Рейтинг московских районов: почти треть самых высокобюджетных предложений на вторичном рынке жилья сосредоточено в трех районах столицы

Специалисты проанализировали качественный состав предложения на вторичном рынке жилья в «старых» районах Москвы, проранжировав административные единицы столицы по цене и площади выставленных на продажу объектов, а также по типу домов, максимально и минимально представленных в общем объеме реализуемой в настоящее время жилплощади.

Максимальная цена: 75% квартир в самом маленьком районе столицы продаются по цене от 30 млн рублей

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы представлена к продаже 6 841 квартира с начальной стоимостью в рублевом эквиваленте от 30 млн рублей — 15,8% от общего объема предложения (около 60% объектов этой, наивысшей, ценовой категории по-прежнему номинируются в валюте по фиксированному или актуальному на день сделки курсу ЦБ, однако при размещении лота в базе данных указывается также ориентировочная рублевая стоимость).

При этом 28,6% самых дорогих предложений сосредоточено в трех районах столицы: Хамовниках, Пресненском и Тверском. Лидером по количеству выставленных на продажу объектов стоимостью от 30 млн рублей является район Хамовники — 702 предложения. Но максимальный удельный вес таких лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья — у Арбата: показатель равен 75,8%.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью от 30 млн рублей

№	Район	Кол-во объектов
1	Хамовники	702
2	Пресненский	680
3	Тверской	544
4	Басманный	372
5	Раменки	358

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью от 30 млн рублей в общем количестве лотов в районе

№	Район	Общее кол-во объектов в базе данных	Кол-во объектов стоимостью от 30 млн руб.	Доля объектов стоимостью от 30 млн руб.
1	Арбат	463	349	75,8%
2	Якиманка	310	201	64,8%
3	Хамовники	1106	702	63,5%
4	Тверской	914	544	59,5%
5	Пресненский	1298	680	52,4%

В данном контексте отметим, что Арбат является самым маленьким районом столицы по площади территории (211 га, по данным Мосгорстата). При этом он — самый дорогой на вторичном рынке жилья по среднему показателю цен: 583,6 тыс. рублей за кв. м — в 3,2 раза выше среднерыночного значения. Однако легендарная «Золотая миля» — микрорайон жилой застройки с максимально высокой стоимостью недвижимости в Москве — располагается все же не здесь, а в соседних Хамовниках.

Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «На рынке существует два наиболее распространенных мнения о том, что считать «Золотой милей». Первое — локация между улицами Пречистенка и Остоженка. В настоящее время на вторичном рынке жилья здесь представлено к продаже 119 объектов — 10,6% от общего объема предложения в Хамовниках. Средняя заявленная стоимость — 689,8 тыс. рублей за кв. м, что на 37,7% выше, чем в районе и в 3,7 раза — чем в целом по рынку. Кроме того, существует суждение, что «Золотая миля» включает не только местность между Остоженкой и Пречистенкой, но и территорию от Остоженки до Москвы-реки — и эта точка зрения подтверждается статистикой цен. Сегодня в указанной локации продается 168 квартир (15,2% от общего объема предложения в Хамовниках). Средневзвешенная стоимость предложения — 747,2 тыс. рублей за кв. м, что превышает средний показатель по району на 49,2%, а по рынку — в 4 раза».

Минимальная цена: наибольший выбор самого дешевого жилья — во Внуково

В настоящее время на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выставлено на продажу 2285 объектов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей — 5,3% от общего объема предложения. Показательно, что относительно прошлого года количество таких лотов и их массовая доля в общем объеме выставленного на продажу жилья увеличились почти в 2 раза. С одной стороны, это можно считать следствием коррекции цен за истекший период, с другой — восстановлением уровня предложения после резкого всплеска спроса на исходе 2014 года, «вымывшего» с рынка преимущественную часть дешевого жилья.

Наибольшее количество вариантов стоимостью до 5 млн рублей представлено в районе Внуково: 147 объектов — 6,4% от общерыночного показателя численности объектов указанной ценовой категории. Максимальная доля соответствующих лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья — в Крюково: 47,5%.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью до 5 млн рублей

№	Район	Кол-во объектов
1	Внуково	147
2	Кузьминки	71
3	Южное Бутово	69
4	Гольяново	68
5	Выхино-Жулебино	66

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью до 5 млн рублей в общем количестве лотов в районе

№	Район	Общее кол-во объектов в базе	Кол-во объектов стоимостью до 5 млн руб.	Доля объектов стоимостью до 5 млн руб.
1	Крюково	118	56	47,5%
2	Внуково	331	147	44,4%
3	Бирюлево Западное	139	47	33,8%
4	Северный	73	15	20,5%
5	Кузьминки	391	71	18,2%

Количество комнат: за «малогабаритками» — в район Тверской!

Максимальный объем предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья представлен в районе Марьино: 210 объектов (28% от всего объема реализуемого здесь жилья), что закономерно, учитывая объем и качество жилищного фонда территории. Напомним: по данным Мосгорстата, Марьино — абсолютный лидер среди столичных районов по объему жилых помещений (4672,76 тыс. кв. м). Застройка здесь представлена преимущественно объектами эконом- и комфорт-классов (46% и 47% соответственно в общем объеме предложения), среди которых традиционно велика доля однокомнатных квартир.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения однокомнатных квартир

№	Район	Кол-во объектов
1	Марьино	210
2-3	Хорошево-Мневники, Южное Бутово	193
4	Люблино	191
5	Пресненский	187

Напротив: в районе Пресненский, занимающем одну из лидирующих позиций по количеству выставленного на продажу жилья высшей ценовой категории, больше всего предложений многокомнатных квартир: 363 объекта (28% от общего числа объявлений о продаже в районе). В топ-5 по этому показателю вошли, за исключением Арбата, районы с наибольшим объемом предложения на московском вторичном рынке при одновременно максимальной доле в нем жилья премиального сегмента, для которого многокомнатность является одним из характерных признаков.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения многокомнатных квартир

№	Район	Кол-во объектов
1	Пресненский	363
2	Хамовники	347
3	Тверской	317
4	Басманный	289
5	Арбат	195

Наибольшее количество малогабаритных квартир на вторичном рынке жилья (под этим понятием в указанном сегменте мы понимаем помещения общей площадью до 30 кв. м при возможном наличии кухни площадью до 4 кв. м) представлено в районе Фили-Давыдково, который характеризуется значительным количеством морально устаревших жилых объектов. В пятерке лидеров по этому показателю — также статусный район Тверской, при всем изобилии премиальных предложений в нем все-таки отличающийся характерной неоднородностью жилищного фонда. Меньше всего «малогабариток» (по одному лоту) продается в районах Басманный и Чертаново Южное.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения малогабаритных квартир

№	Район	Кол-во объектов
1	Фили-Давыдково	21
2	Перово	20
3	Внуково	19
4	Головинский	16
5	Тверской	15

Категория дома: где искать «дефицитный монолит»?

Наконец, рассмотрим, как распределяется по районам объем выставленного на продажу жилья в зависимости от категории дома. Здесь надо отметить, что за последний год в общей структуре предложения по этому признаку произошли показательные изменения, а именно: увеличились доли продаж в блочных и панельных домах (где традиционно превалирует экономкласс) и уменьшились — в кирпичных, монолитных и «сталинских» домах (в большинстве случаев — объектах с высокими потребительскими характеристиками, собственники которых наиболее категоричны в вопросах торга и при отсутствии острой потребности в реализации жилплощади предпочитают снять ее с продажи, нежели снизить цену). Можно говорить о том, что в одном случае имеет место восстановление и отчасти накопление предложения, в другом — выжидательная позиция продавцов. Так, общий объем предложения в «монолитах» сократился в годовом отношении на 36,4% (с 7670 до 4881 объекта) — это максимальная отрицательная коррекция. Одновременно на 10,8% увеличилось количество предлагаемого к продаже жилья в панельных домах (с 18 323 до 20 318 объектов) — это максимальная положительная коррекция.

В настоящее время больше всего объектов в блочных домах выставлено на продажу в Зюзино (59 предложений), в панельных — в Южном Бутово (581 предложение), в кирпичных — в Пресненском (534 предложения), в монолитных и монолитно-кирпичных — в Раменках (181), в т. н. сталинских домах — в Хамовниках (146).

Районы Москвы с максимальным объемом предложения жилья в указанной категории дома

Категория дома	Район	Кол-во объектов	Доля объектов в общем объеме предложения района
Блок	Зюзино	59	15%
Панель	Южное Бутово	581	74%
Кирпич	Пресненский	534	42%
«Сталинский»	Хамовники	146	14%
Монолит	Раменки	184	23%