Оцениваем подмосковные сотки: калькулятор для собственника

Сегодня стоимость 80% земельных участков, выставленных на продажу в Подмосковье, сильно завышена. Неадекватная оценка собственниками своих земельных наделов – настоящий бич риэлторов, занимающихся продажей загородной недвижимости. Зачастую продавцы исходят из своих желаний, забывая при этом о потребительских свойствах своих объектов. Эксперты Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» рассказали о пяти составляющих стоимости земельного участка и определили важность каждого параметра при формировании цены.

1. Местоположение участка и наличие на нем строений.

Коэффициент важности — 0,7

Самые главные факторы при оценке стоимости земельного участка — это местоположение и наличие на нем строений. Эти параметры формируют 70% стоимости загородного владения, при этом 40% приходится на расположение и 30% на качество постройки. Но нужно отметить, что данное распределение — 40% и 30% — меняется в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. «Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная «дальняя» дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 30-км. зоне МКАД, — комментирует Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». — Цена в данном случае может быть примерно одинаковой — 1,5-2,0 млн. руб. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге». Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СНТ вблизи кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму. Минимум 30 тыс. руб. стоит снос одноэтажного дома площадью 16 кв. м.

2. Размер и форма

Коэффициент важности — 0,15

Если с площадью участка все предельно просто, чем она больше, тем дороже будет стоить объект при прочих равных условиях. Цена 6 и 12 соток в одном дачном кооперативе, безусловно, будет отличаться. Что касается формы земельного надела, то тут возникают спорные моменты. «Собственнику участка правильной прямоугольной формы вряд ли имеет смысл устанавливать более высокую цену, чем соседу, продающему участок треугольной формы, — комментирует Игорь Быковский. — Имеется в виду разница более 10-15%. При нехватке средств выбор будет сделан в пользу более дешевого участка».

3. Разрешенное использование земельного участка

Коэффициент важности — 0,1

Вид разрешенного использования земельного участка — тот параметр, который четко формирует целевую аудиторию объекта. «Если категория земель и разрешенное использование покупателю не подходит, то такие участки изначально не рассматриваются, — комментирует Игорь Быковский. — К тому же, вид использования можно поменять при условии, что это не противоречит законодательству». Также вид использования оказывает существенное влияние на цену. Для сравнения: в пгт. им. Воровского дачу на участке 6 соток, обеспеченную коммуникациями, расположенную на землях для дачного строительства, можно купить в пределах 2 млн., в этом же поселке участок под ИЖС площадью 15 соток стоит от 1 млн. руб.

4. Наличие документов о собственности

Коэффициент важности — 0,05

Безусловно, отсутствие правоустанавливающих документов на участок может снизить цену на объект в разы, т.к. заключение подобной сделки опасно, прежде всего, для покупателя: в итоге он может остаться без денег и без дачи. «Человек, не являющийся собственником объекта недвижимости по документам, не вправе совершать какие-либо действия по продаже или другим видам отчуждения собственности, — говорит Игорь Быковский. — С таким же успехом можно выставить на продажу Красную площадь и предложить оформить документы позже». Однако почему данному параметру присвоили столь низкий коэффициент значимости всего 0,05%? «Если участок расположен в хорошем месте, но документы оформлены частично, то покупателю имеет смысл «побороться» за такой объект, — считает Игорь Быковский. — Не теряя связи с продавцом и прибегнув к услугам специалистов, можно довести процедуру оформления до конца уже на свое имя. Кстати, по причине отсутствия полного пакета документов можно добиться от продавца скидки на объект. Но оформленные бумаги никогда не помогут продать дачу или землю, если недвижимость расположена крайне неудачно — вдоль ЛЭП, федеральных трасс и т.д. Это еще раз подтверждает главенство первого параметра — местоположения».

5. Сезонность

Коэффициент важности — 0

Сезонность — фактор, не оказывающий реального влияния на рыночную цену объектов загородной недвижимости. «Это заблуждение продавцов, препятствующее скорейшей продаже участка, — комментирует Игорь Быковский. — Продавцы почему-то думают, что весной их объект должен стоить дороже, и поднимают цены. В итоге продать удается гораздо позже и все-таки по рыночной цене». Весной повышать стоимость позволяет, как правило, растущий спрос на «загородку», но само по себе наступление календарной весны рост цен не провоцирует. Как и произошло в этом году в связи с затяжной зимой: рынок стоял до тех пор, пока не растаял снег.

Вышеописанный способ оценки земельных участков поможет расставить приоритеты собственникам загородной недвижимости, настроенных на эффективную реализацию своих объектов. Однако существуют характеристики, которые делают объекты неконкурентоспособными на рынке в принципе. «Во-первых, нерешенные споры по границам, — перечисляет Игорь Быковский. — Не имеет смысла выставлять на продажу такой участок, если конечно, этот факт нынешний собственник не скрывает. Во-вторых, землю невозможно продать, если она попадает в зону интересов местных властей, например, на данной территории планируется строительство дорог, крупных промышленных, торговых объектов, либо намечается массовая жилая застройка. Расположение участка в экологически неблагополучном районе рядом с мусорной свалкой, ЛЭП, вредным производством также не вызовет интереса у покупателей».