Второе рождение старины
Плотная застройка центра Москвы и законодательные ограничения на возведение в нем новых объектов заставляют девелоперов, работающих в сегменте премиального жилья, все чаще задумываться о возможностях реконструкции старинных городских усадеб. Историческая ценность и самобытность архитектуры при этом становятся для получающего второе рождение особняка символом высокого статуса и престижа, а также уникальным конкурентным преимуществом.
Правда, красивую идею зачастую оказывается непросто осуществить. Застройщику приходится сталкиваться с техническими и административными сложностями, необходимостью выполнять работы в условиях тесной центральной застройки, а самое главное — с большим количеством трудностей, которые невозможно спрогнозировать заранее. Ведь каждый такой проект имеет свою, уникальную историю.
Об успешном опыте второго рождения старинного особняка редакции НиЦ рассказал Сергей Решоткин — владелец компании «ВМС Девелопмент», которая в 2016 году провела реконструкцию выявленного объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века, 1875–1877 годов, архитектор А. П. Попов», расположенного в историческом центре Москвы, в Подсосенском переулке.
— Расскажите, пожалуйста, об истории здания, которое вы реконструировали.
— Особняк, который после реконструкции получил название дом il Ricco, находится в самом центре Подсосенского переулка — уютной старинной московской улочки, нечасто посещаемой туристами. В соответствии с выводами государственной историко-культурной экспертизы, он имеет статус выявленного объекта культурного наследия. Сначала это была городская усадьба купца Осипа Сорокина, а в конце XIX века знаменитый русский архитектор, академик архитектуры Александр Петрович Попов построил на ее месте новый каменный трехэтажный доходный дом. После революции, в 1924 году, согласно архивным документам, в особняке были проведены работы по укреплению фундаментов, перемычек, сводов и переделана внутренняя лестница. Во времена СССР здесь располагались коммунальные квартиры, а с 1990-х — в течение примерно четверти века дом пустовал, и, возможно, поэтому многие его элементы неплохо сохранились.
Сегодня, как и 130 лет назад, в доме il Ricco три этажа и жилая мансарда. Первый этаж дома отдан под коммерческие помещения, на остальных располагаются 11 жилых апартаментов.
— Что легче для девелопера: работать с историческим зданием, которое пустовало или активно эксплуатировалось?
— С одной стороны, лучше, когда здание используется в жилых целях, и жильцы следят за его сохранностью. Но в этом случае перед началом реконструкции их придется расселять, что не слишком выгодно.
— Почему зданию потребовалась комплексная реконструкция? Недостаточно было просто отреставрировать его фасады?
— Большинство зданий того периода стоят на ленточных бутовых фундаментах и имеют массивные и прочные кирпичные стены. Но перекрытия у них, увы, деревянные, и за годы эксплуатации, из-за периодической перестройки и прокладки инженерных коммуникаций, да и просто под влиянием времени они утрачивают несущую способность. Страдает и внешний облик дома.
Кроме того, требования современных жителей к уровню комфорта очень сильно выросли, поэтому реконструкция исторического дома подразумевает не только реставрацию его внешнего облика, но и детальную переработку внутреннего наполнения.
— Что именно было сделано, каковы основные этапы реконструкции?
— Перед тем, как приступить к процессу реконструкции исторического здания, необходимо провести детальное исследование его фундамента, грунтов, на которых оно стоит, несущих поверхностей и конструкций. На основе проведенного анализа разрабатываются проекты реставрации и реконструкции дома.
Нам с нашим домом повезло: подготовку проекта реставрации сделал его предыдущий владелец. А вот проект приспособления для нового использования уже делали мы. После того, как проектные решения были подготовлены, их нужно было согласовать в соответствующих ведомствах, в частности, в Департаменте культурного наследия.
Дом il Ricco является выявленным объектом культурного наследия, а, значит, нам предстояло полностью воссоздать его исторический облик. В процессе реконструкции была бережно восстановлена уникальная кирпичная кладка дома (толщина этих стен достигает 90 см), воссоздан небесно-голубой цвет его фасадов, лепнина, элементы чугунного литья, барельефы, рисунок оконных рам. Кроме того, была сделана новая медная крыша.
Также была проведена замена перекрытий, подведен новый железобетонный фундамент, обеспечивающий несущую способность стен, укреплены стены, установлены ультрасовременные инженерные системы. Деревянные конструкции межэтажных перекрытий были заменены на железобетонные. Площадь объекта в процессе работ не увеличивалась.
— Современный дом трудно представить себе без паркинга. При этом все прекрасно понимают, какая это сложная задача — создать парковку в самом центре Москвы в историческом здании XIX века. Как вы ее решили?
— Сделать подземный паркинг прямо под таким зданием практически невозможно. Поэтому мы взяли в долгосрочную аренду соседний участок дворовой территории, на котором будет построена двухуровневая подземная автоматизированная стоянка на 28 машиномест и организована наземная парковка на 7 мест. Коммуникация с паркингом будет осуществляться через цокольный этаж дома, откуда на лифте можно будет подняться в апартаменты. Для исторического объекта это действительно уникальное решение. Сделать подобную связь между жилым домом и паркингом в центре города редко бывает возможно.
— Работать со зданием, которое делал знаменитый архитектор — это ведь огромная ответственность?
— Здание проектировал академик архитектуры Александр Петрович Попов, известный московский архитектор, принимавший участие в судьбе таких знаковых объектов Москвы как Исторический музей, Храм Христа Спасителя, здание Почтамта на Мясницкой и др.
Мы рады вернуть москвичам проект знаменитого мастера с максимально бережно сохраненными чудесными фасадами особняка — они богатые, красивые, с роскошным, праздничным декором, лепниной, редким аттиком и настоящими скульптурными композициями.
— Жилье в исторических особняках — пока еще редко встречающийся на рынке недвижимости формат. Почему? Дорого ли реконструировать старинный дом в центре Москвы?
— Реконструкция исторического объекта — сложнейший, дорогостоящий процесс, предполагающий полную реорганизацию и модернизацию здания. Девелоперу, который возьмется за такой проект предстоит достаточно сложный этап предпроектной подготовки и согласований, а архитекторы и реставраторы, участвующие в нем, должны обладать огромным опытом и высоким профессионализмом. Действовать приходится в условиях очень тесной строительной площадки в окружении зданий, которые также, порой, представляют собой уникальные старинные объекты. Вполне естественно, что возникают сложности с доставкой стройматериалов, с организацией работ, с согласованием с деятельностью городских служб, и т. п.
В итоге это не только один из самых хлопотных, но и самых затратных видов девелопмента. Причем затраты плохо прогнозируемы, и зачастую бывает, что на финише они значительно превышают запланированные. Каждое старинное здание в Москве не похоже на другое, и неизвестно, что ждет: какой грунт, какой фундамент, какие стены...
Объем инвестиций в реконструкцию исторического объекта зависит от очень многих параметров, в том числе от его размеров. В среднем, инвестиции в такой проект составляют порядка 5–10 тысяч долларов за 1 м2 реконструированной площади. Но если объект небольшой — скажем, площадью 250–500 м2, то затраты на коммуникации и восстановление дома в процентном соотношении сильно возрастают, и такой проект становится невыгодным. В нашем конкретном случае объем инвестиций в проект с учетом строительства подземного паркинга составил около 7 млн долларов.
Спрос на подобную недвижимость в центре Москвы очень высок, поэтому заниматься реконструкцией с финансовой точки зрения все равно достаточно интересно.
— На каком этапе проект находится сегодня?
— Дом il Ricco сдан в эксплуатацию. Совсем скоро владельцы апартаментов смогут получить ключи и приступить к отделочным работам в своих апартаментах. Сейчас ведутся работы над организацией подземного паркинга, который мы надеемся завершить и реализовать в ближайшее время.
— Кто будет жить в вашем доме? Каким вы видите будущих жителей il Ricco?
— Думаю, что жить в особняке с историей может не каждый. Для этого необходим определенный склад характера и мировоззрение. Это дом для людей, которые любят исторический московский стиль и оценят этот замечательный тихий и зеленый переулок с его двориками и скверами, в стороне от центральных проспектов.
— Планируете ли вы продолжать заниматься проектами реконструкции?
— В настоящее время я рассматриваю еще два исторических объекта для реконструкции в центре города, в частности, в районе Арбата и Патриарших прудов.
Уверен, что центр Москвы для определенной категории покупателей всегда будет очень привлекательным для жизни. Людям нравится жить, дышать, гулять рядом с известными достопримечательностями, памятниками культуры и архитектуры, каждый день прикасаться к истории и при этом иметь всю самую лучшую и интересную, современную инфраструктуру.
Фото: dom-ilricco.ru- Обсудить
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
