Олег Мамаев: «Более надежного актива, чем склад, не существует…»

17 Апреля в 19:46 241 Дарья Соболь

Рынок индустриальной недвижимости в России развивается особым путем. Первые спекулятивные склады класса А начали возводить в 2005 г. Строили некачественно, однако в условиях жесточайшего дефицита потребитель брал все. Потом наступил кризис, но складской сегмент оказался неожиданно устойчивым и сравнительно быстро выбрался из ямы. Сегодня, несмотря на то что дефицит сохраняется, потребители уже не готовы брать некачественные площади. О рисках и возможностях индустриального сегмента рассказал Олег Мамаев.

Олег Мамаев: «Более надежного актива, чем склад, не существует…»
Олег Мамаев,



исполнительный директор PNK Group




Родился 22 августа 1979 г. Окончил факультет государственного управления МГУ в 2001 г. В начале карьеры работал в фармхолдинге «Протек», затем был директором по развитию в компании «Ригла», а также ГК НЛК, где отвечал за создание масштабной региональной логистической сети. С 2008 г. занимает пост исполнительного директора в PNK Group. Женат, двое детей. Увлекается виндсерфингом и сноубордом.
— На первый взгляд, склады — самый сложный и к тому же неинтересный сегмент коммерческой недвижимости. Что привлекает в нем именно вас?
 
— С позиции лоска и гламура, конечно, наша сфера не столь яркая, как другие. Однако это лишь видимая оболочка. Те же офисы и торговые центры — рынки с выраженной тенденцией к механическому копированию западных решений. А как вы сами понимаете, кальки бывают удачные и не очень. Более того, эти сегменты статичны — за последние восемь лет я не помню глобальных прорывов. Чего не скажешь о нашем рынке: он молодой, динамичный и принципиально отличается от европейского. Поэтому с точки зрения бизнеса это очень увлекательно.
 
— В чем вы видите разницу с Западом?
 
— В Европе и США складами занимается целая индустрия. В итоге сформировался переизбыток площадей, а сами индустриальные объекты по сравнению с другими активами менее ликвидны и востребованны. В России ситуация абсолютно противоположная: качественно строить склады у нас так и не научились, зато уровень свободных площадей составляет не более 0,5%. Есть и второй аспект. У нас появился сегмент, которого практически не может быть в Европе, — так называемый build-to-suite на продажу. Все дело в том, что на западных рынках бизнес-модель четко выстроена: есть девелопер, потенциальные арендаторы — стабильные компании, которые снимают площади на 10–15 лет, и конечное звено — пул классических инвесторов, за счет которых застройщик может быстро выйти из проекта. В России последняя составляющая отсутствует, да и сроки договоров аренды короче — в среднем пять — семь лет. Поэтому нет рынка продажи складских объектов с арендаторами. Разовые сделки я в расчет не беру. При этом существует огромная прослойка компаний, которым нужен современный высокотехнологичный склад, но они не могут его арендовать из-за отсутствия соответствующего предложения. В результате конечные потребители вынуждены сами покупать и выступать в роли инвесторов.
 
— Девелопмент у нас тоже другой?
 
— Абсолютно. На Западе склады строятся по принципу конструктора «Лего». В России, к сожалению, этот подход не работает. Все делается по отдельности: условно говоря, кто-то выпускает дерево, кто-то — пластмассу, а девелопер из всего этого в мучениях сооружает на площадке объект. Для себя мы решили этот вопрос так: запустили собственное производство стройматериалов (три предприятия), тем самым создав необходимые элементы «Лего». Получился принципиально другой уровень качества и скорости строительства. В частности, одна из наших новинок, которая сейчас проходит сертификацию, — утеплитель, совмещающий несовместимые для российских аналогов свойства — не горит и не впитывает влагу.
 
— Как объясните нерасторопность инвесторов?
 
— Дело в том, что активами у нас в основном владеют западные компании, у которых есть дешевые деньги. А у таких инвесторов море стереотипов. Они смотрят на свои рынки и понимают: склады — это рискованно и менее доходно, чем офисы или торговые центры. На самом деле в России все строго наоборот — более надежного актива, чем склад с пулом арендаторов, не существует. Однако сломать этот стереотип невозможно.
 
— Что сегодня происходит на рынке? Действительно наступил складской бум, о котором говорят пресса и консалтеры?
 
— Я бы не стал смотреть на ситуацию так оптимистично. Если завтра конъюнктура рынка ухудшится хотя бы на 10%, большинство игроков окажутся банкротами. Склады — бизнес специфичный. Многие российские компании готовы заниматься офисами и торговыми центрами, но единицы — складами. За кризис сменилось 90% системных игроков. Из тех, кто когда-то заявлял о масштабном развитии, сегодня никого не осталось. Понимаете, склады интересны для инвестора как готовый стабилизированный актив и достаточно опасны для девелопера — любые колебания на рынке съедают прибыль. Нужно быть суперпрофессионалом, контролировать всю бизнес-цепочку — инвестиции, девелопмент, генподряд, вплоть до эксплуатации. Тогда можно что-то заработать. Внешне рынок сейчас очень хорош, и сюда опять пришли новички. Однако я бы не стал обольщаться.
 
— Почему?
 
— Нельзя строить бизнес на оптимистичном сценарии. В модели развития нашей компании, например, заложено: завтра все будет плохо. Если с этой установкой бизнес устойчив — значит, он развивается правильно.
 
— Надейся на лучшее, готовься к худшему — чисто российский подход...
 
— Отнюдь нет. Это актуально для всего мира. Напомню, что кризис в Европе был как раз связан с заложенной моделью непрерывного роста и безусловно улучшающейся экономической ситуацией. Но это абсурд! Глобальное разрушение многих с виду успешных компаний свидетельствует: они были излишне оптимистичны.
 
— Расскажите о философии вашей компании и масштабах деятельности.
 
— Мы стараемся улучшать рынок с точки зрения качества, идеи. Не замещаем что-то, не диктуем, а ищем новые ниши, как, например, нашли в свое время build-to-suite. Инвестируем средства в инфраструктуру, производственные мощности, технологии. С 2005–2006 гг. нами построено около 1 млн кв. м складов. Причем основной рывок сделан как раз в кризис. В этом году планируем сдать около 350 тыс. квадратов. Для сравнения: в прошлом общее предложение на рынке находилось на уровне 700 тыс. кв. м.
 
— Какие рынки с точки зрения строительства складов вам интересны?
 
— В этом отношении компания PNK Group консервативна. Лично я кроме Москвы вижу потенциал еще нескольких городов, в числе которых Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург.
 
— Если рынок складской недвижимости не склонен к заимствованиям, откуда берутся ориентиры?
 
Олег Мамаев: «Более надежного актива, чем склад, не существует…»

ПНК Чехов
— Все решения должны приносить реальную пользу именно в российских условиях. Поэтому для нас главный источник информации — собственная эксплуатирующая компания, которая обеспечивает контакт с потребителями. Одна из ее функций — регулярное информирование: что хорошо, а что плохо. Более достоверных данных вы не получите нигде. Большинство улучшений, которые мы произвели, сделаны благодаря этой структуре. Кроме того, мы постоянно общаемся с крупными генподрядчиками и девелоперами из Германии, Англии, США, много ездим по миру с целью аккумуляции опыта. Однако даже лучшие западные решения в большинстве случаев требуют адаптации к нашим условиям. На Западе своя специфика, там более развитые рынки, склонные к инновациям. Скажем, в Великобритании склады уже вышли на уровень сложного, интересного дизайна — визуально некоторые объекты можно спутать с офисами.
 
— Значит, дизайн проник в индустриальный сегмент?
 
— Давно. Даже в кризис нам доводилось выполнять ландшафтные работы на площадках перед объектами. Парадоксально, но факт: значительную долю наших продаж делают... клумбы. И это притом что с каждым годом потребители все лучше разбираются в технологических нюансах, становятся требовательными к эффективности склада. Ландшафтный дизайн может сказать о проекте многое: о его упорядоченности, внимании девелопера к деталям. Понимая это, мы работаем над визуализацией склада как объекта, но пока все-таки это не основное направление — многое еще нужно сделать для развития технологий. Например, наш личный конек — энергоэффективность. В частности, мы используем светодиодные светильники с датчиками движения, системы диспетчеризации, позволяющие управлять инженерным оборудованием с единого пульта, и т.п. Хотя формально на текущий момент это опережает требования рынка.
 
— А что в первую очередь хотят заказчики от современного склада?
 
— Две очень простые вещи. Первая — низкая стоимость эксплуатации. Вторая — операционная эффективность, большое количество ворот, высокоточные полы (чтобы можно было комбинировать разные технологии хранения), полностью готовые офисы с отделкой. В идеале должен получиться продукт с избыточной функциональностью, которым сразу и максимально плодотворно можно начать пользоваться.
 
— Каких принципов в работе вы придерживаетесь?
 
— Мое твердое убеждение — невозможно заниматься какой-то сферой и не понимать ее сути. Посмотрите на рынок — подавляющее большинство девелоперов видят склады раз в год, и то в бумажной презентации. У нас даже юристы и финансисты в обязательном порядке ездят на объекты, поскольку мы все должны понимать конечную цель нашей работы.
 
— За какое время строится стандартный склад?
 
— Все зависит от особенностей земельного участка и наличия коммуникаций. Наш личный рекорд — семь месяцев строительства с нуля (около 80 тыс. кв. м). А в целом стандартный период — десять месяцев.
 
— Не так давно крупный онлайн-ритейлер Enter снял 65 тыс. кв. м в индустриальном парке «ПНК Чехов-2», что в очередной раз говорит об огромном потенциале сектора e-commerce (электронная коммерция) для складского сегмента. Кусок пирога действительно велик?
 
К СВЕДЕНИЮ
За последние два года ставки аренды на рынке складской недвижимости практически не менялись и сегодня находятся на уровне 130–140 долл./кв. м/год.
— В Европе и США есть забавный тренд: ряд торговых центров вынуждены сдавать площади операторам без арендной платы — просто за эксплуатационные расходы и коммуналку. Так традиционный ритейл пытаются удержать в офлайне. Возможно, в России тоже будет нечто подобное. Наш e-commerce растет чуть ли не на 50–60% в год. Игроки этого рынка сверхуспешны. У них нет классических проблем — нехватки площадей, административных барьеров и т.п. Для роста нужны всего две составляющие: грамотный сайт и качественный склад. Поэтому для нас этот сегмент важен.
 
— Расскажите о приоритетах игроков рынка e-commerce при выборе склада.
 
— Это очень требовательные заказчики. Они предпочитают классические спекулятивные склады с повышенной функциональностью, поскольку имеют расширенный и непрогнозируемый

ассортимент. Соответственно, от объекта требуется максимальная гибкость: Интернет стремительно меняется — логистика должна соответствовать.
 
— И последний вопрос. Не боитесь, что сбудется пессимистичный сценарий развития рынка складской недвижимости?
 
— Наоборот, надеюсь, что в ближайшие пять лет, а может быть, и три года реализуется консервативный сценарий. И в итоге рынок наконец насытится предложением и станут принципиальными те компетенции, которые мы нарабатываем: технологичность, низкая стоимость эксплуатации, качество по адекватным ценам. Ситуация, когда девелоперам не прощаются ошибки, лично для меня комфортна.
 
1 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных