Кредитный треугольник. Дружба дружбой, а долги врозь...

5 Августа в 20:35 48 Ольга Гранина

Сегодня наличие созаемщиков и поручителей при получении ипотечного кредита обычно не требуется. Но часто их привлечение становится необходимым. Чем рискуют эти люди? Каковы их права и обязанности?

 
Созаемщики
 
Кредитный треугольник. Дружба дружбой, а долги врозь...
Созаемщики — это люди, доходы которых учитываются банком при расчете суммы кредита. Обычно ими становятся родственники, реже просто знакомые люди. Предположим, человеку нужен кредит в размере 2 млн руб., но его заработков для одобрения такой суммы не хватает. Тогда банк может принять во внимание доходы созаемщиков и предоставить необходимую сумму. Однако на этом участие последних в кредитном деле не заканчивается. На них, так же как и заемщика, возлагаются обязательства за возврат денег банку.
 
«Заемщик и созаемщик — это одно целое, они одинаково ответственны за кредит, предполагается, что они платят, так сказать, из одного «котла». Быть созаемщиком — дело серьезное: ведь, в случае если заемщик оказывается неплатежеспособным, созаемщик обязан погасить кредит в одиночку. В противном случае придется продавать квартиру», — поясняет начальник отдела офиса «Домодедовское» компании «Инком-Недвижимость» Юрий Приходько.
 
«Банку все равно, кто вносит ежемесячные платежи. Это созаемщики решают сами. Главное, чтобы обязательства по кредитному договору исполнялись в срок», — подчеркивает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина.
 
Просто желания стать созаемщиком недостаточно — этот человек должен пройти проверку банка. То есть иметь определенный доход, стаж работы, возраст. Могут принять во внимание и его кредитную историю.
 
Супруги становятся созаемщиками автоматически (кстати, в выдаче ипотеки могут отказать, если у одного из них кредитная история испорчена). В этом случае приобретаемая квартира является общей собственностью мужа и жены.
 
Если по каким-либо причинам вы не хотите нести солидарную ответственность со своей второй половиной по кредиту, то можно заключить брачный контракт, где данное условие будет прописано. Но некоторые банки не принимают этот документ во внимание при выдаче ипотеки и настаивают на том, чтобы супруги были созаемщиками. Они объясняют свою позицию тем, что изменить (аннулировать) брачный контракт реально в любой момент времени. В результате ипотечная квартира станет общей собственностью супругов, в то время как кредит будет оформлен только на одного заемщика. Тогда в случае его дефолта у банка могут возникнуть проблемы с реализацией залогового имущества.
 
Поручители
 
Помимо созаемщиков к получению кредита могут привлекаться поручители. Их участие в этом процессе тоже дело добровольное. «В большинстве крупных банков уже нет программ по покупке недвижимости, в которых обязательно предусматривается поручитель. На деле, если возникает серьезная проблема с выплатами, люди просто продают квартиру и возвращают себе и банку вложенный капитал», — говорит Юрий Приходько.
 
Поручительство обычно используется, если берется кредит под залог имеющейся недвижимости, например квартиры бабушки, уточняет генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина. В этом случае бабушка привлекается в качестве поручителя.
 
Между созаемщиками и поручителями есть несколько отличий. Самые главные: доходы поручителя не учитываются при кредитовании; поручитель становится должен банку только в том случае, если ни заемщик, ни созаемщик не смогли вернуть долг.
 
Взаимоотношения поручителя и заемщика прописаны в Гражданском кодексе (ст. 363): «Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником».
 
Черным по белому
 
Между созаемщиками и поручителями есть несколько отличий. Самые главные: доходы поручителя не учитываются при кредитовании; поручитель становится должен банку только в том случае, если ни заемщик, ни созаемщик не смогли вернуть долг.
Права и обязанности всех участников сделки можно узнать заранее из кредитного договора. В нем регулируется порядок и размеры выплат. «Заемщик и созаемщик имеют одинаковые права и обязанности, так как они являются равноправными участниками ипотечной сделки. Сумма, ставка, условия погашения, размеры штрафов за просрочку платежей и сроки, в которые банк может потребовать погасить задолженность, — эти и другие процедурные моменты указаны в договоре», — информирует руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабина Хамитова.
 
Иногда созаемщики могут подписывать договор поручительства, который представляет собой отдельный документ к кредитному договору, отмечает начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.
 
Созаемщики не всегда становятся сособственниками приобретаемой недвижимости. В обязательном порядке совместно владеть будут только супруги. Если созаемщиками по кредиту выступают родители, дети, братья (сестры), коллеги, друзья или гражданские супруги, то приобретаемая недвижимость оформляется в единоличную собственность заемщика.
 
«В том случае если заемщиком и созаемщиком выступают супруги, то недвижимость может быть оформлена в их совместную собственность или в собственность одного из супругов, но при этом вторая половина обязана дать разрешение на передачу недвижимости в залог», — уточняет начальник управления ипотечных продуктов Транскапиталбанка Юлия Вербицкая.
 
Жизнь после дефолта
 
Что происходит в самом неприятном случае: если должник оказывается не в состоянии возвращать деньги банку? В такой ситуации кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств от поручителя. Если тот вернет деньги, то заемщик становится должен уже не банку, а поручителю.
 
«Если заемщик погасит долг перед поручителем, недвижимость оформляется на заемщика. Если не погасит, то на заложенную недвижимость может быть обращено взыскание по требованию поручителя как залогодержателя по правилам, предусмотренным законом», — рассказывает юрист девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов.
 
Иногда размеренный ход ипотечных выплат может нарушить и развод супругов. Если брачного контракта нет, то им придется самим искать выход из ситуации. Здесь многое зависит от того, насколько они смогут найти общий язык друг с другом. «Если семья была обременена выплатами по ипотеке, то после развода все зависит от желания сторон: кто в дальнейшем будет в состоянии выплачивать кредит, как будет поделена квартира, учитывая, что часть ипотеки выплачивалась в период брака. При всем при этом не важно, на чье имя брался кредит», — сообщает Ю. Приходько.
 
Есть несколько вариантов решения проблемы. Можно переоформить кредит на одного из супругов. Это означает, что данный человек сам будет возвращать деньги банку. Его долговая нагрузка сильно увеличится, но зато никаких прав на недвижимость бывшая вторая половина предъявить уже не сможет. Такой вариант должен одобрить банк: оставшийся заемщик заново проходит процедуру оценки в кредитной организации, чтобы там убедились, что его доходов хватит для возврата долга.
 
Также бывшим супругам можно договориться о разделе недвижимости в определенных долях и соразмерно сумме кредита. Наверное, это имеет смысл только в случае с большой жилплощадью, но никак не с однокомнатной квартирой, чтобы при разделе имущества каждому человеку остались квадратные метры, пригодные для проживания. По мнению С. Хамитовой, банки неохотно соглашаются на разделение ответственности созаемщиков.
 
Еще одна возможность — продать квартиру и вернуть долг банку. Не слишком целесообразный вариант. Но может подойти, если обслуживание кредита уже завершается. Тогда банк получит незначительную часть денег от продажи, а на оставшиеся средства можно приобрести новое жилье. Также этот способ применим в том случае, если семья находилась в самом начале ипотечного пути и людям уже сейчас очевидно, что пройти его врозь не получится.
 
Если супругам ни о чем договориться не удастся, то, как отмечает В. Шарапов, кредитный договор подлежит исполнению на прежних условиях. Эксперт рекомендует заранее «включать в него алгоритм действий в такой ситуации, что позволит избежать споров в дальнейшем».
 
В любом случае всегда лучше попробовать договориться мирно, попытаться найти компромиссный вариант. «Нужно учитывать, что семейное законодательство стоит на защите материнства и детства, в Семейном кодексе сказано, что суд может отступить от начала равенства долей исходя из интересов детей», — подчеркивает Ю. Приходько.
 
Сомнительная выгода
 
Привлечение к процессу кредитования третьих лиц позволяет с меньшими усилиями получить ипотеку и на большую сумму. Но зачем становится созаемщиками или поручителями? Преференции от этого мероприятия весьма сомнительны, а риски высоки.
 
Принимая решение об участии в кредитовании, в первую очередь нужно помнить, что за долги заемщика в случае чего будете отвечать вы. Брать на себя такие обязательства весьма неосмотрительно. Если отказаться от поручительства по тем или иным причинам невозможно, то нужно рассчитать, хватит ли ваших финансовых возможностей, чтобы при необходимости погасить долг за заемщика.
 
«Поручитель берет на себя огромный груз ответственности, не получая фактически ничего. Поэтому быть поручителем, конечно же, невыгодно, и, прежде чем подписать договор поручительства, стоит тщательно все обдумать. Большинство поручителей, к сожалению, полагают, что своим участием они просто подтверждают добросовестность заемщика, не сознавая всей полноты принятой на себя ответственности», — уверена С. Хамитова.
 
Созаемщики должны помнить, что на время погашения долга заемщика они могут испытывать трудности с получением кредита для себя, потому что обязательства перед банком будут числиться и на них.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных