Рынок вторичного жилья. Города Подмосковья, май — начало июня 2014 г.

Май на рынке вторичного жилья Московской области стал провальным месяцем по ряду показателей деловой активности, отмечают эксперты. Количество сделок и авансов снизилось на 31 и 13,5% соответственно по сравнению с апрелем. Очевидно, что ожидаемая стагнация в сегменте наступила.

 

Однако не только покупатели снизили свою активность на рынке. В условиях сложившейся неопределенности собственники стали осторожнее подходить к вопросу продажи своей недвижимости. Об этом свидетельствует тот факт, что в мае объем нового предложения сократился на 12% по сравнению с апрелем. «Продавцы не уверены в завтрашнем дне, не знают, удастся ли сохранить полученные за жилье деньги и как поступить с этими деньгами, — комментирует Владимир Агейчиков, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Ивантеевка. — Поэтому основное число сделок на вторичном рынке носит альтернативный характер, квартиры продаются по необходимости». В результате объем общего предложения вырос лишь на 2% против 8% в апреле. «На рынок постепенно возвращается затоваривание, — комментирует Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». — Однако его темпы в сложившейся ситуации не будут напоминать ситуацию прошлого года, когда база объектов увеличивалась на 10–30% ежемесячно».

 

Структура спроса на вторичное жилье Подмосковья претерпела изменения. Лидирующие позиции вновь заняло жилье улучшенной планировки: на этот раз однокомнатные квартиры составили 30% от общего объема продаж, а улучшенные трешки — 17%, обогнав хрущевки — фаворитов I квартала. Доля комнат составила всего 3%. По результатам исследования цен на вторичном рынке жилья в городах Подмосковья, проведенного компанией «ВИД Консалтинг», и согласно мониторингу Гильдии риэлторов Московской области, по состоянию на начало июня цены колеблются в пределах от 27 684 руб./кв. м (Рошаль) до 123 401 руб./кв. м (Реутов). Изменение находится в диапазоне от —0,9% (Молодежный и Звенигород) до +1% (Ступино и Руза).

 

По состоянию на первые числа июня 2014 г. самая высокая стоимость квад­ратного метра (средневзвешенная цена по городу) квартир вторичного рынка была отмечена в следующих городах Московской области, находящихся на расстоянии до 10 км от МКАД: Реутов — 123,4 тыс. руб., Мытищи — 116 тыс. руб., Долгопрудный — 110,7 тыс. руб., Химки — 108,4 тыс. руб., Щербинка — 108,3 тыс. руб.

 

Самые дешевые квартиры находятся в городах, удаленных от Москвы. Пятерка городов, замыкающих список, — Рошаль — 27,7 тыс. руб./кв. м, Серебряные Пруды — 38,5 тыс. руб./кв. м, Егорьевск — 39,2 тыс. руб./кв. м, Зарайск — 42,4 тыс. руб./кв. м и Талдом — 44,4 тыс. руб./кв. м.

 

Разница в средней стоимости квадратного метра между самым дорогим и самым дешевым городом Подмосковья по сравнению с показателями прошлого месяца немного снизилась и составляет 95 517 руб. (95 593 руб. — в апреле).

 

 

Локальные рынки

 

Средневзвешенная цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке в городах Подмосковья, май — начало июня 2014 г.
Город (поселение)	Расстояние от МКАД, км	Цена, руб./кв. м
Реутов	1	123 401
Мытищи	1	116 023
Долгопрудный	3	110 695
Химки	1	108 377
Щербинка	10	108 275
Люберцы	1	107 528
Жуковский	20	88 585
Балашиха	10	88 787
Подольск	20	86 081
Черноголовка	40	77 433
Щелково	17	77 396
Наро-Фоминск	50	77 582
Фрязино	25	74 479
Ивантеевка	17	72 979
Дмитров	60	70 189
Звенигород	40	70 337
Ступино	85	66 486
Электросталь	40	65 747
Ногинск	35	63 297
Бронницы	40	61 649
Клин	65	60 980
Коломна	95	59 461
Серпухов	80	59 692
Можайск	90	57 414
Павловский Посад	55	52 900
Кашира	80	44 287
Луховицы	125	42 425
Электрогорск	70	39 208
Серебряные Пруды	150	38 454
Рошаль	150	27 684

Серпухов. С начала 2014 г. цены на недвижимость в городе Серпухове (80 км от МКАД в южном направлении) не останавливались в своем росте. Однако в конце весны, начиная с мая, спрос на недвижимость немного снизился, что было обусловлено, по мнению Любови Голубевой, генерального директора «Городского агентства недвижимости» г. Серпухова, президента Серпуховской гильдии риэлторов, удовлетворением опережающего спроса февраля-марта текущего года, когда большинство покупок совершалось под влиянием известных событий в стране. Переживания покупателей относительно изменения курса валюты сказались на повышенном спросе конца зимы — начала весны, что незамедлительно подстегнуло рост стоимости квадратного метра. До начала июня рост стоимости продолжался, хотя и незначительными темпами. Сделки проходят без ажиотажа. Стабильно, ровно приобретается жилье с привлечением ипотечных кредитов, активно идут покупки по программе военной ипотеки. В половине случаев жилье приобретается именно с привлечением заемных средств. Вторая половина сделок — традиционные альтернативные.

 

Высокие темпы возведения новостроек в Серпухове, сдача домов с опережением сроков привлекают большую часть покупателей в инвестирование строящегося жилья, считает эксперт. Интерес к новым объектам заметен не только среди горожан, но и жителей других регионов, что обусловлено оптимальным соотношением цены квадратного метра, качества жилья, городской инфраструктуры и транспортной доступности. В связи с этим риэлторы Серпухова не ожидают от рынка недвижимости никаких потрясений в ближайшее время.

 

Раменское. «Несмотря на ажиотажный спрос февраля-марта, когда напуганные падением рубля и нарастанием напряженности на Украине люди спешно избавлялись от сбережений, в том числе влезая в ипотеку, когда этих сбережений не хватало, цены вторичного рынка остались незыблемыми», — рассказывает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» (Раменское), аттестованный брокер по недвижимости. Это было связано с тем, что к началу ажиотажа предложений на вторичке было достаточно для удовлетворения такого кратковременного всплеска спроса. К апрелю свободные деньги были истрачены, ажиотаж сошел, резко сократившееся предложение снова стало увеличиваться и достигло стабильного уровня, при котором спрос равен предложению.

 

Сегменту же строящегося жилья запаса не хватило. Резко увеличившееся финансовое давление на застройщиков (помимо налогов, согласований, добровольных отчислений в дорожные фонды, обязательств по постановке на кадастр, страхованию им пришлось выделить средства на постройку ряда объектов инфраструктуры) привело к резкому уменьшению количества новых объектов и, следовательно, к росту стоимости квадратного метра (в отличие от вторички) с начала года в среднем на 7–8%, что в разы превысило инфляцию. Но, несмотря на взлетевшие цены, застройщики не спешат выходить на рынок с новыми домами, что может привести к усугублению дефицита предложения.