Жизнь в кредит на элитном рынке

Ипотека на загородном рынке в принципе не так развита, как в сегменте городского жилья, а на элитном рынке Подмосковья — это еще более редкое явление. Впрочем, редкое не значит — не уместное. Специалисты компании PENNY LANE REALTY отмечают, что этот инструмент при покупке высокобюджетных объектов актуален и в сложившихся сегодня экономических условиях.

Портрет заемщика

Итак, для того, чтобы доказать правомерность этого предположения, ответим на вопрос: почему состоятельным людям может понадобиться ипотека? Во-первых, ипотека всегда была возможностью получить средства на покупку, не выводя их из бизнеса, не переводя в рубли долларовый капитал, управляя платежами по собственному усмотрению, в том числе погашая кредит досрочно в любое время (и возможность досрочного погашения в этом случае особенно актуальная опция). Во-вторых, осторожные покупатели отмечают еще один плюс — дополнительную юридическую проверку банком объекта, под который выдается кредит. «Доля ипотеки на загородном рынке не велика, и чем выше сегмент, тем ниже процент сделок с привлечением кредитных средств, — говорит директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. — При этом, большинство состоятельных людей, приобретающих элитную недвижимость, живут в «долларовом» мире, и им выгодно брать рублевые кредиты на покупку недвижимости».

Ложка дегтя

Необходимо отметить, что загородный объект — не самый надежный актив с точки зрения банков. Во-первых, в отличие от типовых квартир он сложен с точки зрения оценки. Если ликвидность квартиры, особенно недорогой, уже рассчитывается по определенному алгоритму, то в загородном рынке банковские аналитики ориентируются не так уверено. Во-вторых, сумма кредита, которая берется на покупку элитного объекта, вызывает у банков еще больше опасений. И хотя какая-то схема работы с такими активами уже сложилась, по сравнению с практикой кредитования на городском рынке, участники загородного рынка еще в начале пути.

Вторичный рынок

По вышеупомянутым причинам на вторичном рынке по ипотеке проходит не более 5% всех сделок. Сейчас этот процент сократился на фоне возросших ставок. Особенно выгодной ипотека была в условиях растущего рынка. Еще несколько лет назад, пока заемщик выплачивал зафиксированные проценты, цена на его объект росла. Сейчас ситуация изменилась, кроме того, брокеры говорят о новых трудностях. Например, частыми стали ситуации, когда желая приобрести объект по ипотеке, покупатель сталкивается с тем, что кредит на этот объект до сих пор не погашен предыдущим владельцем. Для того, чтобы осуществить сделку возникает необходимость погасить текущую задолженность. Впрочем, для покупателей в создавшихся условиях есть положительная сторона — такие объекты доступнее по цене. Собственник, для которого кредит стал обременительным, предлагает более выгодную цену, не говоря уже об активах банков, которые находились в залоге и теперь выставлены на рынке. Плюсы те же: банк проверяет на юридическую чистоту объект. Заемщик, приобретающий высокобюджетный объект, как правило, является желанным клиентом в глазах банков, а брокеры хорошо ориентируются в банковской сфере. Самыми популярными кредитными организациями, работающими на элитном загородном рынке, можно считать Сбербанк и ВТБ.

Первичный рынок

Плюсы ипотеки на первичном рынке очевидны, ведь если банк аккредитовал сразу весь поселок, дополнительных проверок по объекту не будет. Уверенность банка в проекте — дополнительная гарантия для покупателя, что он будет достаточно быстро распродан и заселен, а главное совершенно чист и прозрачен с юридической точки зрения. Первичный рынок в элитном сегменте достаточно узок, поэтому мы можем назвать не так много проектов, где есть возможность приобрести объект по ипотеке. Еще одна причина «ипотечного дефицита» в том, что далеко не все объекты девелопер спешит оформить в собственность, а это обязательное условие для того, чтобы банк рассмотрел актив в качестве залога. Например, в поселках компании Villagio Estate можно взять ипотеку лишь на некоторые продукты. Кроме того, в прошлом году на рынок вышел новый проект «Резиденции Березки», где покупатель может воспользоваться предложением от банка ВТБ и взять на покупку готового дома кредит по выгодным условиям.

«В поселке «Ильинка» ипотека предлагается под 10,5% годовых. Только в первом квартале этого года порядка 30% сделок прошли с участием ипотечных средств, — комментирует Сергей Колосницын. — Банк «Зенит» является непосредственным участником проекта и, разумеется, ему выгодно преобразовать непрофильный актив в финансовый. Выгодно это и нашему клиенту, который избавлен от необходимости тратить долларовые накопления. Плюсы очевидны и когда покупатель приобретает объект по ипотеке, а на отделку тратит собственные средства».