Кто не успел, тот опоздал? Конец бесплатной приватизации

Если бесплатную приватизацию жилья не продлят, тот, кто не успеет подать заявление до 28 февраля текущего года, навсегда останется арендатором с договором социального найма. Сейчас оставаться жить в неприватизированной квартире по некоторым соображениям выгодно. Однако не факт, что государство со временем не изменит условия игры.

Вскочить в последний вагон

1 марта заканчивается бесплатная приватизация квартир, сроки завершения которой неоднократно переносились. Случится подобное и на этот раз? Такая инициатива, во всяком случае, обсуждается. Сейчас на рассмотрение Госдумы внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в части продления срока приватизации жилых помещений. Согласно данному законопроекту срок прекращения бесплатной приватизации планируется перенести на 2018 г. И все-таки...

«Будем справедливы: объявление о прекращении бесплатной приватизации — единственная мера, способная дать стимул нашим гражданам немного подумать о своем будущем. Как еще государство может заставить людей заботиться о себе самих? Только таким образом — создавая напряженный информационный фон, а затем продлевая сроки. Можно предположить, что и на сей раз будет точно так же», — говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

Государство в целом заинтересовано в том, чтобы отдать жилые помещения в частные руки. «Ему, особенно в условиях сокращения бюджета по всем министерствам, экономически более выгодно не тратить дополнительные бюджетные средства на содержание этого актива на балансе, а получать налоговые отчисления от собственников жилья, увеличенные сейчас в размере. Это источник дохода. Плюс эксплуатационные расходы по договору найма у собственников больше, чем у арендаторов», — рассуждает Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet. Кроме того, на собственников перекладываются расходы на содержание общих зон дома и на капитальный ремонт.

С другой стороны, после отмены бесплатной приватизации государство будет передавать гражданам квартиры в собственность по высокой цене и зарабатывать на этом. «Скорее всего, предлагаемая стоимость выкупа будет сориентирована на кадастровую стоимость объекта недвижимости. А возможно, и на рыночную», — полагает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

Словом, вероятность того, что решение о прекращении приватизации — окончательное и бесповоротное — существует. А как же быть тем, кто хотел, но не успел это сделать? Оказывается, не все потеряно! До 28 февраля можно подать заявление в свой районный многофункциональный центр. Независимо от того, на чье имя приватизируется квартира, туда должны явиться все прописанные на этой жилой площади. При себе они должны иметь паспорта и договор соцнайма. Если вы успели подать заявление, завершить приватизацию можно не спеша и после 1 марта.

Приватизировать или нет?

Те, кто не стремится приватизировать квартиру, предпочитая арендовать ее у города, имеют свои резоны: стоимость социального найма сейчас составляет сущие копейки, коммунальные платежи ниже, чем у владельца, платить за капремонт не надо и т. д. Пожилым людям и представителям прочих незащищенных категорий не нужно опасаться черных риелторов и прочих мошенников, стремящихся отобрать их собственность. Для многих это серьезный аргумент, чтобы отказаться от бесплатной приватизации жилья.

Однако не следует забывать о некоторых неудобствах. «Квартиры, занимаемые по социальному найму, никогда нельзя было сдавать в аренду без согласия правообладателя, использовать в качестве залогового имущества, продавать, обменивать, дарить, существуют и ограничения по регистрации по месту жительства», — говорит И. Игнаткина.

Кроме того, если наниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, его могут выселить. Могут переселить в другое жилое помещение, если дом, в котором находится квартира, подлежит сносу или признан непригодным для проживания, а также если он не платит более шести месяцев квартплату. «И такие переселения истории известны — из квартиры в общагу, например», — подтверждает И. Игнаткина.

Что будет с соцнаймом

Арендатору нужно понимать, что хозяин квартиры не он, и правила игры государство и местные власти могут в любой момент поменять. Особенно велик этот риск сейчас, в нестабильное время. Так, Р. Семчишин уверен: «Наверняка, продляя бесплатную приватизацию, государство не забудет и приподнять планку сбора денег в бюджет». Сегодня стоимость аренды у города в десятки раз дешевле рыночной. Например, за двухкомнатную квартиру 46 кв. м в спальном районе Москвы проживающий в ней по соцнайму платит порядка 800 руб./мес. Тогда как рыночная стоимость аренды такой же квартиры составляет 30–45 тыс.

В такой ситуации у властей велик соблазн подтянуть расценки аренды ближе к рыночным — например, привязав их к кадастровой стоимости недвижимости, которую недавно увеличили весьма существенно. Рано или поздно это будет сделано.

Кроме того, если до сих пор существовали ограничения на субаренду (арендатор был обязан согласовывать такие действия с собственником — муниципалитетом), то теперь такую субаренду хотят вообще запретить. В декабре прошлого года Минстрой подготовил соответствующие поправки к жилищному законодательству. «За время применения ЖК РФ сложилась практика, при которой часть нанимателей по договору социального найма предоставляют свои помещения в пользование иным лицам в поднаем для извлечения прибыли. Фактически это сдача жилых помещений в пользование по договорам коммерческого найма. При этом доходы от такой сдачи не декларируются и не облагаются налогом. Часто такое коммерческое использование осуществляется под видом договора безвозмездного пользования. Такое использование жилых помещений извращает социальное назначение жилых помещений жилищного фонда социального использования», — говорится в пояснительной записке к документу. С теми, кто нарушит запрет, договор соцнайма будут расторгать.

Жильцов неприватизированных квартир подстерегает еще один запрет — на регистрацию родственников, если размер жилья меньше социальной нормы — 10 кв. м на человека. Исключение сделают только для новорожденных. Такой законопроект сейчас рассматривается в Думе.

Не исключено, что арендаторов жилья у города ограничат еще в каких-нибудь правах. Теоретически муниципалитет волен отказать человеку в найме конкретной квартиры и переселить его в другую. Насколько реальна такая перспектива? «Переселение возможно в случае конкретных событий: выросло количество проживающих, ухудшились условия жизни. То есть без конкретных причин переселение не обсуждается. Обсуждается повышение ответственности за предоставленное жилье, поскольку состояние этого фонда не очень хорошее», — считает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ Недвижимость».

Жизнь после отмены

Ну а что ждет тех, кто хочет, но не успеет совершить приватизацию? После 1 марта предполагается, что она станет платной. Однако сейчас довольно сложно предсказать, сколько именно она будет стоить. Возможно, цену выкупа квартиры привяжут к кадастровой стоимости. Тогда она сравнится с рыночной.

Вместе с тем какие-то категории населения, скорее всего, сохранят право на бесплатную приватизацию. «Сейчас в Государственной думе рассматривается законопроект № 701537–6 «О внесении изменения в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которым предусматривается сохранение права на приватизацию для граждан по объективным, не зависящим от них причинам не сумевших реализовать свое право до 1 марта 2015 г.», — рассказал Евгений Страхов, юрист по недвижимости. К этой категории, по мнению авторов законопроекта, относятся: граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, но не получившие жилья до 1 марта 2015 г.; находящиеся в местах заключения; оспаривающие действия, решения и иные обстоятельства, препятствующие реализации их права на приватизацию жилых помещений, в отношении которых еще не вынесено судебное решение; по иным, не зависящим от них причинам не реализовавшие право на приватизацию жилого помещения.