Конкуренция форматов. Апартаменты станут квартирами?

Одна из основных — заделы для нового строительства в Москве сейчас сосредоточены в промзонах. Строить жилье на таких площадках непросто. «Получение соответствующего разрешения — чрезвычайно трудоемкий процесс, который требует от застройщика знания самой процедуры, а главное, определенных затрат, как временных, так и денежных, — рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Принятие положительного решения зависит от многих факторов, в частности от особенностей самой территории, а также от опыта взаимодействия с властями. Поэтому не все готовы «сыграть в эту рулетку», риски всегда присутствуют. Ты проделаешь определенную работу, потратишь время, а тебе не дадут разрешения, вот и строят апартаменты. Более того, судя по количеству таких комплексов, складывается ощущение, что чиновники вполне лояльно относятся к данному формату, так как легко дают добро на их реализацию. В противном случае были бы приняты меры, ужесточающие согласование проектов с апартаментами».

 

Проблемы с выдачей разрешений на строительство жилья в центре связаны и с несовершенной законодательной системой, которая могла бы гибко регламентировать те или иные имущественно-правовые формы владения собственностью, считают эксперты. В результате сегодня редкий застройщик отваживается менять категорию земли, так как абсолютно непонятны сроки данного мероприятия, а от них напрямую зависит эффективность бизнеса, потому что все это закладывается в итоге в ценообразование. «Если ты пять лет меняешь функциональное назначение участка, чтобы возвести на нем жилье, то одна только эта процедура «съест» всю твою возможную прибыль, — комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. — Поэтому в сегодняшней ситуации все мы радостно строим апартаменты, чтобы обеспечить себе хоть какую-то рентабельность девелоперского бизнеса».

 

Московский рынок апартаментов условно можно разделить как минимум на две категории. Первая — объекты нового строительства, которые в основном представлены масштабными проектами экономкласса в спальных районах города. «Нежелание давать разрешение на строительство жилья в отдаленных от центра районах отчасти объясняется большим количеством различных требований, — говорит Александр Подусков, заместитель генерального директора KR Properties. — Это нормы в отношении электричества, водоснабжения, инсоляции, инфраструктуры, определенной ширины проездов, а также расстояния от дороги, ТЦ или БЦ, метро и множество других факторов. Иногда на участке просто физически нельзя построить жилье, соответствующее всем предъявляемым законодательством критериям». Однако, по словам эксперта, городу нужно развивать и отдаленные территории. Для этого девелоперам выделяют площадку под проект, а покупателю предлагают выгодную цену, ради которой он поедет именно в этот район. Поэтому и появляются апартаменты, которые дешевле квартир.

 

Вторая категория — локальная застройка в пределах ТТК, как правило, представляющая собой реконструированные административные и исторические здания. Причины, по которым органы власти выдают или не выдают разрешение на девелопмент жилья в этих случаях, также могут быть различными. Одна их них — обязательства по социальной инфраструктуре. Если на новой площадке можно предусмотреть строительство школы или детского сада, то в центре это не всегда возможно. «Нормы, по которым реализуют проекты с жильем, зачастую нельзя вписать в уже сложившуюся застройку, — продолжает А. Подусков. — Например, апартаменты «Манхэттен Хаус» на Верхней Масловке. В соответствии с требованиями инсоляции квартиры там пришлось бы делать по 150 кв. м, такие площади сейчас не пользуются большой популярностью в сегменте бизнес. Апартаменты же можно «нарезать» и по 40, и по 60 кв. м — это наиболее востребованные метражи».

 

Эксперты сходятся во мнении, что общая причина сложностей со строительством жилья — это не до конца проработанная градостроительная политика. С одной стороны, есть понимание того, что нельзя создавать спальные районы на окраинах и возводить офисы в центре. С другой стороны, развитие города остановить нельзя. Мегаполису необходимы новые функции, которые перераспределят людские потоки. С этой точки зрения апартаменты для центра на сегодняшний день оптимальны. Если они входят в состав МФК вместе с офисами, то офисные работники приезжают утром и уезжают вечером, а жители утром уезжают и приезжают вечером. Здание используется круглые сутки, но при этом загрузка дифференцируется.

 

Как говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, на сегодняшний день с точки зрения рынка девелоперу все же выгоднее строить квартиры. Несмотря на более высокую цену (на 20–25%), среднестатистическому покупателю такие объекты ближе. Однако, по прогнозам эксперта, через один-два года, даже если не будут предприняты никакие юридические шаги по «легализации» статуса апартаментов, разница между ними и жильем нивелируется сама собой.

 

Источник «Метриум Групп»