В одном «Флаконе» с креативом

Владелец дизайн-завода «Флакон» Николай Матушевский считает: арт-кластер отличается от обычного бизнес-центра, как велосипед от автомобиля. Это тоже средство передвижения, но куда более комфортное и свободное. О том, как ему удалось «обкатать» свой креативный «велосипед» и что нового происходит в его проекте, господин Матушевский рассказывает читателям журнала «Недвижимость & цены».

— Николай, рынком коммерческой недвижимости правит стандартная классификация проектов (А, В, С). А что такое F-класс, зачем вы его придумали?

— Пару-тройку лет назад, когда завершалась реконструкция «Флакона», мы поняли, что должны себя как-то обозначить на рынке. А поскольку наш объект не является в привычном смысле слова торговым или бизнес-центром, мы определили для себя критерии, которые позволяют относить нас к альтернативному сегменту недвижимости — F-классу, который мы назвали по аналогии с традиционными А-, В- и С-классами. Нюансов множество, но как минимум такие проекты подразумевают под собой ревитализацию бывшего заводского пространства, инфраструктуру для реализации творческих проектов, сообщество креативных арендаторов и нестандартный стиль управления. Если говорить о творческом сообществе, это не просто компании, а «жители» (так мы называем своих арендаторов), которые генерируют собственный трафик и своим присутствием создают эффект синергии. Что касается управления, у нас каждый месяц проходит 15–20 культурно-развлекательных и образовательных мероприятий, не считая собственных событий наших «жителей».

— На «Флаконе» нет пропускной системы. Как поддерживаете «творческий порядок»?

— Одно из первых, что мы сделали на «Флаконе», — отменили проходную систему и организовали свободный вход на территорию, которая открыта 24 ч в сутки, 7 дней в неделю. Лично мне непонятно, зачем в некоторых бизнес-центрах просят показать паспорт. Существует охрана, есть системы видеонаблюдения — этого в творческом кластере более чем достаточно.

— Вы начали ревитализацию бывшего стекольного завода в 2009 г. и за пять лет превратили депрессивную промзону в знаковое место. Как этого удалось достичь?

— Нового мы ничего не строили, а только привели в порядок существующую территорию, отремонтировали общие зоны, провели новые коммуникации. В офисах ни одного ремонта не делалось — мы предоставили нашим «жителям» полную свободу самовыражения, воплощенную в девизе «Творите что хотите!». Компании получили небольшие арендные каникулы на время ремонта, а мы в результате — неординарные дизайнерские помещения.

— Были приятные находки в процессе восстановления заводских корпусов?

— Когда мы снимали с одной из кирпичных стен штукатурку, то увидели, что вместо балки-перекрытия установлена рельса 1874 г. с клеймом «Товарищество Демидовъ». (По соседству с «Флаконом» расположены железнодорожные пути. — Прим. ред.) Надеюсь, никакой поезд с рельсов при строительстве завода не сошел. (Смеется.) Этот артефакт остается на своем месте и по сей день. Подобных веселых историй много. Например, при взломе старой заводской печи был обнаружен стеклянный куб высотой 2 м, очень крепкий и тяжелый, что, впрочем, не помешало нам расколоть его ломами на кусочки. Теперь у нас есть арт-композиция в виде хрустальной горы на заднем дворике. Мы называем его нашим «алмазным фондом» и делаем из него светильники.

— Существует мнение, что работающие фабрики приносят больше пользы городу, чем творческие кластеры...

— По этому поводу я люблю рассказывать одну историю. У нас есть «программный» человек — водитель-погрузчик дядя Коля, который остался еще с заводских времен и работает здесь уже около 40 лет (всвое время он подвозил к печам сырье). Так вот, на одном из дизайн-субботников, когда мы сажали деревья, он подошел ко мне и сказал: «Николай, если б я знал, что так можно жить и работать, многое в моей судьбе сложилось бы по-другому»... Существует стереотип, что на «Флаконе» люди ничего не делают — там просто хипстеры сидят. Это не так. Когда предприятие функционировало, тут трудились 320–340 человек, а сейчас — полторы тысячи, и еще столько же приходит в качестве посетителей.

— Ну тогда поговорим о бизнесе. Сколько вы вложили в проект и как оцениваете окупаемость?

— В общей сложности в проект инвестировано 10 млн долл. Окупаемость должна составить восемь-девять лет, но этот план мы опережаем.

— Какой сегодня уровень ставок?

— Средняя стоимость аренды в нашем проекте составляет 19 тыс. руб./кв. м/год, но ставки сильно дифференцированы. Многое зависит от типа здания и специфики компании. Например, арендаторам, которые генерируют большие потоки покупателей, мы предоставляем скидки, потому что их клиенты проходят по всей территории дизайн-завода, совершают покупки в торговой части «Флакона», «Маркете», обедают в ресторанах.

— В офисном сегменте сегодня наблюдается катастрофический рост вакансии. Что у вас с заполняемостью?

— Еще на этапе реконструкции завода все, что вводилось в эксплуатацию, было сдано в аренду. И даже в это непростое время у нас есть лист ожидания. Мы шутим, что «Флакон» не резиновый — он стеклянный, поэтому всех вместить не может. Зато у нас есть возможность сбалансировать состав арендаторов — десять фотостудий в проекте быть не может.

— Если все так хорошо с арендой, почему решили заняться продажей помещений?

— Это логичное продолжение девелоперского проекта. Запрос поступил от самих «жителей» «Флакона», многие из которых приходили к нам и говорили, что хотели бы выкупить свои помещения. Оформлять документы на продажу мы стали в прошлом году, но, к сожалению, в стране начался кризис. Тем не менее сделки идут, запросы есть, ожидаемые бюджеты снижены незначительно.

— Какую недвижимость и за какие деньги вы продаете?

— На данный момент это 20 лофт-апартаментов площадью от 33,8 до 199,8 кв. м, которые готовы к чистовой отделке. Уже куплено порядка 38% этих площадей, забронировано еще 15%. Бюджет покупки начинается от 7,8 млн руб.

— Как планируете сохранить идейную целостность «Флакона» с учетом наличия разных собственников?

— Я глубоко убежден в том, что сама концепция проекта определяет состав наших покупателей. Согласитесь, нет смысла приобретать на «Флаконе» лофт-апартаменты, чтобы сделать из них, скажем, шиномонтаж или что-то другое непрофильное. Пока таких прецедентов не было.

— Какой объем площадей в структуре помещений «Флакона» будет выставлен на продажу?

— Мы не преследуем цель срочно распродать все площади, а выводим помещения последовательно, при этом тщательно выбираем покупателей. Пока выставлено не более 2 тыс. кв. м. Чтобы сохранить целостность проекта, знаковые инфраструктурные объекты мы не продаем (что составляет примерно 1/4 всех площадей). Например, это относится к «Маркету», пространствам для проведения мероприятий The Cube и «Кафедра», кафе и ресторанам.

— А есть ли у вас любимое пространство на дизайн-заводе «Флакон»?

— Мне очень нравится, как получился The Cube — многофункциональное пространство-трансформер, в создании которого я лично принимал участие. Оно единственное, которое мы сделали от и до. В 2013 г. этот проект занял первое место на Best Office Awаrds.

— В прошлом году много говорили об экспансии «Флакона» в регионы. Как далеко удалось продвинуться?

— Действительно, в прошлом году мы организовали отдельную структуру, которая занимается консультированием и развитием похожих креативных пространств в других городах, а также стали участниками экспедиции по всей России. Собственно, отчасти поэтому мы стали заниматься продажей: если появятся похожие проекты в других городах, потребуются инвестиции, чтобы входить туда. Пока идея прорабатывается на стадии переговоров. Кстати, в рамках продвижения «Флакона» в регионах мы делаем портал «Креативная Россия», который как раз будет объединять такие творческие пространства. Впрочем, пока детали я раскрывать не буду...

— Может, тогда расскажете, как скорректировали планы по развитию в кризис?

— Бизнес-план по развитию на 2015 г. мы назвали «Не хуже, чем раньше». Он составлялся в ноябре-декабре, когда перспектив было мало. Так вот, пока даже худшие ожидания не оправдались. Прогнозировалось 5–10% свободных площадей в проекте, но этого не произошло. Сегодня мы готовы торговаться, поскольку прекрасно понимаем, что это эффективнее, чем простой. Нет худа без добра: если компания не просит дисконт, а сворачивает бизнес и уезжает, на ее место быстро находится другой арендатор.

— А какие планы ставит перед собой «Флакон» на ближайшие несколько лет?

— Мы надеемся вывести наш проект не только на региональный, но и на международный уровень, сейчас ищем возможности для создания креативного кластера в Берлине. Это опять-таки запрос наших «жителей». Творческие компании, которые производят что-то в России, хотят осваивать европейский рынок, а для этого им нужны представительства, офисы, шоу-рум и пр. А еще мы планируем увеличить нашу территорию в Москве вдвое. Очень надеемся, что нам удастся арендовать или купить у города находящийся по соседству троллейбусный завод, который сейчас простаивает. Спрос на творческие пространства есть — нам просто не хватает места.