Самые опасные мошеннические схемы на вторичном рынке

24 Мая в 13:51 262

Специалисты компании Est-a-Tet подготовили обзор наиболее опасных мошеннических схем при продаже квартиры на вторичном рынке, как предумышленных, так и совершенных «по незнанию» продавцов: отчуждение квартиры по подложному паспорту, договорам купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска, сокрытие законных наследников или нарушение прав несовершеннолетних детей.

1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту РФ

Самые опасные мошеннические схемы на вторичном рынкеЭтот вид мошенничества — один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника. По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами, стоимость которых составляет не менее 15-20 млн рублей. Самостоятельно выявить факт подлога покупателю очень сложно. В итоге покупатель остается и без денег, и без квартиры — сделки признается недействительной, квартира возвращается законному владельцу, а потребовать возврат денежных средств просто не у кого.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарению от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска — одинокие пенсионеры, лица с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, такая сделка не может быть признана действительной. Покупателю такие объекты (первоначальные собственники которых лица группы повышенного риска) приходят через ряд сделок купли-продажи, промежуток между которыми минимальный. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь «новоиспеченный» собственник выглядит вполне «благопристойно». Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или, так называемые, «свежие документы», когда менее года прошло с момента покупки квартиры. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы могут скрывать первоначального собственника. Если в итоге выяснится, что такой владелец был недееспособен для заключения сделки или его принудили к этому, последующие перепродажи будут признаны недействительными», — рассказывает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, — это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен. Мошенники могут принудить собственника к составлению завещания, если такой факт выяснится, что нередко бывает, обделенные наследники оспаривают сделку и квартира у покупателя изымается.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, это тот факт, что даже по истечению 6 месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорождённые дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать. Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно, если собственник — мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники «договариваются между собой», что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс — в течение 6 месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например, сделали ремонт в квартире, или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например, брошь бабушки. Потом такой наследник может и по истечению 6 месяц в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследники может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например, взял вещи наследодателя. И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истёк), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И вернуть покупатель сможет в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки — это покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорождённых детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Сделки по доверенности — еще одна категория высоко рисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации. Если, например, собственник, выписавший доверенность, после подписания договора до момента его регистрации умирает, то сделка не может быть зарегистрирована.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида:

  • выписка детей менее чем за 6 месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае — избежать дополнительного сбора документов и согласования с органами опеки последующей перепродажи квартиры. Однако это является основанием для признания договора продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

  • ненаделение детей собственность по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных