Квартиры-экзоты: теперь и в экономклассе
15 Мая в 20:12 287 Оксана Самборская
ЖК «Да Винчи»
Наличие в составе ЖК нестандартных квартир делает проект более ярким с архитектурной точки зрения, а следовательно, и более привлекательным для конечного потребителя.
Не более 15% от общего числа квартир составляют нестандартные варианты в проектах экономкласса.
ЖК «Опалиха О2»
МНЕНИЕ
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
«В сегменте бизнес-класса неформатные квартиры — это тоже немассовый продукт. Девелопер создает и красиво упаковывает его не для привлечения большого спроса, а для позиционирования всего объекта, чтобы иметь лишний повод рассказать рынку о проекте. И среди покупателей неизбежно находятся те, кто говорит: «Покажите нам самое интересное, что есть в вашем ЖК». Нестандартные покупки чаще всего делаются быстро — клиент боится упустить полюбившееся жилье, созданное девелопером в единственном экземпляре».
Двухуровневая квартира в ЖК «Город набережных»
ЖК «Да Винчи»
МНЕНИЕ
Михаил Михайлов, генеральный директор MD Group:
«В фонде старого жилья также много интересных предложений, не вписывающихся в традиционные представления. Например, квартиры в бывших доходных домах, где есть фасадная часть с высокими потолками, и боковая, флигельная, где потолки всего 2,4–2,5 м. Такую недвижимость можно найти в старых районах, например на Сретенке. Но у этих домов, как правило, есть историческое прошлое, повышающее их стоимость. Если же говорить о неформатном и недорогом жилье, то это квартиры на цокольных этажах, изначально они были первыми, но «культурный слой» опустил окна в приямки. Такие варианты есть в районе Площади Победы, они значительно дешевле, но очевидны проблемы с инсоляцией».
Сегодня все больше покупателей даже из числа тех, чьи финансы весьма ограничены, хотят приобрести не просто квартиру максимального размера в рамках имеющегося бюджета, а «жилье с выраженной индивидуальностью».
Недавно компания ФСК «Лидер» обнародовала небольшое исследование новостроек Московского региона, посвященное жилью необычного формата в сегментах эконом- и комфорткласса. Среди нестандартных аналитики выделяют следующие квартиры: двухуровневые, с панорамным остеклением или высокими потолками, мансарды, а также варианты с террасами, верандами или даже с выходами на эксплуатируемую кровлю. Правда, исследователи делают оговорку, что подобные объекты «все еще редкое исключение» в сегменте массового жилья. Но в любом случае наличие в составе ЖК нестандартных квартир делает проект более ярким с архитектурной точки зрения, а следовательно, и более привлекательным для конечного потребителя.
Журнал «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» решил поинтересоваться, как же все-таки стоит позиционировать нестандартные варианты — как редкость или почти норму, а также выяснить, велик ли на них спрос. Отношение к таким квартирам во многом определяется объемом предложения, присутствующим на рынке. Называть сегодня неформатом студии или лофты — значит жить в категориях вчерашнего дня: это уже вполне сформировавшийся сегмент со своими параметрами и правилами игры.
Продолжая разговор
Игроки рынка активно расширяют список нестандарта. Так, руководитель отдела маркетинга SEZAR GROUP Елена Карпова к числу экзотов относит евродвушку — ее общая площадь примерно на 3 кв. м меньше стандартной (в ЖК «Новый Оккервиль», 47,8 кв. м) за счет отсутствия перегородки между кухней и гостиной. Таким образом, итоговая стоимость квартиры получается ниже. «Главное, на что нужно обращать внимание при покупке евродвушки, — наличие минимум двух окон в объединенной зоне кухни-гостиной, иначе вариант с разделением этих помещений окажется невозможным», — отмечает эксперт. Подвидом евродвушки является студия Family, о котором, ссылаясь на практику проекта жилого микрорайона Одинбург, рассказывает заместитель директора по маркетингу и продажам AFI Development Рубен Разилов: «В квартире площадью 57–64 кв. м предусмотрено две комнаты: одна отдельная и вторая, образующая единое пространство с кухней, — около 20 кв. м. Данный формат все активнее находит своего покупателя. Особенно он подходит для молодых семейных пар, которые планируют рождение ребенка в ближайшем будущем, но не имеют возможности приобрести полноценную двушку».
Один из лидеров по созданию нестандарта в жилье массового спроса — компания URBAN Group. Опытом делится директор по маркетингу Леонард Блинов: «В ЖК «Город набережных» есть эксклюзивная трехэтажная квартира (189,8 кв. м) нестандартной формы: на двух уровнях из трех нет прямых углов. Всего в помещении семь комнат, две кухни, столовая, три санузла и несколько гардеробных. Для удобства будущих владельцев организовано два отдельных входа на разных этажах». По словам эксперта, некоторые характеристики квартиры, к примеру панорамное остекление, соответствуют бизнес-классу.
Визитной карточкой другого проекта URBAN Group — ЖК «Опалиха О2» — стали эколофты на верхних этажах. «Потолки таких квартир повторяют геометрию кровли, их высота в коньке достигает 4,5 м, это свободное и светлое пространство с видом на лес. Планировка дает массу возможностей для декора и дизайна. Размер балкона позволяет больше времени проводить на воздухе — завтракать, читать книги или принимать друзей», — рассказывает Л. Блинов.
В ЖК «Солнечная система» на продажу выставлены студии на первом этаже с индивидуальным входом с улицы. Этот формат идеален для пожилых, а также людей с ограниченными физическими возможностями.
Впрочем, бывают и отрицательные примеры, о которых говорит директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP Роман Семчишин: «К неформату также можно отнести и низколиквидное жилье, менее привлекательное с точки зрения потребительских качеств, чем традиционное. Например, это плохо освещенные или, как их еще называют, «глубокие» квартиры. Обычно они расположены в угловой части дома, имеют большую площадь и недостаточное количество окон для хорошей инсоляции. Подобный продукт, как правило, становится предметом акций и хорошо реализуется за счет скидок, которые объявляют застройщики».
Итак, видовое разнообразие даже в столь узком сегменте, как неформатное жилье массового спроса, велико. Правда, как отмечает Леонард Блинов, обычно нестандарта в проектах немного — не более 10–15% от общего числа квартир, и перешагивать 20%-ный барьер эксперт категорически не советует.
Велик ли спрос на экзотику?
Совершенно невозможно спорить с утверждением, что первый параметр, на который смотрит покупатель в сегменте квартир массового спроса, — это цена. Дальше все зависит от мотивов. «Если это переезд из Старой Москвы в Новую или в область для улучшения жилищных условий, то на первом месте будет транспортная доступность. Если люди просто переезжают из одного ЖК в другой, приоритетными становятся инфраструктура, экология, комфорт и т.п.», — считает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. Еще один крайне важный сегодня параметр — число комнат. Как отмечает эксперт, двушка предпочтительней однушки той же площади, трешка предпочтительней двушки и т.д.
Независимый брокер Павел Лепиш отмечает, что «темпы реализации неформатных квартир различны в каждом конкретном проекте и зависят от ценовой политики застройщика. Хорошие продажи можно прогнозировать при наценке «за нестандартность» в пределах 5% — то есть приемлемой в сегменте экономкласса».
Компании по-разному стимулируют спрос покупателей на неформатное жилье. Например, в Sezar Group, осознавая сложность обустройства нестандартных вариантов, предлагают «Дизайн-проект в подарок». По схожему пути пошла компания TEKTA GROUP. «Совместно с «Британской школой дизайна» мы разработали несколько вариантов дизайнерского оформления квартир в ЖК «Да Винчи». Для неформатных низколиквидных квартир готовятся планировочные решения, показывающие, как недостатки превратить в достоинства», — рассказывает «Н&Ц» Роман Семчишин.
В группу компаний «НДВ» входит подразделение «НДВ-Проектконцепт», также занимающееся разработкой дизайн-проектов. «Специалистами компании был создан формат «оптима», предполагающий перепланировку: большую однокомнатную квартиру можно превратить в двухкомнатную студию», — говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».
Впрочем, иногда никакие дополнительные бонусы и не нужны — клиенты заранее имеют намерение купить квартиру нестандартного вида и ищут особое предложение. Как вспоминает Роман Семчишин, в ЖК «Ньютон» и двухуровневые квартиры на первых этажах с отдельными входными группами, и пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю были реализованы буквально за несколько месяцев с начала продаж.
В целом, считает Леонард Блинов, редкие форматы рассчитаны на покупателя, который отслеживает последние тенденции в архитектуре, стремится идти в ногу со временем и хочет приобрести необычное жилье, отражающее его мироощущение. В качестве иллюстрации эксперт приводит примеры: «Покупатель трехуровневой квартиры в ЖК «Город набережных» устроил на третьем уровне с панорамным остеклением кабинет с видом на лес, второй уровень предназначен для проживания взрослых членов семьи, а на первом живут дети. В этом же ЖК другой клиент купил квартиру, расположенную на мосту через канал. Для этого он продал недвижимость, доставшуюся по наследству. Человек искал, во-первых, просторное жилье, во-вторых, такое, которое давало бы ощущение проживания в центре города».
Вообще, говорить о любителях неформатного жилья можно долго. Генеральный директор MD Group Михаил Михайлов отмечает: «Это люди скорее творческих профессий, например журналисты, программисты, архитекторы и дизайнеры, у которых есть свое видение идеального жилья, готовые и умеющие превращать недостатки квартиры в изюминки».
Редкие форматы рассчитаны на покупателя, который отслеживает последние тенденции архитектуры, стремится идти в ногу со временем и хочет приобрести необычное жилье, выражающее его мироощущение.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
- Мы будем жить теперь по-новому
- За год объем предложения комфорт-класса вырос в 2 раза, а экономклассе — сократился почти в 2,5 раза
- «Однушки» подорожали и в элитном сегменте, и в экономклассе
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
