Юлий Борисов: «Можно спроектировать поселок так, чтобы продать быстро, но при этом строить его будут долго, а в итоге пострадает вся экономика проекта»

Принято считать, что известные западные и российские архитектурное бюро привлекаются для проектирования поселков премиум-, чуть реже – бизнес-класса. Менее оптимистичная ситуация в сегменте эконом-класса. Лишь 20% проектов выполнено ведущими архитекторами, оставшиеся 80% создается силами проектных мастерских, которые прорабатывают концепцию до уровня, достаточного для получения документации на строительство.

Из-за стремления сэкономить получаются безликие, похожие друг на друга поселки, которые, к тому же, обладают рядом недостатков, увеличивающих срок экспонирования объектов на рынке. О том, какие ошибки при проектировании чаще всего приводят к неутешительным результатам продаж в поселке, рассказал Юлий Борисов, главный архитектор, соучредитель UNK project.

Поверхностный анализ рынка

Один из ключевых факторов, который может существенно отразится на успешности проекта, — плохая осведомленность застройщика о планах развития территории, на которой будет расположен поселок. В результате, когда реализацию проекта уже нельзя будет отменить, рядом с коттеджами и таунхаусами построят фабрику покрышек или какое-то другое производство, или же жилые массивы панельных домов. Престижность направления и классность поселка сразу снижается, что сказывается на продажах. В крайнем случае, проект может подвергнуться реконцепции уже после 1-2 лет с момента запуска, что влечет за собой серьезные дополнительные затраты.

Отсутствие стратегии работы

Первый и самый сложный этап непосредственно в проектировании поселка — формирование ТЗ и целеполагания, а также выработка стратегии работы над проектом. Иногда далеко не все девелоперы четко понимают, что они хотят получить от проекта — построить его дешевле, красивее или быстрее продать? Кроме того, не всегда в задачах верно расставлены приоритеты. Можно спроектировать поселок так, чтобы продать быстро, но при этом строить его будут долго, а в итоге пострадает вся экономика проекта. Некоторые девелоперы предпочитают строить хорошо, использовать самые дорогие и качественные материалы, но в результате их проекты никто не покупает. Самое главное — уметь найти баланс, который выражается в архитектурных формах, ценах и метрах.

Выбор архитектора

Принято считать, что громкое имя архитектора повышает капитализацию проекта загородной недвижимости на 10-15%. Однако при выборе архитектурного бюро необходимо смотреть не только на известность компании, но и на некоторые другие факторы. Например, для того, чтобы создать действительно уникальный поселок, архитектору желательно самому иметь опыт проживания загородом. Иногда поселок, особенно высокого класса, — это сложно осязаемая материя, которую невозможно создать, не прочувствовав все на своем опыте. Иначе в результате может получиться внешне привлекательная архитектура, но с абсолютно бездушной атмосферой. Другой важный момент — понимание русской ментальности. На загородном рынке найдется достаточно примеров привлечения к проекту иностранных архитекторов — как для реализации отдельных частных домов, так и целых поселков. При этом некоторые из них смотрятся, мягко говоря, нелепо по отношению к окружающей застройке и природному ландшафту, что может смутить потенциального покупателя.

Выбор строительных материалов

Одним из важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке загородного дома, является качество материалов, используемых при строительстве коттеджа. В сознании многих девелоперов и покупателей прочно закреплен стереотип, что дом должен быть построен «на века», именно в этом и проявляется основной критерий качества строительства. Еще 10-15 лет назад коттеджи строились с расчетом на передачу детям и внукам: это были тяжелые красно-кирпичные дома с внушительным фундаментом, большими подвалами и стенами толщиной 51 см. Естественно, у каждого последующего поколения, живущего там, обязательно появлялось бы желание что-то в доме поменять. Однако такой объект не то, что перестроить, даже сломать очень сложно.

Сейчас застройщики все чаще перенимают западный опыт. За рубежом изначально предполагается, что срок службы дома, в среднем, составляет 20 лет, а после этого коттедж либо подвергается реконструкции, либо полном сносу. Кроме того, многие сегодняшние покупатели загородной недвижимости даже не уверены, что их дети будут жить в России, не говоря уже о конкретном коттедже в Подмосковье. Поэтому и строительные материалы стали применяться совсем другие: конструкции дома стали более легкие, функциональные и дешевые. При этом стоит отметить, что дешево — не значит плохо. У каждого материала свой срок эксплуатации, а покупатель — человек разумный, который не станет переплачивать. Причем касается это не только поселков эконом- или бизнес-класса. В проектах премиального ценового сегмента стоимость земли или отделки порой в разы превышает затраты на возведение непосредственно каркаса дома, поэтому цена используемых материалов не так важна.

Высокие заборы

Жить в полном уединении, даже имея скромные 6-7 соток, — мечта каждого собственника. Поэтому нередко девелопер разграничивает участки между собой высокими заборами, демонстрируя потенциальному покупателю столь желанное приватное пространство. Однако массивные бетонные ограждения портят вид участка как внутри, так и снаружи. Во-первых, за забором теряется ощущение единого архитектурного ансамбля поселка, превращая его из концептуального проекта в невзрачную территорию, нарезанную на участки. Во-вторых, пустой маленький участок без деревьев или кустарников, закрывающих бетонный забор, смотрится уныло, особенно из окна домовладельца. Понадобится ни один год, прежде чем придомовое пространство стараниями жильцов приобретет привлекательный ландшафт.

Для того чтобы даже на небольшом участке изначально образовалось приватное пространство, необходимо разделить его на две части, расположив дом посередине: территорию перед домом отделить от соседней живой изгородью или сетчатым забором, а площадь за коттеджем можно огородить тем самым глухим, высоким забором. Таким образом, гости поселка смогут оценить архитектурную концепцию, а его жители будут иметь возможность провести время в уединении.

Гаражи

Одна из самых распространенных ошибок при проектировании коттеджа, особенно это касается поселков эконом-класса, — выделение специальной зоны под гараж на первом этаже. Причем страдают от этой идеи как девелопер, так и будущий собственник. Первый недополучает возможную прибыль, поскольку квадратные метры, занимаемые гаражом, продаются обычно с заниженным коэффициентом стоимости относительно жилых площадей. Что касается покупателя, в большинстве случаев выделенная под гараж зона со временем перестраивается им под еще одну жилую комнату, кладовую или что-то другое, а для парковки автомобиля выделяется место на придомовом участке.

Культурный код

Создание и соблюдение определенной культуры проживания в поселке — ответственность не столько архитектора, сколько управляющей компании, в ведение которой будет передан будущий поселок. Однако этот критерий намного важнее, чем кажется. Культурный код очень развит в США, где большинство домов находится в аренде, поэтому собственникам важно поддерживать имидж своего проекта. Например, разбросанный по участку мусор или неаккуратно постриженный газон могут обернуться большим денежным штрафом для жителя дома. Грамотный подход к культурной составляющей также может принести успех, когда проект масштабный и продается в несколько очередей. При этом важно не только поддерживать порядок на территории поселка, но и сохранять его изначальный архитектурный стиль, разработанный при проектировании. Отдельные улучшения каждого домовладельца приводят к «размыванию» концепции проекта и, как следствие, снижению классности и престижности всего поселка.