За пять лет спрос на коттеджи сократился на 56%, средняя цена реализации – на 25%

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали такой формат загородной недвижимости, как коттеджи и выяснили, как изменились площади, цены и другие основные параметры домовладений с посткризисного 2010-го до настоящего времени.

За последние пять лет все ключевые характеристики коттеджей претерпели изменения. Так, за указанный период площадь коттеджей сократилась на 13%: в 2010 году она составляла 333,5 кв. м, в настоящий момент — 290 кв. м. Площадь придомового участка уменьшилась на 8%: в 2010-ом — 19,4 сотки, в 2015-ом — 17,9 сотки. При этом специалисты отмечают, что площадь этого формата загородной недвижимости напрямую зависит от престижности направления, по которому они расположены. Так, коттеджи с наибольшими площадями сосредоточены по следующим направлениям: Ильинское шоссе — 621,2 кв. м, Можайское — 467,8 кв. м, Рублево-Успенское — 417,2 кв. м.

Тройку направлений с минимальными площадями возглавляет Ярославское шоссе — 172,1 кв. м, на втором месте Горьковское — 170 кв. м, замыкает список Носовихинское — 167 кв. м. В прямой зависимости от месторасположения домовладения находится и средняя площадь придомового участка. Так, на Новорижском шоссе она равна 26,1 сотки, на Рублево-Успенском шоссе — 25,2 сотки, на Калужском шоссе — 22,8 сотки. Коттеджи с придомовыми участками наименьшей площади расположены на Егорьевском шоссе — 10,5 сотки, Ярославском шоссе — 9,4 сотки, Носовихинском шоссе — 6,9 сотки.

Специалисты также указывают, что за прошедшие пять лет средняя стоимость предложения коттеджей увеличилась на 14%. В 2010 году она составляла 32,9 млн рублей, тогда как сегодня — 37,6 млн рублей. Однако — что примечательно — эти цифры отличаются от средней стоимости продажи, которая за рассматриваемый период уменьшилась на 25%. Пять лет назад она составляла 20,9 млн рублей, против 15,7 млн рублей на текущий момент.

По наблюдениям аналитиков, за отчетный период существенно сократился — на 56% — и покупательский спрос на этот формат загородного жилья. Так, среднее количество сделок в расчете на один проект в экспозиции в 2010 году составляло 2,5, сегодня этот показатель — 1,1. При этом позитивную динамику продемонстрировали только Волоколамское и Пятницкое шоссе.

Динамика спроса на коттеджи в зависимости от направления

Среднее количество сделок в расчете на один проект в экспозиции
Направление	2010 год	2015 год	Изменения
Варшавское шоссе	3,2	1,4	-56%
Волоколамское шоссе	2,3	2,9	+26%
Дмитровское шоссе	3	1	-67%
Егорьевское шоссе	5	2,3	-54%
Калужское шоссе	2,9	0,5	-83%
Каширское шоссе	3,7	1,2	-68%
Киевское шоссе	1,8	1,1	-39%
Ленинградское шоссе	1,1	0,8	-27%
Минское шоссе	0,9	0,4	-56%
Можайское шоссе	1,4	0,6	-57%
Новорижское шоссе	3,5	1	-71%
Новорязанское шоссе	0,7	0,5	-29%
Носовихинское шоссе	3	0,5	-83%
Пятницкое шоссе	1	1,1	+10%
Рублево-Успенское шоссе	1,5	0,6	-60%
Симферопольское шоссе	1,8	1,3	-28%
Щелковское шоссе	5,8	0,8	-86%
Ярославское шоссе	1,4	0,6	-57%

Вместе с тем, по мнению специалистов, приведенные аналитические данные свидетельствуют не столько о понижении как таковом спроса на коттеджи, сколько о том, что на рынке в анализируемом сегменте представлено малое число предложений, соответствующих современным требованиям покупателей. Связано это с тем, что большинство из них было запроектировано в русле докризисных представлений о покупательских предпочтениях, актуальных на тот момент. Суть их заключалась в том, что загородная недвижимость не рассматривалась потребителем (за редким исключением) в качестве основного жилья.

«Еще в прошлый кризис 2008-2009 гг. ситуация принципиально изменилась: в условиях резкого снижения платежеспособности населения, соответственно, уменьшилось число желающих приобретать дома, которые не являлись предметом первой необходимости. Уже в 2010-м на рынке появилась новая категория покупателей, которым загородная недвижимость понадобилась как альтернатива квартире. И оказалось, что в рамках «средних» бюджетов подобных предложений крайне мало. И тогда на рынке стали появляться предложения таунхаусов, дуплексов, малоэтажных домов, которые «перетянули» на себя основной спрос покупателей. Хотя сегодня по-прежнему достаточно много желающих проживать в отдельностоящих домовладениях в пределах Малого бетонного кольца из числа тех, кто хотел бы уложиться в бюджет от 6 до 10 млн рублей. Такие предложения на рынке есть, и они востребованы, но их количество, повторюсь, крайне невелико», — отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское».

Специалисты также констатируют, что этот дефицит адекватных предложений в сегменте коттеджей начал компенсироваться за счет участков без подряда. Их стали приобретать те, для кого важно проживание в отдельном загородном доме. Это подтверждает и тот факт, что спрос на участки без подряда за последние пять лет неуклонно растет. По итогам II квартала текущего года на их долю приходится 57% от общего объема реализованных на рынке объектов. Тогда как доля коттеджей в общем объеме составляет всего 7%. Можно предположить, что в сумме эти две цифры отражают реальный спрос покупателей на собственные загородные дома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в рассматриваемом сегменте наибольший покупательский интерес сегодня вызывают уже построенные коттеджи с подключенными и действующими коммуникациями. Наиболее востребованными являются деревянные и блочные дома площадью от 100 до 200 кв. м, с участками от 7 до 11 соток, по цене от 6 до 10 млн рублей.

Динамика предложений коттеджей по направлениям

Суммарное количество коттеджей в экспозиции
Направление	2010 год	2015	Изменения
Варшавское шоссе	109	214	+96%
Волоколамское шоссе	704	682	-3%
Горьковское шоссе	56	2	-96%
Дмитровское шоссе	1298	991	-24%
Егорьевское шоссе	85	124	+46%
Калужское шоссе	434	259	-40%
Каширское шоссе	204	336	+65%
Киевское шоссе	515	193	-63%
Ленинградское шоссе	280	262	-6%
Минское шоссе	271	228	-16%
Можайское шоссе	74	62	-16%
Новорижское шоссе	2393	1488	-38%
Новорязанское шоссе	133	109	-18%
Носовихинское шоссе	27	35	+30%
Пятницкое шоссе	165	201	+22%
Рублево-Успенское шоссе	153	187	+22%
Симферопольское шоссе	568	264	-54%
Щелковское шоссе	179	28	-84%
Ярославское шоссе	381	490	+29%