирования. Эксперты пытались выяснить, что выгоднее на данный момент девелоперу — возводить коттеджи или малоэтажные комплексы. Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается стагнация спроса, объем предложения новых поселков тоже невелик. Малоэтажка, напротив, набирает обороты. Однако выгода для девелопера не всегда очевидна. По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», при строительстве коттеджного поселка порог вхождения в проект (стоимость земли, ее перевода в другую категорию и т.д.) гораздо ниже, требуется примерно 100 тыс. руб./сотка. В случае с малоэтажным строительством эти затраты выше — 600 тыс. руб. Такие затраты по плечу только крупной компании.

 

Проекты коттеджных поселков выигрывают и по стоимости коммуникаций, так как мощности для этого требуются меньшие, к тому же у некоторых владельцев коттеджей имеются собственные скважины на участках, котельные. Застройщик малоэтажных комплексов на коммуникации тратит больше. Кроме того, инфраструктура, которая требуется при строительстве коттеджей, минимальна, в основном это детсад и школа. Для малоэтажных комплексов набор социальных объектов жестко регламентирован, помимо названных девелоперу, скорее всего, потребуется построить поликлинику, парковку на определенное количество машино-мест и что-нибудь еще. А вот получить кредитование на возведение коттеджного поселка гораздо сложнее, чем аккредитовать в банке проект малоэтажного строительства. Да и покупателю ипотеку на коттедж взять труднее, чем на квартиру.

 

Что касается себестоимости строительства, то здесь затраты почти сопоставимы. Например, в комфортклассе это 71 тыс. руб./кв. м — в коттеджном поселке и 81 тыс. руб./кв. м — в малоэтажном проекте. Цена реализации составляет 75 и 85 тыс. руб./кв. м соответственно. Однако если говорить о темпах продаж, то для коттеджных поселков хорошие показатели — это три-четыре дома (около 1 тыс. кв. м) в месяц, а для малоэтажных проектов — 40–50 квартир (около 2,5 тыс. кв. м) в месяц.

 

Сегодня, по мнению экспертов, оптимальный вариант для девелопера — микс-формат, позволяющий удовлетворить потребности наиболее широкой группы покупателей в рамках одного проекта. Он может включать в себя строительство высотных домов, малоэтажную застройку, таунхаусы и коттеджи. В успешных проектах малоэтажка должна составлять около 20%. Пропорция, близкая к идеалу, — это 10 таунхаусов на 1 тыс. квартир. Причем в мультиформатных проектах темпы продаж выше, чем в монопроектах.

 

Сейчас на первичном рынке предлагается более 750 поселков различного типа, включая малоэтажную квартирную застройку. Из них около 15% относится к мультиформатным.

 

Участники конференции коснулись и вопроса стагнации рынка, однако, по словам Павла Тигера, партнера, директора по управлению инвестициями ГК «Глубина», сегмент малоэтажного жилья прирастает на 5% в год, и кризис ему не грозит.