Сезонные продажи и летние квартиры

Топ-5 «дачных» ЖК Подмосковья
Жилой комплекс	Балл
«Пятницкие кварталы»	7,4
«Новое Пушкино»	7,4
«Экопарк Вифанские пруды»	7,3
«Олимпийская деревня Новогорск»	7,3
«Мишино»	7,2

«Дачные» ЖК — лидеры направлений Подмосковья
Направление/жилой комплекс		Балл
Ленинградское шоссе
«Олимпийская деревня Новогорск»	7,3
«Мишино»	7,2
«Город набережных»	7,1
«Загородный квартал»	6,6
«Правый берег»	6,5
«Васко да Гама»	5,3
«Левобережная дубрава»	5,1
«Лесной уголок»	4,8
«WELLTON PARK Новая Сходня»	4,5
«Подрезково»	4,4
Пятницкое шоссе
«Пятницкие кварталы»	7,4
Микрогород «В лесу»	6,5
«Отрада»	6,3
«Митино-Дальнее»	6,1
«Аристово-Митино»	4,7
«Пятница»	2,4
Новорижское/Волоколамское шоссе
«Опалиха О2»	6,4
«Новорижский»	6,0
«Экопарк Нахабино»	5,2
«Истрино-парк»	3,6
«Новое Нахабино»	3,4
Ярославское шоссе
«Новое Пушкино»	7,4
«Экопарк Вифанские пруды»	7,3
«Ньютон»	6,6
«Афродита» (Пироговский)	6,3
Горьковское шоссе
«Сакраменто»	6,9
«Алексеевская роща»	5,0
«Леоновский парк»	4,7
«Ласточкино»	3,6
Рублевское шоссе/Минское шоссе
«Ромашково»	7,1
«Рублевское предместье»	6,2
«Западное Кунцево»	6,0
Каширское/Варшавское шоссе
«Ново-Молоково»	6,1
«Эко Видное»	5,0
«Южное Видное»	4,3
Дмитровское шоссе
«Новые Вешки»	6,4
«Московские водники»	6,3

О сезонности наши эксперты сегодня, конечно, упоминают, но они не так категоричны в своих оценках, как может показаться на первый взгляд. Нельзя сказать, что летние отпуска оказывают сильное влияние на активность заключения сделок, хотя традиционное снижение спроса все же наблюдается. Например, часть покупателей и продавцов квартир на вторичном рынке приостанавливают поиски и экспозицию жилья до наступления осени. А вот в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса этим летом активность практически не снизилась и сохраняется на уровне апрельских показателей, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». «Если говорить о количестве показов, то здесь также лидируют новостройки, в основном потому, что многих собственников вторичного жилья летом просто нет дома», — уточняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

 

Между тем Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», мертвым сезоном считает только август, впрочем, катастрофического падения спроса едва ли стоит ожидать. Что касается первых двух месяцев, то, по ее словам, «июнь и июль — достаточно активные периоды с точки зрения реализации недвижимости, в это время, как правило, заключают сделки с теми клиентами, которые ездили на объекты еще весной». «Неслучайно суммарный спрос за I полугодие 2013-го на новостройки столицы оказался выше прошлогодних значений на 20%, а на рынке вторичного жилья — более чем на 3%», — резюмирует Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость».

 

Низкий сезон сулит дисконт

 

Тот, кто уже однажды приобретал квартиру, прекрасно помнит, что в летний сезон у покупателей более комфортные условия для выбора объекта: можно прогуляться по району, оценить видовые характеристики из окон, степень озеленения двора и т.д. «Именно летом проще заниматься переездом, ремонтом. На время каникул детей можно отправлять на дачу, в детские лагеря, на море, а после заселять уже в готовую квартиру. Также родители успевают решить вопрос с образовательными учреждениями, и 1 сентября ребенок идет в школу или детский сад уже рядом с домом», — рассказывает о преимуществах покупки жилья летом руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

 

Впрочем, финансовая сторона дела остается приоритетной, и здесь покупатель может рассчитывать на приятные бонусы. Многие застройщики и продавцы вторички весьма лояльно относятся к скидкам. По мнению экспертов, 5%-ный дисконт на адекватно оцененные предложения предоставлять вполне уместно. Эту мысль подтверждает и Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». «Как правило, размер дисконта колеблется в пределах 2–5% от цены квартиры (при 100%-ной оплате без рассрочек и ипотеки). То есть, купив квартиру стоимостью около 5 млн руб., клиент выигрывает минимум 100 тыс. руб. — это существенная сумма, которую можно потратить на ремонт или отпуск», — говорит эксперт.

 

«Не так давно в ГК «МИЦ» стартовала акция, по условиям которой покупатели квартир в ЖК «Новое Павлино» в качестве подарка получают квадратные метры балкона, — приводит конкретный пример Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — В денежном эквиваленте экономия достигает более 250 тыс. руб. А в ЖК «Коммунарка» мы пригласили к сотрудничеству магазин «ИКЕА Теплый Стан». В результате наши клиенты получают скидку в размере 10% при покупке товаров сети на сумму 150 тыс. руб. и более». Опять же летом ГК «МИЦ» приступила к реализации программы лояльности «Домовик», которая позволяет снизить затраты на услуги и товары многочисленных компаний-партнеров (ремонт, переезд, обустройство).

 

Главное — не спутать плюс и минус

 

Если говорить о предложениях в сегменте новостроек, то выбор здесь весьма широк. К началу лета и в первый его месяц открыли продажи в новых жилых комплексах Москвы. Например, в жилом комплексе экономкласса «Некрасовка» от компании ДСК-1. Объект расположен на Люберецких полях аэрации, и пока его транспортная доступность оставляет желать лучшего, однако в перспективе рядом планируют открыть одноименную станцию метро. «Проект предполагает масштабную комплексную застройку, что несет в себе как плюсы (развитая инфраструктура), так и минусы (высокая плотность проживания)», — отмечает М. Литинецкая. Явное же преимущество «Некрасовки» — доступные цены. Стоимость квартир здесь начинается от 3,66 млн руб.

 

Кроме того, массовый сегмент столичного рынка жилья недавно пополнился еще одним объектом — ЖК «О7». Он расположен на западе столицы — это направление считается наиболее престижным после Центрального административного округа. Преимуществами проекта являются удобные планировки, улучшенные места общего пользования и подземный паркинг. Однако объект находится на удалении от станции метрополитена, а для покупателей жилья данного ценового сегмента хорошая транспортная доступность является одним из ключевых требований при выборе.

 

Еще об одном известном проекте рассказывает Е. Гудзь. Это микрорайон Царицыно-2. «Он является продолжением известного и хорошо зарекомендовавшего себя на рынке проекта «Царицыно». На новой площадке предусмотрено возведение 12 монолитных домов. Инфраструктура включает в себя школу на 825 мест и детский сад на 320 человек, а также магазины, салоны красоты, аптеки, объекты сферы быта и услуг, расположенные на первых этажах зданий. Под каждым домом расположены двухуровневые паркинги, а во дворах разместятся гостевые автостоянки», — отмечает эксперт.

 

На рынок элитного жилья вышло сразу несколько проектов — комплексы апартаментов «Сады Пекина» и Loft Time, а также ЖК «Наследие». «Сады Пекина» расположены рядом со станцией метро и выходят на Большую Садовую улицу — одну из главных магистралей города, где постоянно наблюдается повышенный автомобильный трафик. Впрочем, определенную группу клиентов это предложение как раз и заинтересует, потому что им важна транспортная доступность. В качестве плюсов эксперты отмечают следующее. Во-первых, проект реализует известный опытный девелопер — компания «Галс-Девелопмент» с хорошим финансовым партнером (ВТБ). Во-вторых, элитный квартал будет соединен подземным тоннелем с гостиницей «Пекин». В-третьих, проектом предусмотрена просторная придомовая территория. В-четвертых, в комплексе «Сады Пекина» предлагают апартаменты небольшой площади (от 50 кв. м) с хорошими планировками, большими санузлами и возможностью организации гардеробной. Все эти преимущества с учетом относительно доступного уровня цен (от 9,25 тыс. долл./кв. м) сулят новому проекту гарантированный успех.

 

В ближнем Подмосковье также появились новые объекты. Среди них И. Доброхотова называет ЖК «Новые Островцы», застройщик — «Дружба-Монолит». Масштабный жилой комплекс комфорткласса в Раменском районе области рассчитан на возведение 450 тыс. кв. м недвижимости. Застройку ведут двумя кварталами по 15 монолитных жилых домов в каждом.

 

Компания «Домус финанс» нынешним летом вывела в продажу ЖК «Московские водники», расположенный в городе Долгопрудный, на берегу Клязьминского водохранилища. Проект весьма интересный, при его реализации применен комплексный подход к формированию жилой среды: объекты инфраструктуры возводят одновременно со строительством домов. Кроме того, объект отличается хорошим транспортным сообщением с Москвой и высоким качеством строительства.

 

И все же они существуют!

 

Между тем летние предпочтения иногда приобретают весьма причудливые формы. Некоторые эксперты отмечают, что на рынке заключают и весьма не­обычные сделки, когда квартиру покупают исключительно для сезонного проживания. Сегодня подобные случаи отмечают в городах Московской области. Почему? Людям надоели некомфортные советские дачи, а доступная однушка в кирпичной пятиэтажке со всеми удобствами стала им альтернативой (тот же воздух, те же свежие и недорогие овощи и фрукты на местном рынке и при этом не нужно ковыряться в земле).

 

Такие случаи есть, но они единичны, считают эксперты. «У нас был прецедент, когда сотрудник одной крупной компании, имеющий жилье в Москве, купил двушку в доме комфорткласса в Звенигороде и каждое лето выезжал туда с детьми, — поделился В. Ламин. — Но полагаю, что квартиру, скорее всего, он приобретал с инвестиционными целями». Действительно, такой вариант кажется более логичным. Человек приобретает квадратные метры, дабы выгодно вложить свободные средства и заодно использовать их для сезонного проживания. Впоследствии такой объект может быть продан по более высокой цене, передан детям или сдан внаем. Однако следует помнить, что в Подмосковье (особенно в дальнем — Клин, Егорьевск, Чехов и др.) аренда — не самый прибыльный бизнес (однушку можно сдать в среднем за 15–18 тыс. руб.), предупреждают в компании «БЕСТ-Новострой». А если сезонная квартира будет простаивать, ее содержание принесет только убытки.

 

И все же так называемые дачные квартиры существуют как отдельный формат. «На рынке есть проект, который называется Vitro Village. По нему как раз строили многоквартирные дома в лесу, которые позиционировали для сезонного проживания. Однако это очень странная концепция, и квартиры там продавали очень долго. Вариант летних квартир возможен, если есть рекреационный центр притяжения (например, море или крупная река), а также развитая инфраструктура, в том числе и детская. Такое жилье действительно было бы востребованным. Однако в подмосковных городах нет центров притяжения, и подобные проекты там реализовать не получится», — убеждена М. Литинецкая.

 

С таким категоричным заявлением эксперта можно было бы поспорить, ведь до кризиса, например, никто не верил в перспективу такого формата, как комфорт. А сегодня это востребованный и практически самостоятельный класс жилья. Так что неизвестно, какие сюрпризы готовит нам рынок недвижимости в обозримой перспективе. Да, проект Vitro Village, возможно, был не самым удачным в Подмосковье, но если взглянуть на рынок шире, то окажется, что летние квартиры продают уже целыми жилыми комплексами.

 

Источник: компания Urban Group

 

Рейтинг дачных жилых комплексов

 

Не так давно маркетологи компании Urban Group выявили жилые комплексы и направления Московской области, в которых комфорт проживания летом сопоставим с дачным. А значит, многие потенциальные покупатели квартир могут одновременно решить квартирный и дачный вопросы.

 

Эксперты провели опрос респондентов и сформулировали 17 параметров, которым должен соответствовать комплекс, чтобы комфорт проживания в нем был сравним с загородным. Рекреация заняла первую позицию. Для большинства наличие рядом парка, водоема и леса оказалось самым важным для проживания в комплексе летом. Второй важный фактор — это внутренняя инфраструктура для активного отдыха на улице. Речь идет о собственной инфраструктуре жилого комплекса: спортивных площадках, футбольных полях, велодорожках. На третьем месте — безопасность. Как и в дачных поселках, владельцы недвижимости в многоквартирных домах хотят жить не просто на огороженной территории, а в комплексах, где все соседи друг друга знают. Предпочтение отдают объектам с дворами без машин и домам небольшой этажности.

 

Четвертый параметр — городской комфорт. В отличие от дачников для жителей комплексов все-таки немаловажное значение имеет наличие рядом торгового центра, в котором можно заняться шопингом, посмотреть фильм или провести время в ресторане. Транспортная доступность в Московской области различается в зависимости от времени года. Летом ситуация осложняется на многих трассах, поэтому для жителей дачных комплексов очень важна близость к МКАД. Кроме того, актуальную роль играет внутреннее благоустройство жилого комплекса.

 

Основываясь на данных опроса, эксперты проанализировали первичный рынок жилья Подмосковья, сопоставив критерии с характеристиками более 50 комплексов. В результате в рейтинге вошло 38 проектов и были получены средневзвешенные балльные оценки направлений и объектов, которые наиболее подходят для проживания летом и могут заменить новоселам дачу.

 

Лидером топ-5 стал ЖК «Пятницкие кварталы». Проект реализуют рядом с лесом, недалеко есть пруды. На территории предполагают обустроить прогулочные зоны, спортивные и детские площадки, а также места для барбекю. Среди пассивной инфраструктуры для отдыха на открытом воздухе представлены арочные галереи, фонтан и бульвары. Жилой комплекс находится в 12 км от МКАД. Такое же количество баллов набрал ЖК «Новое Пушкино» (Ярославское шоссе), но этот проект реализуют дальше от Москвы. Рядом с жилым районом есть несколько водохранилищ, дендропарк и лесопарк. Неподалеку расположен ТЦ «Мосанджелес». В самом жилом комплексе предусмотрены игровые площадки, места для прогулок и отдыха, аллеи и бульвары. На третьем месте — «Эко-парк Вифанские пруды». Это малоэтажный жилой комплекс, расположенный на берегу водоема, с облагороженной набережной. Единственный минус проекта — расстояние более чем 20 км от МКАД. Аналогичное количество баллов набрал ЖК «Олимпийская деревня Новогорск». Замыкает пятерку лидеров ЖК «Мишино» (Ленинградское шоссе).

 

Согласно результатам исследования, на сегодняшний день 65% жилых проектов, комфорт проживания в которых летом сопоставим с дачным, расположено на северо-западе Подмосковья (Ленинградское, Пятницкое, Новорижское, Волоколамское, Минское, Рублевское шоссе). Здесь представлено 24 проекта, которые подходят под учитываемые в исследовании параметры. Как поясняет Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group, концентрация дачных жилых комплексов по этому направлению связана с хорошей экологической обстановкой. «И даже в черте таких крупных городов, как Химки и Красногорск, участки под застройку имеют высокий рекреационный потенциал. Чем и воспользовались девелоперы, создав в своих проектах богатую внутреннюю инфраструктуру для активного отдыха на открытом воздухе», — замечает эксперт.

 

В качестве резюме

 

При подготовке материала всем нашим экспертам был задан вопрос: «А вы купили или собираетесь приобретать себе летнюю квартиру?» Ответил только В. Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, и его слова стоит процитировать полностью. На наш взгляд, он весьма точно назвал причину, по которой люди пытаются в летние месяцы сбежать из столицы.

 

«Нет, не купил и не собираюсь, пытаюсь в меру сил привезти природу в Москву. Считаю, что власти одновременно с активным строительством... должны создавать комфортные условия проживания своим гражданам. Не только расширять дороги и убирать газоны в пользу парковок, но и компенсировать подобные мероприятия организацией новых скверов и парков. Когда последний раз вы видели, как сажают деревья? Вот и я не помню. Пока, к сожалению, ситуация не радует: сокращается территория зеленых насаждений в Москве и области — легкие столицы серьезно больны, и власти недостаточно внимательны к этому. Скоро и квартиры в Подмосковье сложно будет назвать дачными, если все теми же темпами будет осваиваться — читай, застраиваться и вырубаться — лес. Об этом пора кричать, а то «эффективные менеджеры» застроят все и сбегут в комфортную Европу, а мы будем ходить по улицам в масках, а на летние квартиры ездить как минимум в Тверь».