Рынок торговой недвижимости Москвы восстановится не ранее чем через 3 года

По данным консалтинговой компании Welhome, в 2015 году было открыто 14 торговых центров общей арендуемой площадью 559,5 тыс. кв. м, что на 33% ниже аналогичного показателя 2014 года, и составляет только половину от заявленного ввода на начало 2015 года.

Несмотря на существенный объем, заявленный к вводу в 2016 году, реальный показатель, по оценкам Welhome будет ниже, и составит не более 570 тыс. кв. м. По всей вероятности, 2014 год стал пиковым по объему нового ввода, в дальнейшем этот показатель покажет тенденцию к снижению.

Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями на конец 2015 года достиг 463 кв. м на 1000 жителей, увеличившись на 10,5% по отношению к показателю на конец 2014 года.

Новые международные ритейлеры продолжили выходить на московский рынок, несмотря на общую негативную экономическую и геополитическую ситуацию. Этому способствовали рост конкуренции среди торговых центров и высокая активность их собственников в привлечении новых интересных брендов в свои объекты.

Показатель вакантных площадей в целом по рынку находится на уровне 11% и существенно разнится в зависимости от даты открытия и формата торгового центра. Коммерческие условия в торговых центрах сильно зависят от уровня его заполняемости. В тех объектах, где этот показатель составляет порядка 50% и ниже на момент открытия торгового центра, арендаторы могут рассчитывать на дисконт.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 4 квартале 2015 года

Основные показатели	Значение показателя
Общий объем качественных площадей, кв. м GLA	5 641 600
Введено в эксплуатацию в 2015 г., кв. м GLA	559 495
Уровень вакантных площадей	11%
Заявленный ввод в 2016 г., кв. м GLA	645 755
Обеспеченность качественными торговыми площадями, кв. м на 1000 жителей	463

В IV квартале 2015 было открыто 6 торговых центров общей арендуемой площадью 220,3 тыс. кв. м. Данный показатель на 26% ниже аналогичного показателя 2014 года. В числе открытых объектов — долгожданный ТРЦ Zeленопарк на Ленинградском шоссе близ Зеленограда, ТРЦ «Столица» также в Зеленограде, ТРЦ Avenue South West и ТРЦ «РИО Румянцево» от ГК «Ташир» и ТРЦ «Калита» в Ясенево (ЮЗАО). Динамики ввода качественных торговых площадей по годам показывает, что последствия кризиса 2008 года стали ощутимы через 3 года, когда был введен минимальный объем площадей. Только в 2013 году наметилась положительная динамика ввода торговых площадей, которая достигла пика в 2014 году.

Начиная с 2015 года и далее показатель ежегодного ввода будет снижаться, в условиях экономического кризиса реализация многих проектов отложена на более поздний срок, какие-то проекты полностью отменены и не будут реализованы. Таким образом, восстановления рынка в части положительной динамики открытия новых торговых центров стоит ожидать не ранее чем через 3-4 года.

Интересно, что в 2014 и в 2015 годах структура открытых торговых центров по типу охвата практически одинаковая. Немного увеличилась (на 3%) доля ТЦ регионального формата и снизилась доля ТЦ районного формата.

Торговые центры, открытые в 2015 году

Название	Адрес	Девелопер	GLA, кв. м	Тип
Columbus	Варшавское ш., 140	ООО «МИРС»	140 000	ТРЦ
Zelenopark	Ленинградское ш., 17-й км	DG19	110 000	ТРЦ
MARi	Поречная ул., 10	ФСК 'Лидер«/Praktika Development	70 000	ТРЦ
«Кунцево Плаза»	Ярцевская ул., 19	«ЭНКА ТЦ»	64 000	МФК
«РИО Румянцево»	Киевское ш., 1,5 км от МКАД	ГК «Ташир»	45 000	ТРЦ
Avenue South West	Вернадского просп./Покрышкина ул.	ГК «Ташир»	40 000	ТРЦ
«ЦДМ на Лубянке»	Театральный пр., 5, корп. 1	«Галс Девелопмент»	34 400	СТЦ
«Клён»	Енисейская ул., 37	«МНЦЭС-Капстрой»	21 000	ТРЦ
«Калита»	Новоясеневский просп., вл. 7	ООО «Доминион 91»	19 000	ТРЦ
«Тиара»	Мичуринский просп., 110, квартал 39Б	«Тиара Девелопмент»	8 000	ТЦ
«Столица»	Зеленоград, корп. 2309А	ООО УК «СТОЛИЦА менеджмент»	6 340	ТЦ

В IV квартале 2015 года одни международные бренды продолжили выходить на московский рынок, другие же, напротив, предпочли отказаться от развития на российском рынке. Так, британская сеть магазинов товаров для дома и интерьера Laura Ashley закрывает свои магазины в России по причине девальвации рубля; немецкая сеть продуктовых гипермаркетов-дискаунтеров заявила об остановке развития проекта в России и выставила приобретенные ранее земельные участки на продажу. Компания Stockmann продала свои универмаги структурам британских универмагов Debenhams. Из российских сетей, прекративших свое существование в 2015 году, следует упомянуть сеть магазинов цифровой техники «Белый Ветер», сеть магазинов косметики «Ол!Гуд».

Что касается развития сетей, то наиболее активны в период кризиса дискаунтеры и сети, работающие в нижнем ценовом сегменте. Например, российская сеть супермаркетов «Дикси» открыла порядка 500 новых точек в 97 городах России. ГК «Ташир» объявила о развитии сразу двух новых сетей: сеть розничных магазинов товаров для дома Goood’s House и продуктовую сеть «Ферма.рф».

Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 4 квартал 2015

Название	Профиль	Планы развития	Планы сокращения	Сроки
Laura Ashley	товары для дома и интерьера	-	уход с российского рынка	январь 2016
Plus	продуктовый гипермаркет	-	остановка проекта в России	2015
АТАК	продуктовый супермаркет	запуск новых магазинов «В шаге от вас», 3 точки до конца года	-	2015
«Баскин Роббинс»	общественное питание	-	закрытие 33 киосков	2015
БУМ	продуктовый дискаунтер	открытие первого супермаркета, далее еще 6 точек	-	после 2016 года

По данным консалтинговой компании Welhome, на 2016 год заявлено к вводу порядка 650 тыс. кв. м торговых площадей в качественных торговых центрах, что на 15% выше объема ввода в 2015 году. Однако в реальности показатель ввода будет ниже. Некоторые объекты, несмотря на высокие стадии строительной готовности, не смогли открыться в 2015 году по причине проблем с заполнением арендаторами. Торговые центры профильных девелоперов, которые работают в этом бизнесе на протяжении нескольких лет, будут пользоваться спросом у арендаторов и постепенно заполняться. Девелоперы ищут новые интересные форматы с целью привлечения покупателей, и в дальнейшем эта тенденция продолжится в условиях высокой конкуренции. Так, например, ГК «Ташир» в своем новом ТРЦ «РИО Румянцево» открыла универмаг Take Away на площади 15 тыс. кв. м, который развивает собственными силами, в ТРЦ «Водный» (девелопер MR Group) функционирует ярмарка-универмаг «Аквариум Маркет», не говоря уже о специализированном детском магазине «ЦДМ на Лубянке» (девелопер «Галс-Девелопмент»), в котором открылось большое количество новых развлекательных и образовательных форматов.

Наиболее востребованными потребителем продолжат оставаться марки, работающие в нижнем ценовом сегменте, а также премиум-бренды. В период кризиса в наименее выгодном положении оказываются бренды полноценного среднего ценового сегмента. Это касается как профиля «одежда», «обувь», так и профиля «продуктовый супермаркет». Продолжат свое активное развитие продуктовые сети-дискаунтеры, такие как «Магнит», «Пятерочка», «Атак». Данные сети также стремятся улучшить качество своих торговых точек, развивают новые форматы с целью привлечения более широкой аудитории потребителей.

Коммерческие условия в торговых центрах останутся достаточно гибкими для арендаторов и по-прежнему будут зависеть от заполняемости торгового центра, его местоположения, а также профиля самого арендатора.