Сергей Озеров: «Быть собственником жилья — выгодно»

25 Июня в 16:19 70 Ольга Гранина

Стоит ли сейчас брать ипотечный кредит, когда дешевле арендовать недвижимость? Что делать, если у заемщика нет денег для того, чтобы рассчитаться с банком? На эти и другие вопросы отвечает Сергей Озеров.

Сергей Озеров: «Быть собственником жилья — выгодно»Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит»
— Сергей Николаевич, российский ипотечный рынок достаточно молод, поэтому его участники не застрахованы от ошибок. Чего стоит остерегаться, например, заемщикам?
 
— С одной стороны, я бы предостерег граждан от решения взять кредит при недостаточно серьезном расчете своих возможностей, а с другой — от полного отказа брать ипотеку из-за излишней боязни жить в долг. Многие считают, что снимать жилье выгоднее, чем приобретать его в кредит. Однако это не так. Аренда подходит лишь тому, кто еще не знает, как изменятся его семейные обстоятельства, будет ли он жить в этом городе. Если подобных вопросов нет, то гораздо интереснее быть собственником жилья. Люди со стабильным доходом вполне могут себе это позволить, воспользовавшись ипотекой.
 
Типичная ошибка, которую совершают заемщики, — стремление взять новый кредит, не погасив предыдущий.
 
— Каким должно быть соотношение «платеж — доход» у потенциального заемщика, чтобы банк выдал ему кредит?
 
— Все зависит от размера дохода. Если он низкий, то следует ориентироваться на прожиточный минимум, установленный в регионе заемщика. Остаток средств после ежемесячного платежа по кредиту должен в сумме быть выше этого минимума. По стандартам ипотечного рынка на обслуживание кредита каждый месяц можно тратить не более 30–40% от совокупного дохода семьи. Людям с высокими заработками разрешается использовать до 50–60% от их совокупного дохода.
 
— Есть какие-то обязательные требования со стороны банков к наличию созаемщиков по кредиту?
 
— Решение о созаемщике — прерогатива самого клиента. Если он намерен купить квартиру в совместную собственность с кем-либо, то лучше разделить с ним и ответственность по кредиту. Можно привлечь созаемщика и в том случае, когда для одобрения кредитной заявки банком не хватает собственных доходов. При этом надо помнить, что созаемщики необязательно становятся собственниками квартиры, однако в полной мере отвечают по долговым обязательствам.
 
— В некоторых банках предоставляют ипотеку на довольно короткие сроки — всего на пять-шесть лет. Кому выгодны такие предложения?
 
— Это интересно людям, возраст которых приближается к 60 годам. Таким заемщикам нужно быстрее вернуть долг. Другая категория клиентов — молодые люди с хорошим доходом, которые не хотят растягивать кредит на 20 лет. Они могут взять ипотеку на пять лет и спокойно обслуживать ее.
 
В коротких кредитах есть несомненный плюс: ставки по этим продуктам ниже, чем по стандартным, причем чем короче сроки кредитования, тем ниже процент.
 
— «ДельтаКредит» запустил программу рефинансирования кредитов. Насколько востребованным оказался этот продукт, учитывая тот факт, что у всех банков сейчас ставки практически одинаковы?
 
— Действительно, когда процентные ставки по кредитам, предлагаемым различными банками, отличаются несильно, менять один продукт на другой не имеет смысла. Более того, даже при равных условиях кредитования заемщик может столько денег потерять на самой процедуре рефинансирования, что новая ипотека окажется дороже прежней.
 
Чтобы операция была выгодной, разница по ставкам между новым и старым кредитом должна составлять как минимум 2,5%.
 
— Что делать заемщикам, которые по каким-то причинам не могут обслуживать кредит?
 
— В первую очередь они должны сообщить об этом банку. Тот, кто делает это превентивно, до того, как у него наступит реальная нехватка средств, сможет легче найти выход из сложившейся ситуации. В этом случае кредитор пересмотрит график погашения долга на определенный период времени, пока человек не восстановит свой доход. Благодаря принятым мерам не возникает просрочка, и в бюро кредитных историй не появляется негативная информация об этом заемщике.
 
— Если ситуация складывается таким образом, что заемщик не в состоянии восстановить свою платежеспособность в ближайшее время, может ли он продать ипотечную квартиру и купить жилье скромнее?
 
— Конечно. Это называется «продажа из-под залога». С вырученными средствами он вправе делать все что хочет: купить другую, более дешевую, квартиру или снимать жилье.
 
— Сложно продавать квартиру из-под залога?
 
— Не сложнее, чем любую другую. Но заемщик в данном случае должен сначала получить разрешение от кредитора на продажу, поскольку это недвижимость с обременением. После того как происходит расчет по сделке, банк готовит пакет документов для снятия обременения. Покупателю залоговой квартиры беспокоиться не о чем, сделка не будет сложнее обычной — он просто идет с пакетом документов на регистрацию смены собственника.
 
— Сейчас банки весьма активно предлагают ипотеку на первичном рынке жилья. И работают они наверняка только с аккредитованными застройщиками. Является ли покупка новостройки с помощью ипотеки панацеей от разных рисков — недостроя, двойных продаж и т.д.?
 
— Когда мы рассматриваем возводимые объекты на предмет их надежности в качестве будущего залога, то изучаем репутацию застройщика, историю его работы. Что касается двойных продаж, то благодаря закону № 214-ФЗ, на который перешло большинство строительных компаний, покупатели могут быть уверены в своих правах требований.
 
— То есть ипотечный заемщик, совершая сделку купли-продажи, защищен от всевозможных рисков больше, чем тот, кто покупает квартиру на свои деньги?
 
— Я думаю, что когда в сделку вовлечены дополнительные стороны (в данном случае банк, страховая компания), возможность мошенничества уменьшается. Мы рекомендуем нашим заемщикам страховать титул квартиры, что довольно недорого. Страховые компании работают как раз для снижения возможных рисков, защиты от них. В нашем банке среди более чем 100 тыс. ипотечных сделок прецедентов по их оспариванию практически не было.
 
— Титул нужно страховать на три года?
 
— Лучше на более длительный период. Дело в том, что эти три года по закону отсчитываются с того момента, когда одна из сторон узнала о нарушении своих прав. То есть если речь идет о покупке квартиры по ипотеке на вторичном рынке жилья после того, как, например, наследник понял, что его права были нарушены, у него есть три года на то, чтобы оспорить совершенную сделку.
 
— Каков портрет ипотечного заемщика? Кто чаще покупает квартиру в кредит?
 
— Преимущественно это люди в возрасте от 26 до 40 лет. Их совокупный доход в регионах составляет 42,7 тыс. руб./мес. в Москве — 106,2 тыс. руб./мес. Преимущественно это люди с высшим образованием. Больше половины (56%) из них состоит в браке, 45% имеют детей младше 18 лет. За последние годы появляется все больше молодых заемщиков: если раньше это были в основном люди старше 30 лет, то теперь часто берут ипотечный кредит уже в 26 лет.
 
— «ДельтаКредит» специализируется исключительно на ипотечном кредитовании. Насколько легко быть монобанком в России, к тому же монобанком ипотечным?
 
— Специализизация — это преимущество и, вероятно, один из факторов успеха. Ведь мы сфокусированы на ипотеке, на потребностях клиентов, на изменениях в законодательстве, подходе регулирующих органов и быстрее других банков адаптируемся к новым условиям.
 
— Ваш прогноз по ставкам: что будет с ними в 2013 г.?
 
— В прошлом году ставки по ипотеке выросли меньше чем на 1%. В наступившем возможно дальнейшее повышение. Наш прогноз: в среднем по рынку к концу 2013 г. ставки составят 12,8–13%.
 
— Что могло бы способствовать снижению процентной ставки по ипотеке?
 
— Уровень инфляции сильно влияет на стоимость привлечения средств банками. Также следует учесть, что ряд новаций, принятых в последнее время, привел к удорожанию ипотеки. В частности, отмена комиссий за выдачу кредита. Мы часто сравниваем Россию с Западом, где более низкие процентные ставки, однако зарубежные кредиторы всегда берут комиссию. У нас ее отменили, но расходы банков при этом остались, поэтому кредиторы заложили их в процентную ставку.
 
Еще один важный момент — отмена моратория на досрочное погашение кредита. Когда банки устанавливали мораторий на определенный срок, это позволяло им лучше прогнозировать рентабельность своего продукта, снижать процентную ставку по нему. Запрет на мораторий также привел к удорожанию ипотеки.
 
— Имеет ли смысл брать ипотеку в этом году или лучше дождаться 2014-го — вдруг ставки упадут?
 
— Я думаю, в любом случае нужно встретиться с консультантом банка, который посчитает вам возможные платежи по кредиту и поможет принять правильное решение. Кстати, при повышении процентной ставки на 0,5% разница в платежах составит всего 200–500 руб./мес. Но не только ставка влияет на размер ежемесячных выплат по ипотеке, есть и другие факторы, которые играют, быть может, даже большую роль. Например, стоимость купленного жилья и ваш доход.
 

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных