Рынок жилья Санкт-Петербурга: девелоперы находятся в ожидании

Компания «Главстрой-СПб» провела комплексный анализ рынка строящегося жилья в Санкт-Петербурге. Полученные данные позволяют говорить о снижении объема продаж у девелоперов в пределах 40%, наличию большого предложения на рынке, отсутствию роста цен и смещению спроса в сегмент массового жилья.

По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», первые 6 месяцев 2015 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга говорят о том, что острая фаза кризиса закончилась — громких банкротств нет, покупатели стали чувствовать себя более уверенно, продажи постепенно восстанавливаются. В первую очередь, этому способствует запущенная в марте текущего года госпрограмма субсидирования ипотеки.

Однако говорить о стабилизации ситуации пока преждевременно. Девелоперы сегодня анализируют степень сбалансированности рынка и характер потребительских предпочтений. Только после прояснения этих вопросов застройщики смогут выстраивать более четкую маркетинговую и ценовую политику, формировать долгосрочные планы развития. За январь-май 2015 года в связи с существенным сокращением спроса количество вновь выведенного на рынок предложения сократилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

Вывод новых проектов по годам

Год	Санкт-Петербург (в пределах КАД) (кв. м)	Ближайшие территории (не далее 20 км от КАД) (кв. м)	Итого (кв. м)
2012 г.	1 509 153	544 690	2 053 843
2013 г.	3 245 250	1 502 655	4 747 905
2014 г.	3 166 869	1 855 520	5 022 389
1 кв. 2015 г.	177 132	477 162	654 294

По мнению специалистов «Главстрой-СПб», по итогам текущего года объем вывода нового предложения составит порядка 2-2,5 млн кв. м жилья. В 2014 году застройщики в Петербурге и ближайших пригородах вывели на рынок около 5 млн кв. м жилой недвижимости.

Стоит отметить, что вывод проектов сократился соразмерно спросу, поэтому затоваривание рынку не грозит. Об излишнем предложении, которое выражается в снижении стоимости квадратного метра, стоит говорить применительно к новостройкам, которые сегодня возводятся в за КАДом (удаленность от города — не более 20 км). В данных локациях, в связи с высокой конкуренцией, недостаточной транспортной доступностью и отсутствием развитой инфраструктуры, наблюдается снижение спроса со стороны покупателей.

Наибольший спрос сегодня сохраняется в объектах, имеющих удачное расположение, доступную цену квадратного метра и интересные планировочные решения квартир. В черте города представляют интерес локации, имеющие высокий потенциал развития. Сюда относятся такие территории как Юнтолово, Каменка, Лахта, Парнас. Например, с момента открытия бронирования во второй очереди ЖК «Юнтолово» в Приморском районе за два дня было зарезервировано более 200 квартир.

Также высокий спрос наблюдается на проекты в ближайших пригородных зонах. На севере — это Бугры, Девяткино, Мурино, на юге — Красное Село, Пушкин, на востоке — Кудрово, Колтуши. Но проекты, расположенные в черте города, находятся в более выигрышной ситуации. При этом разница в цене незначительная. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в городских новостройках эконом-класса составляет порядка 77 000 рублей, в проектах за пределами КАД (не более 20 км от города) — 64 000 рублей.

Резкого снижения цен на жилье, которое наблюдалось в 2009 году (на 20% по итогам года), сегодня не отмечается. Основное сокращение стоимости квадратного метра произошло в проектах, реализуемых в ЗаКАДье. Как уже было сказано ранее, главная причина достаточно сильного снижения цен в этой зоне — концентрация большого объема предложения в нескольких локациях: Кудрово, Девяткино-Мурино-Бугры, Всеволожск. В традиционной части Санкт-Петербурга средняя цена немного увеличилась (на 3,53%). Спрос рассредоточен по районам, поэтому в зависимости от объема предложения в конкретной локации девелоперы могут корректировать свою ценовую политику в сторону увеличения стоимости квадратного метра.

Динамика средних цен первичного рынка по локусам

Название показателя	апрель 2014 г., (руб./кв. м)	октябрь 2014 г., (руб./кв. м)	апрель 2015 г., (руб./кв. м)	Динамика цены (%)
Цена в традиционной зоне Санкт-Петербурга	82 075	83 900	86 860	3,53%
Цена в удаленных районах и пригородах (ЗаКАДье)	68 106	68 660	64 060	-6,70%
Средняя цена по всем локусам (цена в агломерации)	75 653	77 182	76 521	-0,86%
Цена вторичного рынка	99 525	101 568	107 128	5,47%

По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», в нынешних условиях рынок направлен на минимизацию стоимости предложения и цены квадратного метра. Этого требует основной объем потребительского спроса. Покупатели отдают предпочтение проектам эконом-класса и приобретают жилье по цене 60-80 тыс. руб. за квадратный метр. Имея ограниченный бюджет, они отдают предпочтение однокомнатным квартирам и студиям. Кроме того, данная категория квартир наиболее популярна среди покупателей-инвесторов. Малогабаритные квартиры на текущий момент преобладают в структуре нового предложения. По нашим оценкам, в квартирографии большинства проектов массового спроса на их долю приходится около 75%. Самая мелкая «нарезка» квартир предлагается в проектах эконом-класса в Ленинградской области. И в некоторых новостройках доля такого жилья может достигать 85-90%.

По прогнозам «Главстрой-СПб», только после стабилизации экономической ситуации, начала роста доходов населения и возвращения спроса к традиционным показателям покупатели снова обратят внимание на двух- и трехкомнатные квартиры. Поэтому увеличение спроса на крупногабаритное жилье возможно, начиная с 2017 года.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

— Если сравнить текущую ситуацию с 2009 годом, то можно выделить несколько ключевых факторов, которые поддержали рынок строящейся недвижимости. В первую очередь, речь идет о государственной программе субсидирования ипотеки. Она оказала значительное влияние на темпы реализации квартир у большинства петербургских девелоперов. Так, в «Главстрой-СПб» доля ипотечных сделок в общем объеме договоров выросла с 32 до 51%, вернувшись к показателям рекордного 2014 года.

Второй фактор поддержки — опыт девелоперов. К новому этапу рынка застройщики подошли более подготовленными. Риск «заморозки» строек сегодня минимален. Строительные компании оптимизируют экономику проектов, реализуют политику по контролю издержек и работают над улучшением продукта для покупателей.

Третий фактор, помогающий преодолеть непростую экономическую ситуацию, — это рекордный объем спроса в 2014 году. Девелоперы обеспечили себе хорошую финансовую «подушку безопасности», поэтому сокращение спроса в пределах 40% не нанесло серьезный удар по текущим продажам компаний.