Стали более лучше продаваться

Сегмент жилья комфорт-класса начал формироваться не так давно — на исходе прошлого кризиса. Прошло каких-то семь-восемь лет — и на долю ЖК «повышенной комфортности» уже приходится больше половины предложения в московских новостройках, причем минимальный бюджет покупки в Москве вполне сопоставим с областным уровнем. Таково влияние на рынок уже нового кризиса.

Что это за ЖК, сколько они стоят, как продаются, чем хороши и за счет чего так недороги, эксперты рынка недвижимости рассказали на круглом столе «Московский комфорт-класс: ряд волшебных изменений», организованном НиЦ совместно с оргкомитетом RREF в рамках выставки «Недвижимость-2017».

Как рассказала Мария Герасимова, руководитель отдела аналитики «Метриум Групп», с начала заметной невооруженным взглядом фазы нынешнего кризиса объем предложения московского жилья массового сегмента увеличился в 2,3 раза — в декабре 2014 года он составлял 7750 квартир, к началу 2017-го — 17 760. При этом доля сегмента в общей структуре рынка увеличилась до 57 % (было 44 %). С учетом Новой Москвы, по словам Сергея Лобжанидзе, руководителя проекта BNMap. PRO и департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой», на экспозиции сейчас находится более 53 000 квартир и апартаментов.

Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101», отметил, что по итогам 2016 года на Новую Москву приходится 30 % всех столичных сделок. Доля же комфорт-класса на присоединенных территориях примерно та же, что и в старых границах — вокруг 50 %.

Застройщикам сейчас самое время «идти в народ», делать проекты доступнее. И они это делают, причем весьма активно: по словам Марии Герасимовой, средний размер скидок за два года вырос вдвое. При этом, как рассказала Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, с 2011 года средневзвешенная цена предложения сократилась на 13 %, притом что аналогичный показатель для квадратного метра за этот период вырос на 26 %.

Минимальный бюджет предложения, по данным компании «Метриум Групп», сократился еще заметнее: с 4,6 млн рублей в 2014 году до 2,5 млн — в 2016-м.

За счет чего так снизился бюджет? Разумеется, за счет сокращения площади. Как говорит Дмитрий Цветов, в 2016 году на рынок недвижимости пришла идея, давно уже известная в ресторанном бизнесе — идея «полпорции»: комнатность остается той же, а площадь снижается. Средняя площадь запроектированной квартиры снизилась, по данным Est-a-Tet, на 27,9 % — с 73 до 52,6 м².

По словам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», в сегменте однокомнатных квартир, где резко увеличилась в последние годы доля квартир-студий, бюджет снизился примерно на 20 %. Спрос на подобное предложение вырос в полтора-два раза. Но покупают не только «полпорции»: как говорит Сергей Лобжанидзе, по статистике BNMap.PRO средняя площадь продаваемой квартиры в Москве составляет порядка 70 м², а апартамента — порядка 53 м². Это цифры по всему рынку новостроек в целом (за исключением элитной недвижимости), однако и в сегменте комфорт-класса статистика такова, что покупатели интересуются квартирами если не больших, то, по крайней мере, нормальных площадей. В проектах комфорт-класса в Москве, как говорит эксперт, особенно активно сегодня покупают однокомнатные, двухкомнатные квартиры, «евродвушки», а если речь об апартаментах — студии и односпальные лоты. По статистике Дмитрия Цветова, в проектах «А101» за год спрос на трех-четырехкомнатные квартиры вырос с 27 % до 40 %, по Новой Москве в целом эта тенденция с начала 2017 года тоже заметна.

Помимо снижения цены квартир и апартаментов и увеличения размера и ассортимента скидок, покупателя привлекают еще и разнообразием условий покупки: это и беспроцентная рассрочка, и рассрочка с небольшим процентом, но на длительный срок (вплоть до 10 лет, хотя это, скорее, единичные случаи), и привлекательная ипотека. По данным «Метриум Групп», средняя ипотечная ставка в 2016 году составила 12,6 % (в 2015-м — 13,4 %). Минимальные же ставки куда ниже 10 % — и такие условия сейчас можно найти даже на весь срок кредита. Плюс программы с минимальным первым взносом, вовсе без него и даже — правда, такие условия сейчас есть только на объектах ФСК «Лидер», то есть акция, скорее, разовая, — с отрицательным взносом (после покупки на счет новосела переводится определенная сумма). Одним словом, для покупателя делается все возможное.

В том числе и в неценовой плоскости. Качество продукта тоже повышают. Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер», отметил, что в современном понимании комфорт-класс — это уже не просто удобная квартира, но и пространство за ее пределами: входные группы, дворы, паркинг, прилегающие территории.

По словам Юлии Сапор, сейчас уже целый ряд проектов комфорт-класса обладает характеристиками, которые присущи бизнес-классу:

• Архитектурные бюро с мировым именем
• Вентилируемые фасады
• Высокие потолки
• Панорамное остекление
• Подземные паркинги (с лифтами, спускающимися напрямую в паркинг)
• Современная инженерия проекта
• Благоустройство территории
• Огороженная территория
• Высококачественная отделка МОП

По словам Павла Брызгалова, еще один тренд из этой категории — активное включение нестандартного формата в квартирографию жилых комплексов. Доля «неформата» (это не только евроквартиры, но еще и лоты с панорамным остеклением, двухуровневые квартиры с потолками 5,7 метра, квартиры с окном в ванной, с антресолями, мансардами, квартиры с собственной террасой или выходом на эксплуатируемую крышу) уже превысила 10 % всего предложения в массовом сегменте и продолжает расти (в 2014-м это были не более 5 %).

Так что проекты комфорт-класса стали качественнее, разнообразнее и доступнее. Покупают ли всю эту красоту? Судя по статистике экспертов, да. Как рассказал Артем Ржавский, директор по продажам АО «Тушино-2018», общий рост количества зафиксированных в Москве ДДУ по итогам 2016 года (35,6 тысячи) — почти двукратный к 2015-му. В январе и феврале 2017 года тенденция сохраняется: зарегистрировано на 28 % больше ДДУ, чем в те же месяцы прошлого года. Сопоставимые цифры и в «Городе на реке Тушино-2018», где в 2016 году продавалось в среднем по две квартиры в день.

Павел Брызгалов отмечает также, что покупатели стали моложе: сейчас на рынке комфорт-класса активно действует поколение людей, родившихся в 1980-е и уже заметно появление покупателей, родившихся в 1990-е.

Все эти тенденции, конечно, не отменяют снижения покупательской способности населения и прочих кризисных явлений, но все-таки дают ощутимую надежду на приобретение жилья тем, кто еще 3–5 лет назад на это не рассчитывал. Лишь бы работа была стабильной, а кредитная история — незапятнанной.