Почему финансовый кризис создает оптимальные условия для покупки коммерческой недвижимости

Финансовый кризис — не только время потерь, но и период исключительных возможностей, которыми надо уметь правильно воспользоваться. О том, как при помощи финансового кризиса приобрести коммерческую недвижимость с существенным дисконтом, рассказывает адвокат и независимый финансовый консультант Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Складируйтесь вовремя

Наиболее уязвимой в кризис является сегмент складской недвижимости. Почему? Как правило, арендные ставки на качественные склады номинированы в долларах. Из-за такой особенности ценообразования спрос на этот тип недвижимости очень чувствителен к валютным колебаниям. При девальвации рубля у компаний резко возрастают арендные издержки в валюте, тогда как хранящиеся на складах импортные товары реализуются за обесценивающиеся рубли. А потому объем спроса на складские помещения резко уменьшается. Как правило, в этот период арендодатели и продавцы становятся сговорчивее, а сделки на рынке происходят с существенным дисконтом, средняя величина которого может достигать 15–25 %. Обычно на колебания валютных курсов рынок реагирует с временным лагом в несколько месяцев. При этом из кризиса рынок складов выходит быстрее, чем другие сегменты коммерческой недвижимости.

Скупайте изъятое

В кризис на рынке возрастает объем предложения коммерческой недвижимости, изъятой банками у дефолтных заемщиков. Как правило, такие объекты предлагаются с дисконтом, поскольку банки заинтересованы в быстрой очистке от плохих долгов. Они стремятся погасить их за счет распродажи залогов и вернуть средства в кредитный оборот. Кроме того, зачастую здания, офисные блоки, склады спешат продать сами заемщики, испытывающие острый дефицит наличности для расчетов с кредиторами и контрагентами. Такие продавцы тоже готовы идти на существенные уступки.

Ищите замороженные перспективы

Перспективный вариант вложений в кризис — покупка объектов коммерческой недвижимости в новостройках высокой степени готовности, строительство которых заморожено. Речь может идти как о недостроенных торговых и офисных помещениях, так и о площадях в многоэтажных жилых домах. По наиболее выгодной цене в кризис можно купить цокольные и подвальные помещения. Как правило, даже в период активного спроса на недвижимость такие варианты предлагаются со скидкой относительно среднерыночной цены. В кризис стандартный дисконт заметно возрастает — иногда до 30–40 %. «Как правило, риелторы сначала выставляют такие объекты по слегка завышенной цене, а потом каждый месяц пересматривают ее в сторону понижения», — рассказывает Олег Сухов.

Торгуйтесь с собственником

Многие арендаторы офисных помещений также пытаются извлечь выгоду из кризисной ситуации (особенно, если она сопровождается обвалом курса рубля) для давления на собственника недвижимости с целью снижения текущих арендных платежей. В период финансовых катаклизмов большинство рантье становятся лояльнее к постоянным клиентам, не желая терять их на падающем рынке. Поэтому обозначенная арендатором перспектива расторжения договора может оказаться весомым аргументом для коррекции ставки на определенный период либо для получения арендных каникул.