Надежда Коркка: «Риелторам и девелоперам придется учиться продавать по-новому»

О ситуации на рынке новостроек Москвы в связи с важными изменениями в законодательной сфере, о современных тенденциях и ценовых прогнозах нашему журналу рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Надежда Коркка.

— Надежда, расскажите, пожалуйста, о современных тенденциях на рынке новостроек Москвы. Какие из них наиболее важны для застройщиков и как они могут повлиять на девелоперский бизнес в будущем?

— В настоящее время хорошо видно, что на рынок выходит огромное количество предложений в массовом сегменте. Если взять годовой период и сравнить, например, первые кварталы 2015 и 2016 гг., то мы заметим, что прирост предложения в экономклассе составил порядка 40%, в сегменте комфорт — свыше 55%. Таких объемов рынок еще не видел. Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию в стране и избыточный объем предложения, можно прогнозировать, что нам грозит затоваривание и увеличение сроков реализации проектов. Уже сейчас мы наблюдаем увеличение сроков принятия решения о покупке на первичном рынке до трех месяцев. Тем не менее нынешние проекты разительно отличаются от того предложения, которое мы наблюдали раньше. Жилые комплексы комфорткласса можно по характеристикам сравнить с сегментом бизнес. Новые ЖК имеют собственную социально-бытовую инфраструктуру (школы, детские сады, поликлиники — уже в первой очереди строительства), при их возведении применяются передовые технологии (доля современных панельных зданий усовершенствованных серий составляет менее 1%, основной объем сформирован за счет монолитного домостроения — 67%). Кроме того, застройщики широко применяют высокотехнологичные системы безопасности, концептуальные архитектурно-планировочные решения и пр. Такой продукт всегда востребован.

В связи с появлением огромного количества новых проектов по конкурентоспособной цене, а также в связи с продолжающейся кампанией преференций (акции, скидки, рассрочки) происходит снижение стоимости квартир, что в сегменте массового жилья является катализатором активности покупателей. Так, многие девелоперы намеренно продлили в начале года свои новогодние спецпредложения, чтобы «собрать» ожидаемый спрос. Естественно, речь не идет об откровенно демпинговых «аварийных» вариантах — цена не может быть ниже себестоимости. Свою роль сыграл и вброс информации о возможном завершении ипотечной программы с господдержкой и ненадежности ряда банков. Хотя стоит отметить, что в рамках одного объекта стоимость все же растет с учетом стадии строительства ЖК.

В настоящее время на работу застройщиков сильно влияют изменившиеся предпочтения покупателей. Они стали более требовательны и стремятся найти самые привлекательные предложения по наиболее доступным ценам (порядка 85–90% людей приобретают квартиру для собственного проживания). Раньше покупатели сами выстраивались в очередь, а главным аргументом продавца были слова: «Завтра будет дороже!» Теперь все не так — риелторы и девелоперы учатся продавать по-новому. Но в то же время я считаю, что в трудные времена для застройщиков открываются широкие возможности...

Кроме того, стала заметна тенденция снижения бюджета покупки за счет уменьшения площади приобретаемого жилья. Увеличился спрос на малогабаритные студии до 28 кв. м или более практичные однокомнатные, до 36 кв. м, и двухкомнатные, до 50 кв. м, квартиры. Девелоперы подстраиваются под требования, предъявляемые покупателем: в выходящих на рынок недвижимости новостройках наблюдается уменьшение средней проектной площади квартир. Необходимо отметить, что уменьшение происходит не только за счет общего сокращения жилой площади, но и за счет более тщательной проработки эргономики квартиры. Впрочем, не стоит забывать, что в продаже сейчас достаточно много ЖК, выведенных на рынок еще раньше, когда средняя нарезка квартир была значительно больше. Соответственно реализовать такие варианты сегодня достаточно сложно.

Еще одна тенденция: происходит переориентация спроса из Подмосковья в Москву. Те покупатели, которые рассчитывали ранее только на квартиру в области, теперь могут позволить себе приобрести качественное жилье вблизи ТТК и в том же ценовом диапазоне, но, правда, на более ранних этапах строительства.

— Как, на ваш взгляд, повлияют на рынок последние изменения, которые планируют внести законодатели в закон № 214-ФЗ?

— Если поправки будут приняты в том виде, в каком они предлагались изначально, критические изменения настигнут практически всех. Почему? Все просто. По-сути, предлагается не вести строительство за счет средств граждан, заморозить эти деньги на специальных счетах, а финансирование осуществлять за счет собственных инвестиций компаний и банковских кредитов. Ни своих средств (особенно у мелких игроков), ни приемлемых условий финансирования сейчас у застройщиков нет (исключение составляет небольшое число крупных структур). Зато существующая ныне схема предоставляет девелоперам доступ к недорогому финансированию, а покупателям дает возможность приобретать жилье на стадии строительства по доступным ценам.

Конечно, с точки зрения защиты средств дольщиков предлагаемые меры логичны. Однако весьма важно не только принятие закона, но и его соблюдение. Если контроль не будет осуществляться на должном уровне, мы опять получим теневой рынок с серыми схемами, которые, как вы понимаете, не гарантируют защиту дольщиков ни от чего. Будут ли люди в них влезать? Однозначно — да. Потому что тяга наших граждан к дешевизне неистребима.

При должном контроле и полном соблюдении закона сделки будут чистыми, но цена при этом увеличится, и весьма ощутимо (примерно на 35%), что не выгодно покупателю. К тому же только самые крупные застройщики смогут работать по предлагаемым правилам, а остальные уйдут. Получается, что, если существующую схему разрушить, пострадают все.

Наверное, ситуация позитивно скажется на рынке вторичной недвижимости, но хорошие, качественные новостройки однозначно станут менее доступными. Зарубежная практика, при которой приобретается только готовое жилье, пока не годится для отечественного рынка, мы не готовы к таким схемам в силу целого списка причин. Пока речи об этом нет.

Если же в законопроект внесут предлагаемые поправки, прислушаются к экспертам, кардинальных изменений на рынке не произойдет.

— А кто сегодня покупает столичную недвижимость?

— Если рассмотреть структуру спроса, то в подавляющем большинстве это москвичи — 65%, жители области составляют 18%. Кстати, число покупателей из регионов стало увеличиваться. Столица всегда была и остается центром притяжения, и за последние четыре месяца процент «регионалов» увеличился более чем в полтора раза — до 16%. Лишь 1% граждан, решивших обзавестись московской квартирой, приезжают из СНГ.

Стоит отметить, что в общей структуре сделок более половины мы относим к ипотечным (63,6%). На втором месте — приобретение недвижимости за счет накопленных средств (27,7%). Также наметилась тенденция на увеличение количества тех граждан, кто приобретает жилье с использованием услуги trade-in (7,8%). Москвичи и жители Московской области покупают преимущественно однокомнатные квартиры (39 и 36% соответственно) и двухкомнатные (44 и 33%), регионалы — трехкомнатные (67%) и однокомнатные (58%).

— Всех интересует цена квадратного метра. Что ждать покупателям к осени — дальнейшего снижения стоимости или роста?

— В конце I квартала текущего года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы составляла в сегменте эконом 138 000 руб., в категории комфорт — 152 500 руб., а в бизнес-классе — 260 000 руб. По отношению к предыдущему месяцу первый и последний показали небольшую, но положительную динамику (+4,4 и +1,5% соответственно). Что будет с ценами в дальнейшем, со стопроцентной гарантией сказать невозможно. Многое зависит от экономической и политической ситуации в стране, от курса валют, стоимости нефти и пр. Все эти факторы оказывают влияние на рынок недвижимости. Если говорить в целом, к осени мы ожидаем повышение покупательского спроса после традиционного летнего затишья, а следовательно, и плавного роста цен. Кроме того, многие объекты, вышедшие на рынок в IV квартале 2015 г., через несколько месяцев окажутся на высокой стадии готовности, и это неизбежно повлияет на повышение стоимости. В отдельных проектах разница будет составлять 20–30% по сравнению со стартом продаж.

— Сейчас много говорят о комплексном освоении промышленных зон. Насколько плотно они будут застраиваться жильем и какие из них, на ваш взгляд, наиболее перспективны в этом отношении?

— Действительно, земли бывших промышленных комплексов — это достаточно серьезный резерв. Сегодня промзоны занимают порядка 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города (в старых границах). В условиях дефицита свободных площадей это огромный потенциал. Фактически прирост объема предложения за счет освоения промзон только за прошлый год составил не менее 50%.

Программа реорганизации производственных территорий города была подписана еще в 2004 г. Правительство столицы приняло решение постепенно перенести все промышленные зоны, существующие в центральных районах, за пределы города. Как известно, городские власти планируют реорганизовать 6–8 тыс. га.

Новые масштабные проекты, возникающие на освоенных промышленных территориях, несмотря на сложность и достаточно длительные сроки реализации, дают уникальные возможности для потенциальных покупателей. Во-первых, строительство подобных проектов представляет собой «город в городе»: комплексное проектирование позволяет обеспечить не только единую архитектурную концепцию будущих микрорайонов, но и создать высококачественную комфортную среду обитания для будущих жителей. При этом в рамках проектов реновации промышленных территорий создаются новые точки притяжения городской жизни — зеленые зоны, спортивные объекты, культурные центры, комплексная социальная инфраструктура. Во-вторых, покупатель будет иметь возможность работать рядом с домом. В соответствии с требованиями столичных властей плотность застройки не должна превышать 25 тыс. кв. м на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина — на рабочие места. Ну и, конечно же, это цена. На старте стоимость жилья в таких комплексах весьма привлекательна для покупателей.

Среди основных анонсированных крупнейших проектов необходимо особо выделить наиболее «громкие», расположенные вблизи ТТК: масштабный проект комплексного строительства «Символ», ЖК «ЗИЛАРТ» и SREDA.

— Объемы жилья, которые сегодня строят в Москве, безусловно, рассчитаны на их скорейшее поглощение, но на фоне экономического кризиса сегодня в это верится с трудом. Поможет ли застройщикам государственное субсидирование ипотечной ставки, как это было год назад, или ситуация уже изменилась? Банковские сводки по кредитованию населения (в части невозврата заемных средств), мягко говоря, неутешительны.

— Конечно, основной всплеск, связанный с ипотекой, уже случился в I квартале. Но теперь, когда госпрограмма продлена, ждать каких-то особенных скачков не стоит — все должно быть довольно ровно, во всяком случае — если не будет новых макроэкономических потрясений. Безусловно, этот инструмент колоссально повлиял на поддержание ситуации на рынке новостроек, не только в Москве, но и в России в целом. Это была очень нужная мера для поддержания спроса. Хотя, наверное, и в случае отмены господдержки рынок был бы скорее жив, чем мертв. Просто он был бы другим.