За прошедший месяц количество сделок по ипотеке на вторичном рынке жилья возросло на 37,9%

Статистика ипотечного спроса на вторичном рынке жилья в настоящее время превышает аналогичный показатель прошлого года на 15,6%, а значение февраля — на 37,9%, отмечают в компании ИНКОМ-Недвижимость. Положительная динамика покупательской активности наблюдается на фоне массового снижения процентных ставок в этом сегменте рынка. В ряде случаев они опустились ниже докризисных показателей и оказались привлекательнее средних ставок при покупке жилья в новостройках по программе субсидированной ипотеки.

По итогам марта количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья на 37,9% превысило аналогичные показатели февраля и на 15,6% возросло относительно марта 2015 года — следует из данных статистики компании. Однако по итогам I квартала 2016 года количество ипотечных сделок в сегменте вторичного жилья не достигло суммарного значения января-марта 2015 года (минус 6,4%).

Отрицательные показатели нынешнего I квартала относительно аналогичного периода 2015-го надо оценивать в контексте общей нестабильности рынка в прошлом году. Обвал ипотеки на «вторичке» начался только в апреле, когда фактически были исчерпаны актуальный спрос и одобрения по кредитам, которые были получены до «исторического» решения Центрального банка, запустившего механизм резкого ужесточения условий ипотечного кредитования. В январе-марте 2015 года «кризисная» статистика была «смазана» общей инертностью вторичного рынка жилья и в значительной степени итогами работы по сделкам, прошедшим по «старым» условиям, до повышения банками ставок по ипотеке.

При этом, оценивая динамику ипотечных сделок в 2016 году, надо отметить, что I квартал характеризуется последовательным увеличением ипотечного спроса на вторичном рынке жилья. С одной стороны, это ожидаемая коррекция в контексте общего роста покупательской активности. С другой — ответная реакция потребителей на повышение доступности ипотеки в указанном сегменте рынка.

В марте-апреле ряд банков объявил о снижении процентных ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья. Коррекция составила от 0,5 до 1,25 п. п. В настоящее время минимальная ипотечная ставка в указанном сегменте составляет 11% при условии первоначального взноса от 50% и подтверждения дохода в соответствии с требованием банка. В этом же банке — самое привлекательное предложение для заемщиков с минимальным первоначальным взносом: от 12,25% годовых при собственных накоплениях в размере от 15% стоимости залогового имущества. Для сравнения:

• в докризисном 2014 году средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях составила 12,45%;
• ключевые банки в настоящее время предлагают приобретение жилья в рамках программы «Ипотека с господдержкой» на условиях 11-12%.

Показательно, что ставки по кредитам на покупку вторичного жилья снизил такой системообразующий представитель банковского сектора, как Сбербанк. Однако в остальном соответствующие изменения инициировали крупные частные банки, рассматривающие ипотеку как стратегическое направление развития бизнеса, заинтересованные в расширении клиентской базы, но не столь избалованные вниманием потребителей как банки с государственным участием.

«У этой «народной любви» есть оборотная сторона: «государственные» банки с их доступом к дешевому фондированию и возможностью предлагать наиболее привлекательные условия кредитования имеют исчерпывающий выбор клиентов. А значит, конкуренция среди заемщиков максимально высока. Крупные частные банки в этом смысле не так раскручены, при этом давно и успешно действуют на ипотечном рынке. Их преимущество в работе с клиентами — конкурентоспособные и менее консервативные программы кредитования», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Условия ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость

Банк	Минимальная ставка (без учета скидок, акций и спецпрограмм), %	Ставка с учетом преференций клиенту ИНКОМ-Недвижимость, %	Минимальный первоначальный взнос, %
Райффайзенбанк	11%	11%	15%
Сбербанк	12,5%	12,5%	20%
Дельта Кредит	12,5%	12,5%	15%
ЮниКредит Банк	12,5%	12%	20%
ПримСоцБанк	12,75%	12,75%	15%
Банк Москвы	13%	12,5-12,75%	20%
Банк Траст	13%	12,75%	30%
РосЕвроБанк	13,25%	12,75%	20%
Сургутнефтебанк	13,25%	13,25%	10%
ВТБ-24	13,5%	13-13,25%	15%
Связь-Банк	13,5%	13,25%	20%
Газпромбанк	13,5%	13,5%	20%
Россельхозбанк	13,5%	13,5%	15%
Уралсиб	13,5%	13,25%	20%
МИА Банк	13,75%	13,25%	20%
АбсолютБанк	13,95%	13,45%	25%
Открытие	14%	13,75%	30%
Металлинвестбанк	14%	13,75%	20%
Московский кредитный банк	14,25%	14,25%	20%
Банк «Балтийское финансовое агентство»	14, 5%	14,5%	15%
Банк ЖилФинанс	14,99%	14,99%	27%
Транскапиталбанк	15%	14,5%	20%

Таким образом, в настоящее время диапазон базовых ипотечных ставок на вторичном рынке жилья в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет 11-17,49%. Для сравнения: в марте 2015 года этот показатель варьировался от 14,5 до 28%.

В банках с государственным участием снижение процентных ставок в указанном сегменте рынка составило примерно 3,5%. При расчетной сумме ежемесячного платежа 50 тыс. рублей и сроке кредитования 15 лет разница в сумме кредита в данном случае составляет около 650 тыс. рублей (исходя из актуальных средних цен предложения на московском вторичном рынке, эта сумма соответствует 3,5 кв. м столичного жилья).

При этом в ИНКОМ-Недвижимость подчеркивают: при актуальном предложении кредитных программ на вторичном рынке жилья по ставкам, максимально приближенным к докризисным (а в ряде случаев ниже или равным им), преждевременно говорить о восстановлении ипотечного спроса до уровня 2014 года. Количество ипотечных сделок в компании в нынешнем марте на 23,6% меньше, чем в том же месяце 2 года назад. А суммарные показатели I квартала 2016 года на 40,1% ниже, чем за тот же период 2014-го.