Феномен апартаментов. Объект дешевле, кредит дороже

 

Специфика сегмента

 

Само по себе определение апартаментов несколько парадоксально. «Апартаменты — это квартиры, которые имеют юридический статус нежилого помещения», — говорит руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков.

 

Как правило, апартаменты расположены либо в многофункциональных комплексах (МФК), либо в жилых домах — под них переделывают нежилые помещения. Особенность этого вида недвижимости в том, что собственник не может зарегистрироваться на своих квадратных метрах. «Временная регистрация в апартаментах разрешена, только если комплекс имеет статус гостиницы или апарт-отеля», — уточняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

 

В России апартаменты появились не потому, что у людей была потребность в такой форме владения недвижимостью, а от желания застройщиков и реалий рынка. Когда спрос на коммерческую недвижимость снизился, некоторые бизнес-парки переделали в МФК, куда стали входить и апартаменты.

 

Еще одно обстоятельство заключалось в том, что девелоперы столкнулись с определенными трудностями при переводе земель из категории коммерческой в ту, которая была бы пригодна для строительства жилых объектов. К тому же раньше застройщики могли сравнительно легко получить площадку под строительство нежилого объекта, например отеля. Они его строили, а потом распродавали номера как апартаменты. То есть статус нежилой недвижимости сохранялся, но при этом деньги бизнесменам возвращались быстрее, чем при «гостиничном варианте».

 

«В Москве сейчас пошла мода на апартаменты в связи с тем, что это позволяет получать больше полезной продаваемой площади на участке. Так как это нежилое помещение, то к нему со стороны властей требований намного меньше — по социальной составляющей и по прилегающей территории. Застройщики понимают, что они немного потеряют в цене, продавая апартаменты, но все равно это будет выгоднее и проще, чем выполнить требования города к жилью», — резюмирует генеральный директор АН «Century 21 Еврогрупп Недвижимость», партнер корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Петр Машаров.

 

Нельзя сказать, что владельцы апартаментов лишены всякой инфраструктуры, необходимой для жизни. Они, например, могут пользоваться услугами по доставке блюд на дом, уборке квартиры, чистке и уходу за одеждой, уходу за домашними животными и т.п. «За рубежом апартаменты — это жилая недвижимость, в которой предполагается гостиничное обслуживание», — уточняет начальник управления ипотечных продуктов Транскапиталбанка Юлия Вербицкая. Эти объекты рассчитаны на состоятельную публику.

 

 

Идите в банк

 

Одно из важных преимуществ апартаментов — стоимость. Купить эту недвижимость в пределах Садового кольца можно на 10–20% дешевле аналогичных квартир. По данным «Метриум Групп», минимальная цена 1 кв. м составляет 102,7 тыс. руб.

 

«Недорогих апартаментов в столице практически нет, а в Подмосковье проектов, предлагающих покупателям жилье такого формата, — единицы. Самый яркий пример — апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити», — информирует генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

 

Может ли покупатель апартаментов воспользоваться ипотекой? Теоретически может. Но банки не развивают программы для данного сегмента так же активно, как кредитование первичного или вторичного жилья. Во-первых, спрос со стороны заемщиков небольшой; во-вторых, понятие залога выглядит весьма размыто.

 

«Сейчас специальных программ по кредитованию апартаментов фактически нет. Связано это с тем, что в основном апартаменты реализуются как нежилая (коммерческая) недвижимость, а все ипотечные банковские продукты, за редким исключением, рассчитаны на покупку жилья. Поэтому либо кредит на апартаменты рассматривается в индивидуальном порядке, либо проводится по продуктам коммерческой недвижимости», — рассказывает руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина.

 

Кроме того, ставки по ипотечным программам для апартаментов обычно выше, чем по кредитам на первичном и вторичном рынках. Банку трудно оценить ликвидность объектов этого молодого сегмента, а значит, выше риски. «Ипотечные программы на апартаменты отличаются размером процентной ставки — она выше на 0,5–2%; при минимальном взносе ставка составляет от 16 до 18% годовых», — говорит А. Новиков.

 

Найти ставку ниже (минимум 14%) можно в том случае, если банк финансирует строительство дома, где будут расположены апартаменты.

 

В кредитных программах на покупку апартаментов сокращен срок кредитования: он не превышает 10 лет (тогда как обычную ипотеку можно взять на 20–30 лет). Первоначальный взнос должен составлять не меньше 30%. А вот требования к заемщику — традиционные. Но очевидно, что людям с ежемесячным доходом 50–70 тыс. руб., являющимся неплохими клиентами для стандартных ипотечных программ, замахиваться на покупку апартаментов не имеет смысла. Цена вопроса здесь гораздо выше. Апартаменты — это для состоятельных граждан.

 

При покупке недвижимости в кредит заемщик должен обязательно застраховать залог (то есть апартаменты) и добровольно — свою жизнь и здоровье. При отказе от этих видов страхования ставка по ипотеке, скорее всего, вырастет, и — не исключено — до запретительных размеров.

 

Есть еще один нюанс в ипотеке для апартаментов. «Некоторые банки предлагают кредит на их покупку под залог имеющегося в собственности клиента жилого помещения. Такие программы пользуются спросом, так как апартаменты для клиента являются вторым или третьим жильем либо объектом инвестиций», — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Александр Дарданов.

 

Сбербанк России — главный игрок финансового рынка, на политику и новации которого ориентируется большинство банков, — ипотеку на апартаменты не развивает. «Этот вид недвижимости не относится к жилым помещениям, поэтому программы жилищного кредитования на них не распространяются. Для покупки апартаментов можно воспользоваться потребительским кредитом Сбербанка под залог объекта недвижимости», — рассказали в пресс-службе кредитной организации.

 

В целом ипотечное кредитование апартаментов в России будет развиваться, но, по мнению экспертов, массовым не станет.

 

 

Больше — значит дешевле

 

В ближайшие два года апартаменты займут около 25% московского рынка недвижимости, уверены в компании «Метриум Групп». Причем с большой вероятностью из элитной категории они выйдут в бизнес- и даже экономкласс. А это значит, что число потенциальных покупателей может увеличится. Хотя перспективы развития проектов недорогих апартаментов неоднозначны, считает П. Лепиш. Дело в том, что в апартаментах нельзя прописаться, то есть они должны быть не единственным жильем у покупателя. А людям с относительно скромными финансовыми возможностями, которые приобретают недвижимость, чтобы жить в ней, без регистрации никак. Так что вряд ли апартаменты экономкласса найдут своего покупателя.

 

Пока апартаменты представлены в сегменте премиум- и бизнес-класса и расположены в центре Москвы. «Доля апартаментов от общего объема жилья на первичном рынке (без учета проектов на территории Новой Москвы») составляет сегодня 15%«, — приводит данные М. Литинецкая. В будущем, уверена она, апартаменты смогут составить реальную конкуренцию квартирам любого класса. Но вот станут ли они столь же интересны для инвестиций? По прогнозам экспертов, стремительного взлета цен на апартаменты не будет, максимум на уровне инфляции. Поэтому об их инвестиционной привлекательности имеет смысл говорить лишь в долгосрочной перспективе. Не исключено, что апартаменты подешевеют. Это может произойти в том случае, если предложение начнет серьезно превышать спрос (чего нельзя исключить).