Рынок новостроек премиум-класса г. Москвы: почему рублевые цены будут расти

C ростом курса доллара себестоимость строительства увеличилась, поэтому для того, чтобы качественно достроить свои проекты застройщики также прибегнут к постепенному повышению цен в рублях.

— Коррекция валютных цен: за последний год средневзвешенная валютная цена предложения на рынке премиальных новостроек снизилась на 22%, курс российского рубля уступил доллару США 44%.

Напротив, рублевые цены в высоких ценовых сегментах продемонстрировали значительный годовой прирост (почти 40%), в первую очередь, реагируя на валютные колебания (многие проекты были номинированы в долларах США), а также на активность покупателей.

При этом по данным застройщиков в перспективе ближайшего полугодия рост рублевых цен запланирован не менее чем для трети предложений — для проектов, которые изначально продавали в рублях, он будет носить плановый характер, для новостроек, которые ранее фиксировали курс, это будет планомерное повышение ранее установленной рублевой планки.

— Ценообразование проектов: в феврале 2015 года цены около 75% всех лотов на рынке премиальных новостроек зафиксированы в рублях, тогда как год назад это соотношение было 55% на 45%. Более чем вероятно, что доля «рублевых» новостроек уже достигла своего предельного значения.

Переломным моментом для ценовой политики ряда застройщиков стала осень 2014 года, когда началась резкая девальвация российского рубля. В этой связи ряд застройщиков перешли на рублевое ценообразование через фиксацию курса на определенном уровне, что можно рассматривать как своеобразный дисконт для покупателей — в октябре с 1 млн долл. США экономия могла доходить до 6-7 млн руб. при официальном курсе на конец октября 42 руб./долл. США.

— Риск «заморозки» проектов: из 43 проектов, которые представлены на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса, 27 уже сданы ГК, 8 планируют вводить в эксплуатацию в 2015 году, остальные позже.

Это объясняет, почему снижение долларовых цен было в несколько раз ниже реальной девальвации рубля. Все основные инвестиции на рынке были произведены застройщиками на более ранних этапах строительства (закупка материалов, инженерии и т.д.).

Фактически только для 8 проектов в этом году остаются обязательства по финальной оплате генеральным и субподрядчикам за завершение внутренних отделочных работ. Для таких проектов снижение цен застройщиками не планируется. Таким образом, почти две трети рынка находятся в зоне минимального риска с точки зрения незавершения строительства.