Основные причины расторжения договора купли-продажи квартиры

3 Марта в 13:20 230

Купить квартиру, вселиться в нее, начать ремонт, а затем, получив повестку из суда, оказаться втянутым в процесс о расторжении договора и возврате жилья — не самая радужная перспектива. О том, когда расторгаются сделки по приобретению недвижимости и как этого не допустить, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридически центр адвоката Олега Сухова»).

Подтверждение оплаты



Одним из условий состоятельности договора купли-продажи недвижимости и основной обязанностью покупателя является его оплата. Основная ошибка, которую допускают стороны по сделке, — это неправильное оформление платежных документов, отсутствие или порок которых приводят к плачевным последствиям. Так, если недвижимость приобретается у организации, оплачивать ее рекомендую только по безналичному расчету. Если жилье покупается у физического лица, т. е. гражданина, расчет должен подтверждаться не только актом, но и распиской, содержащей полную и понятную информацию о том, кто, кому и за что передал соответствующую сумму денег. Приведу пример того, насколько негативными могут оказаться последствия неправильного оформления платежных документов. В декабре 2014 года я принимал участие в апелляционном процессе Мосгорсуда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру, сославшись на то, что имеющихся у отца семейства квитанции к приходно-кассовому ордеру и акта о взаиморасчетах недостаточно для подтверждения оплаты. Проверив счет компании, на который не поступили денежные средства за купленное жилье, суд пришел к выводу о том, что их передача генеральному директору является неправомерной, и обращать требование к организации, если деньги не оприходованы на ее расчетном счете, не состоятельно.



Регистрация договора в органах государственной регистрации, кадастра и картографии



По старинке большая часть населения до сих пор заблуждается, полагая, что достаточно оформить у нотариуса договор купли-продажи недвижимости — и он вступит в законную силу. Это не так. Сделка может быть проведена и в простой письменной форме, но ее следует обязательно заверить в государственном органе регистрации, таковым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее подразделения есть в каждом городе. Договор в Росреестр подается лично сторонами или их представителями по доверенности. Помимо договора необходимо предоставить выписку из домовой книги и нотариальное согласие супруга продавца, либо нотариальное заявление об отсутствии супруга. Госпошлина составляет 2 000 рублей. Только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, осуществляемой на одиннадцатый день после подачи документов, договор считается состоявшимся.



«Несколько лет назад ко мне обратился знакомый, у него на руках был нотариально заверенный договор купли-продажи с дальней родственницей, который за долгое время так и не был передан в Росреестр, — рассказывает адвокат Олег Сухов. — Суды отказали ему в признании сделки состоявшейся, и мой знакомый остался без квартиры. Следует обратить внимание на то, что данный судебный прецедент произошел, когда действовала старая редакция Гражданского кодекса, а сейчас при указанных обстоятельствах закрепить за собой недвижимость проще. Но «проще» не означает легко, а потому регистрировать переход права собственности по договору я рекомендую в обязательном порядке».



Частое заблуждение и исключительные обстоятельства



«Каждый третий потенциальный продавец уверен, что в течение шести месяцев с момента заключения договора он вправе его отменить, — замечает адвокат Олег Сухов. — Это общее заблуждение. Отмена или расторжение сделки возможны в исключительных, редких случаях, когда есть на то строго установленные законом основания. Одним из подобных оснований, как было сказано выше, является неоплата договора. Другой, хотя и весьма редкий, случай я приведу в пример ниже. Он сильно поразил меня в свое время, показав несовершенство нашей судебной системы. Итак, в 2012 году пожилая женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры, которую продала еще в 2001 году. Суд договор расторг и отобрал у действующих собственников жилье, возвратив его старушке. Основанием такого решения стали якобы существенно изменившиеся обстоятельства, произошедшие с момента совершения сделки. Действительно, статья 451 Гражданского кодекса позволяет расторжение договора при возникшем форс-мажоре. Однако данная статья, на мой взгляд, не может применяться к договорам купли-продажи квартир, а такие обстоятельства, как удорожание недвижимости и ухудшение здоровья продавца (бабушки), которые и явились тем самым форс-мажором, не могут служить причиной для расторжения договора. Но суды, вплоть до высшей инстанции, посчитали иначе».

  • Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
  • Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»

    Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

  • Плюсы и минусы срочной продажи квартиры

    Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.

  • В каких новостройках Москвы продают самые дешевые квартиры

    Эксперты выяснили в каких районах Москвы самые низкие цены на квартиры в новостройках.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных