У московских «хрущевок» сносимых серий открылось второе дыхание

По оценкам Департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость», московские «хрущевки» сносимых серий сегодня снова стали привлекательными объектами для инвестиций и пользуются повышенным спросом на рынке жилья.

Затухший было интерес к ним вернулся вновь в связи с решением московского правительства выделить средства городского бюджета на реализацию программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки и закончить снос основной части «хрущевок» до конца 2015 года. Спрос на пятиэтажки несносимых серий определяется их ценой — чем она ниже, тем более востребованы объекты на рынке жилья.

Сегодня двухкомнатная квартира в «хрущевке» несносимой серии в спальном районе Москвы стоит порядка 6,5 млн рублей, а в доме, подлежащем сносу, — около 8,5 миллионов. При этом при расселении человек получит равноценную по размерам жилплощадь в новостройке, не исключено, что в монолитном доме, которая оценивается на рынке примерно в 12 млн рублей. Таким образом, в данном случае экономическая выгода от покупки жилья в доме под снос составит 3,5 млн рублей«, — комментирует целесообразность инвестиций в московские «хрущевки» директор Департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

По словам Сергея Шломы, с точки зрения закона не существует прямого запрета на совершение сделок с таким имуществом. Человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на собственников квартир в «хрущевках» сносимых серий. Одновременно специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» отмечают, что сделок по приобретению квартир в домах сносимых серий на московском рынке жилья очень мало. Причина простая — нет предложения: собственники таких объектов не желают расставаться со своей недвижимостью на фоне обещаний Сергея Собянина завершить снос основной части «хрущевок» в 2015 году на средства городского бюджета.

Пик покупательского спроса на «хрущевки» под снос пришелся на 2002-2008 годы — период активного сноса пятиэтажек и переселения жильцов в новые дома. После экономического кризиса и смены команды исполнительной власти Москвы реализация программы резко замедлилась. Приоритетом города стало не жилищное, а дорожное строительство. Значительная часть застройщиков ушла с московского рынка в связи с собственными финансовыми трудностями, отсутствием возможностей для реализации масштабных проектов и ужесточением земельного законодательства. Как следствие, многие «хрущевки» тогда зависли во времени — в план под снос включены, а реальный срок его исполнения неясен. Инвестиции в такие объекты стали невыгодными, соответственно изменилась мотивация покупателей. Главным аргументом для них стала цена: чем она меньше, тем более востребованный объект. Квартиры в домах под снос покупали по той же причине, по которой и сегодня приобретают недвижимость в пятиэтажках несносимых серий, — она самая дешевая на рынке.

Нынешние планы московского правительства вызвали вторую волну покупательского интереса к «хрущевкам» сносимых серий и рост цен на них. Сегодня такие объекты оцениваются на 25 % выше аналогичных по параметрам квартир в домах несносимых серий.

«Сносу подлежат лишь несколько серий пятиэтажных домов — К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Таких объектов на московском рынке жилья осталось не более трехсот. Остальные «хрущевки» — панельные 1-515, блочные 1-510, кирпичные 1-511 и 1-447 — в ближайшие годы сносить не будут. Более того, обсуждается возможность реновации этих зданий вплоть до пристройки новых этажей и проведения лифта. В настоящее время это неликвидные объекты на рынке жилья, и спрос на них определяется низкой ценой», — уточняет Сергей Шлома.

Сегодня на московском рынке вторичного жилья предлагается к продаже 5847 квартир в домах-«хрущевках». Их средняя цена — 165 630 рублей за кв. м. Более всего таких объектов — 17% от объема предложения — сосредоточено в Восточном административном округе. Второй по количеству выставленных на продажу «хрущевок» — ЦАО: здесь их 15%. 13% — в САО, по 12% — в ЗАО и ЮВАО. 9 и 8% от всего объема московских «хрущевок» находятся в ЮЗАО и СВАО. По 7% — в ЮАО и СЗАО. Меньше всего таких объектов — 0,18 % — предлагается в Зеленограде. При этом в ЦАО, ЮАО и Зеленограде вообще нет пятиэтажек под снос. Здесь программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки завершена.